"여러분은 대출이라는 단어를 들으면 어떤 이미지가 떠오르시나요? 왠지 모르게 부담스럽고, 피하고 싶은 존재처럼 느껴지진 않으신가요? '빚'이라는 단어 자체가 주는 부정적인 뉘앙스 때문일까요? 많은 사람들이 '빚 없는 내 집 마련'을 꿈꾸지만, 과연 대출은 무조건 나쁜 걸까요?
만약 당신이 대출에 대해 막연한 두려움을 가지고 있다면, 혹은 대출은 무조건 갚아야 하는 족쇄라고 생각하고 있다면, 잠시만 시간을 내어 이 글을 읽어보세요. 분명 대출에 대한 당신의 생각이 조금은 달라질 거라고 확신합니다. 지금부터 제가 대출을 통해 자산을 늘려온 경험과 함께, 왜 대출을 무조건 갚는 것만이 능사가 아닌지에 대해 이야기해 보겠습니다.
사회 초년생의 아쉬운 선택: 6천만 원짜리 소형 아파트 투자
저에게도 대출에 대한 뼈아픈 경험이 있습니다. 사회 초년생 시절, 6천만 원짜리 소형 아파트를 매수하여 1,500만 원을 들여 수리한 후 2년 뒤에 팔아 3천만 원 정도의 시세 차익을 남겼습니다. 언뜻 보면 성공적인 투자처럼 보이지만, 사실 이 투자는 제 인생에서 가장 후회하는 투자 중 하나입니다.
소형 아파트를 매수했던 시점은 2017년, 당시 저는 한 신축 대단지 분양권을 눈여겨보고 있었습니다. 분양권에 붙은 프리미엄은 2천만 원 정도였고, 당시 제가 모은 돈으로 프리미엄을 지불하고 신용 대출을 받아 계약금을 낼 수 있는 상황이었죠.
하지만 저는 신용 대출로 몇 천만 원을 받고, 중도금 대출까지 받아야 한다는 생각에 덜컥 겁이 났습니다. '입주 시점에 전세가 안 나가면 어떡하지?', '잔금을 치를 때는 어떻게 해야 하지?'라는 걱정이 앞섰죠. 당시에는 잔금 시점에 분양가보다 더 높은 감정가로 대출을 받을 수 있다는 사실조차 몰랐습니다.
결국 저는 다니고 있던 회사의 보증 대출로 4천만 원을 받아 소형 아파트를 매수하는 길을 택했습니다. 안전하다고 생각했지만, 결과는 뼈아픈 후회였습니다. 제가 포기했던 신축 대단지 아파트는 2020년에 정확히 세 배가 올랐고, 그 이후 약간의 조정을 거쳐 현재 분양가보다 두 배 이상 오른 상황입니다.
돌이켜보면 대출에 대한 막연한 두려움 때문에 엄청난 기회 수익을 날려버린 셈입니다. 이 경험은 저에게 대출에 대한 새로운 시각을 갖게 해준 계기가 되었습니다.
위기를 기회로: 풀 대출로 매수한 신축 대단지 아파트
첫 번째 부동산 투자 실패를 통해 저는 대출에 대한 생각을 완전히 바꾸기로 결심했습니다. 그리고 2022년, 두 번째 부동산 거래에서 그 결심을 실행에 옮겼습니다.
당시 저는 월세에 살면서 배당주 투자를 하고 있었기 때문에 수중에 현금이 거의 없었습니다. 모든 자산을 배당주에 투자하고 있었기 때문이죠. 그래서 저는 신축 대단지를 제 DSR 한도의 최대치까지 끌어올려, 단 한 푼도 들지 않고 오로지 대출로만 매수하기로 결정했습니다.
이것이 가능했던 이유는 프리미엄과 계약금은 신용 대출로, 중도금은 중도금 대출로, 잔금은 잔금 시점에 분양가의 무려 90%까지 대출을 받을 수 있었기 때문입니다. 현재 제가 살고 있는 집은 매수 시점 이후로 꾸준히 오르고 있습니다. 부동산의 최대 장점인 레버리지를 100% 활용한 결과입니다.
대출, 무조건 갚는 것만이 능사일까?
제가 대출 경험을 이야기하는 이유는 무조건 풀 대출을 받아 부동산을 사라는 말이 아닙니다. 중요한 것은 대출을 어떻게 활용하느냐입니다. 부동산은 레버리지를 활용해 대출로 매수한 뒤, 매달 납입해야 하는 원리금 외에는 추가로 상환하지 않고 대출을 시간에 녹이면서 소득의 대부분을 미국 배당주에 투자하는 것이 제가 추구하는 방식입니다.
즉, 대출을 빨리 갚을 생각을 하지 말고 투자를 해야 한다는 말입니다. 저는 현재 이 방법을 통해 배당금으로 매달 원리금 150만 원 중 90만 원을 납입할 수 있게 되었습니다. 물론 받은 배당금은 대부분 재투자를 하고 있으며, 대출 원리금은 재근로 소득으로 납입하고 있지만, 언젠가 제 근로 소득이 끊기는 날에도 배당은 꾸준히 성장하여 주거 비용의 걱정을 덜어줄 것입니다.
현재 제 포지션은 실거주 1주택을 보유하고 있기 때문에 부동산 상승에 베팅하는 것이 아닌, 한국 부동산에 대한 헷지 포지션이며, 저의 주된 투자 대상은 주식, 특히 배당주 위주의 미국 주식입니다.
좋은 대출과 나쁜 대출
흔히들 빛에는 좋은 빛과 나쁜 빛이 있다고 말합니다. 나쁜 빛이란 소비를 위한 대출, 그리고 만기가 짧은 대출입니다. 예를 들어 자동차 구입을 위한 대출, 물건을 사기 위한 신용카드 무이자 할부, 주식 미수 거래 등이 이에 해당합니다.
이러한 대출은 수학적으로 접근하면 합리적인 선택처럼 보일 때도 있습니다. 자동차 구입 대출이 일반 대출보다 저렴한 경우가 있거나, 신용카드 무이자 할부는 나눠서 사는데 이자 비용이 전혀 들지 않는 것처럼 느끼게 해줍니다. 하지만 이러한 대출은 장기적으로 자산 형성 습관을 망가뜨리는 아주 나쁜 대출입니다. 최대한 빨리 갚는 것이 좋습니다.
반면 좋은 대출이란, 대출을 통해 나에게 수입이나 자산 증식을 가져다주는 것입니다. 예를 들어 주택 담보 대출, 사업 대출, 자산을 취득하기 위한 마이너스 통장 등이 이에 해당합니다. 이러한 대출은 좋은 대출로 분류할 수 있습니다.
좋은 대출을 왜 갚지 말라고 하는 걸까요?
그렇다면 왜 좋은 대출을 갚지 말라고 하는 걸까요? 심지어 '절대 갚지 말라'는 극단적인 표현까지 써가며 이야기하는 이유는 무엇일까요?
1. 돈은 계속해서 늘어나고 있기 때문입니다.
돈이 계속 늘어날 때, 돈을 빌려준 사람이 이익을 볼까요? 아니면 돈을 빌린 사람이 이익을 볼까요? 정답은 돈을 빌린 사람이 이익을 봅니다. 정확히는 돈을 빌려서 소비를 하지 않고 투자를 한 사람이 이익을 보게 됩니다. 화폐의 가치는 계속해서 떨어지기 때문입니다.
돈은 지금 이 순간에도 계속해서 늘어나고 있습니다. 이러한 현상의 장점은 자원의 희소성에서 발생하던 전쟁이 이전만큼 자주 일어나지 않는다는 것입니다. 단점은 현금을 들고 있으면 어제보다 오늘 더 가난해진다는 것입니다. 대출도 마찬가지입니다. 돈이 계속해서 늘어나기 때문에 빚은 시간에 녹습니다.
30년, 40년 전 은마 아파트는 5천만 원이었습니다. 대출 2천만 원을 끼고 샀을 때, 당시의 2천만 원은 아주 큰돈이었습니다. 하지만 현재 2천만 원의 가치는 폭락했습니다. 자본주의는 돈을 빌린 사람이 이익을 보는 구조로 설계되어 있습니다. 자본주의를 믿으신다면, 돈이 계속해서 늘어나는 것을 받아들이고 부채를 적극 활용하여 자신이 생각하는 우량 자산을 사모아야 합니다. 그것이 부동산이든 저와 같이 배당주이든 어떤 것이든 말입니다.
2. 인간의 찰나 같은 생애 주기 때문입니다.
회계학에서는 법인의 재무제표를 작성할 때 사업의 영속성, 즉 계속 기업을 가정하여 회계 처리를 합니다. 계속 기업을 가정하는 모든 회사들은 현금이 아무리 많아도, 금리가 비싸도, 특이한 사업 구조의 극소수를 제외하고는 대부분 자본금 대비 30%에서 많게는 150%, 200% 가량의 부채를 가지게 됩니다.
왜 기업은 돈이 많아도 천문학적인 액수의 빚을 활용할까요? 일례로 삼성전자는 100조에 달하는 현금성 자산을 가지고도 마찬가지로 100조에 달하는 부채를 가지고 있으며, 이 중 15조 가량은 회사채와 금융권 차입금입니다. 부채는 세금 혜택이나 소유권 희석 우려 없이 자본을 조달하는 장점이 있지만, 가장 큰 장점은 성장을 위한 시간을 단축시키는 것입니다.
만약 삼성이 대출을 싫어했다면, 아직까지 전자레인지와 선풍기를 조립하면서 반도체 공장을 20년 동안 짓고 있는 동양의 조그마한 회사였을 겁니다. 그러나 개인은 어떤가요? 기업보다 확실하게 더 짧은 근로소득 기간을 가지고 있지만, 시간을 단축시킬 수 있는 빛은 오히려 터부시하고 있습니다.
대부분의 사람들은 근로 소득이 계속 이어질 것이라는 안일한 착각 속에 시간을 단축시킬 수 있는 부채의 힘을 활용하지 않고, 심지어 대출을 일으켜서 집을 산 뒤 돈이 생길 때마다 대출을 일시에 갚아버릴 생각을 합니다. 좋은 빛을 갚는 것은 좋은 지렛대를 돈 주고 사서 그것을 계속해서 조금씩 치우고 있는 것과 같습니다.
지금 당장 대출에 대한 생각을 바꿔야 하는 이유 (모르면 바보됩니다!)
우리는 돈이 무한히 늘어나고 있는 시대에 살고 있습니다. 이 체제는 이전보다 풍요로운 삶을 제공하지만, 역설적으로 돈이 늘어나는 것을 모르는 사람, 즉 가난한 사람은 더욱 가난해지게 되는 부작용을 낳게 되었습니다. 지금 이 순간에도 돈은 계속해서 늘어나고 자산 가격은 우상향하며 빚은 시간에 녹아내리고 있습니다.
그러니 더 이상 대출을 두려워하지 마세요. 대출은 당신의 자산을 불려줄 훌륭한 도구가 될 수 있습니다. 물론 무분별한 대출은 독이 될 수 있지만, 현명하게 활용한다면 당신의 삶을 풍요롭게 만들어줄 강력한 무기가 될 것입니다.
지금부터라도 대출에 대한 당신의 생각을 바꾸고, 돈의 흐름을 이해하며, 현명한 투자 결정을 내리세요. 그러면 당신도 분명 지금보다 훨씬 더 풍요로운 삶을 누릴 수 있을 것입니다.
지금까지 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 모두 성공적인 투자로 풍요로운 미래를 만들어가시길 바랍니다.
'독서와 부자학' 카테고리의 다른 글
| "투자로 잃었던 멘탈, 부의 공식으로 다시 잡는 법: 현명한 투자 전략" (1) | 2025.04.15 |
|---|---|
| 나를 부자로 만든 투자 원칙 3가지: 경제적 자유를 향한 여정 (0) | 2025.04.14 |
| 부자들은 OO으로 돈을 무한대로 불린다? 상위 1%만 아는 부의 비밀 대공개!" (2) | 2025.04.12 |
| "월급만으로는 답이 없다? 5단계 재테크 로드맵으로 경제적 자유를!" (3) | 2025.04.11 |
| "94세에도 꿈을 외치는 거장의 메시지: 최고의 날은 아직 오지 않았다!" (0) | 2025.04.11 |
