"아이 낳고 서울에서 내 집 마련? 신생아 특례대출이 진짜 해결책일까?"

안녕하세요, 마켓핑크입니다.

요즘 주변에서 결혼하고 아이 낳는 친구들을 보면 축하하는 마음과 함께 걱정이 앞서는 건 저뿐일까요? 특히 "아이 낳고 서울에 내 집 마련하는 게 가능해?"라는 질문을 받을 때면 왠지 모르게 숙연해지곤 합니다. 저 역시 서울 토박이로 자라왔기에, 서울을 떠나 살 생각은 쉽게 들지 않는데요. 하지만 치솟는 집값과 육아 비용을 생각하면, 서울 '내 집' 마련은 정말 넘사벽처럼 느껴지는 것도 사실입니다.

 

정부에서는 출산율을 높이기 위해 다양한 정책들을 내놓고 있지만, 과연 현실적인 도움이 될까요? 오늘은 많은 분들이 관심을 가지고 있는 '신생아 특례대출'을 중심으로 아이 낳고 서울에서 내 집 마련하는 꿈, 과연 욕심인지 솔직하게 이야기 나눠보려고 합니다. 꼼꼼하게 따져보고 현실적인 대안을 찾아보는 시간을 가져볼게요.

 

1. 그림의 떡? 현실적인 걸림돌부터 파헤쳐 보자!

 

최근 뉴스에서 연 1.6%라는 파격적인 금리의 신생아 특례대출 소식을 접하고 솔깃했던 분들 많으실 텐데요. 저 역시 그랬습니다. 하지만 꼼꼼하게 살펴보니 생각보다 제약 조건이 많다는 것을 알게 되었습니다.

 

가장 큰 문제는 주택 가격 기준입니다. 신생아 특례대출은 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 주택에만 적용되는데요. 부동산 플랫폼 직방 자료에 따르면, 서울에서 이 조건을 충족하는 아파트는 대부분 노원, 구로, 도봉, 강서 등 외곽 지역에 위치하고 있습니다. 물론 이 지역들도 살기 좋은 곳이지만, 직장이나 기존 생활 기반을 고려하면 쉽사리 결정하기 어렵죠.

 

부동산R114의 2024년 1월 조사 결과, 서울 아파트 평균 가격은 13억 8289만원입니다. 즉, 신생아 특례대출을 받을 수 있는 아파트는 대부분 평균 가격 이하의 구축 아파트라는 의미입니다. 새 아파트를 선호하는 신혼부부나 넓은 집을 원하는 다자녀 가구에게는 아쉬운 부분이죠.

 

 

국회입법조사처에서도 이 점을 지적하며, "서울 등 수도권 대도시의 중산층 신혼부부가 이용하기엔 제약 요인이 존재한다"고 밝혔습니다. 다자녀 가구의 경우, 자녀 수에 맞는 방수를 확보하기 어렵다는 현실적인 문제도 언급했죠.

 

실제로 제 친구 A씨는 신생아 특례대출을 알아보다가 결국 포기했습니다. A씨 부부는 서울 강남에서 직장을 다니고, 처가가 송파에 있어 이 근방에서 집을 찾고 있었는데요. 9억원 이하의 아파트는 대부분 오래된 구축이거나 너무 작은 평수밖에 없었다고 합니다. 결국 A씨 부부는 조금 더 돈을 모아 대출 없이 살 수 있는 집을 찾아보기로 결정했습니다.

 

2. 1주택자, 갈아타기도 쉽지 않네?

 

집을 이미 가지고 있는 1주택자에게도 신생아 특례대출은 넘어야 할 산이 많습니다. 2023년 주거실태조사에 따르면, 주택을 소유한 초혼 신혼부부 비중은 40.8%나 됩니다. 수도권에서 작은 보금자리를 마련한 신혼부부가 아이를 낳고 더 넓은 집으로 이사하기 위해 신생아 특례대출을 이용하는 것은 생각보다 쉽지 않다는 이야기입니다.

 

기존 주택담보대출을 상환하는 것은 가능하지만, '처분 조건부' 갈아타기가 불가능하기 때문입니다. 즉, 일시적 2주택자가 되지 않기 위해 기존 집을 팔고 월세로 살거나 부모님 댁에 들어가 무주택 자격을 만들어야 하는 번거로움이 따릅니다.

 

저의 또 다른 친구 B씨는 수도권에 작은 아파트를 가지고 결혼했습니다. 아이가 태어나면서 서울로 이사하고 싶었지만, 기존 집을 팔고 신생아 특례대출을 받아 서울에 집을 사는 것은 여러모로 부담스러웠다고 합니다. 결국 B씨는 기존 집을 전세로 내주고 서울에서 전세로 살기로 결정했습니다.

 

3. 신생아 특별공급, 정말 '특별'할까?

 

신생아 특례대출 외에 신생아 특별공급이라는 제도도 있습니다. 신생아 특별공급은 신생아가 있는 가구에게 신축 아파트 청약 기회를 제공하는 제도인데요. 얼핏 보면 좋은 제도 같지만, 자세히 살펴보면 소득 기준, 자산 기준 등 여러 가지 조건이 까다롭습니다.

 

지난달 분양한 서초구 '래미안 원페를라'의 경우, 신혼부부 특별공급 75가구 중 15%를 신생아 우선공급으로 배정했는데요. 맞벌이의 경우, 부부 합산 월평균 소득이 840만원 이하여야 합니다. 경쟁이 발생하면 미성년 자녀 수에 따라 선정하고요.

 

 

공공분양인 '동작구 수방사'는 신혼부부 특별공급과 별개로 신생아 특별공급을 두고 작년에 분양했습니다. 추첨(10%)은 부부 합산 월평균 소득 1400만원까지 가능하지만, 우선공급(70%) 기준은 840만원입니다. 가구 소득과 미성년 자녀 수, 납입 횟수에 따라 높은 점수를 받아야 당첨될 수 있습니다. 부동산 2억 1550만원, 자동차 3708만원 이하의 자산 기준도 충족해야 하고요.

 

소득은 적고 자녀는 많아야 하는데, 자산은 적어야 한다는 기준을 맞추면서 10억원이 넘는 분양대금을 마련하는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다.

 

4. 서울시의 '미리 내 집', 대안이 될 수 있을까?

 

이러한 현실적인 어려움 속에서 서울시가 추진하는 '미리 내 집'은 하나의 대안이 될 수 있을까요? '미리 내 집'은 오세훈 시장의 역점 사업인 장기전세주택(시프트)의 2탄으로, 무주택 신혼부부가 임대주택에서 아이를 낳으면 최장 20년 거주하고 시세보다 최대 20% 저렴하게 매수할 수 있는 제도입니다.

 

소득 기준은 맞벌이 기준 1083만원 이하, 자산 기준은 6억 5500만원 이하로 나름대로 합리적인 수준입니다. 서초구 '메이플자이', 강동구 '올림픽파크포레온' 등 선호 단지가 포함됐다는 특징도 있고요.

 

하지만 이 임대주택에 당첨되는 것 자체가 하늘의 별 따기이고, 임대주택을 내 집으로 전환하려면 최소 2자녀를 출산해야 하는 부담이 있습니다. 시세의 80%로 매수하려면 3자녀를 낳아야 하는데, 현실적으로 쉽지 않죠.

 

5. 왜 굳이 서울이어야 할까? 현실적인 고민

 

물론 "왜 굳이 서울을 고집하냐"고 물을 수도 있습니다. 수도권에도 좋은 집이 많고, 서울보다 저렴한 가격에 넓은 집을 구할 수 있는 것은 사실입니다. 하지만 서울에서 태어나 서울에서 직장을 다니는 사람들에게 서울을 떠나는 것은 쉽지 않은 결정입니다.

 

지금 서울을 나가면 다시는 서울에 진입할 수 없을 거라는 불안감은 그동안의 집값 상승을 통해 학습된 결과입니다. 서울 외곽의 구축 아파트로 시작할 수도 있지만, 출퇴근 시간이 길어지면 육아에 전념할 시간이 부족해지고요. 학교나 학원 접근성이 떨어지는 지역에 자리 잡을 경우, 결국 학군을 고려해 다시 이사해야 하는 부담도 있습니다.

 

6. 꿈을 포기하지 않되, 현실적인 계획을 세워야!

 

결론적으로 아이 낳고 서울에 내 집 마련하는 것은 여전히 어려운 일입니다. 정부의 신생아 특례대출이나 신생아 특별공급 등의 정책들이 존재하지만, 현실적인 제약 조건들이 많아 모든 사람에게 해당되는 것은 아닙니다.

 

하지만 그렇다고 꿈을 포기할 필요는 없습니다. 중요한 것은 자신의 상황에 맞는 현실적인 계획을 세우는 것입니다.

 

* 장기적인 관점에서 자금 계획을 세우세요. 무리한 대출보다는 꾸준히 저축하고 투자하는 것이 중요합니다.

* 정부 정책을 꼼꼼하게 확인하고 활용하세요. 신생아 특례대출이나 신생아 특별공급 외에도 다양한 주거 지원 정책들이 있습니다.

* 서울 외 지역으로 눈을 돌려보세요. 수도권에도 살기 좋은 곳이 많고, 서울보다 저렴한 가격에 넓은 집을 구할 수 있습니다.

* 전문가의 도움을 받으세요. 부동산 전문가나 재무 설계사의 도움을 받아 자신에게 맞는 최적의 솔루션을 찾아보세요.

 

아이 낳고 서울에 내 집 마련하는 것은 쉽지 않지만, 불가능한 것은 아닙니다. 꿈을 포기하지 않고 현실적인 계획을 세우면 언젠가는 그 꿈을 이룰 수 있을 것입니다. 저 역시 여러분과 함께 희망을 잃지 않고 열심히 노력하겠습니다.

 

오늘 저의 이야기가 조금이나마 도움이 되었기를 바라며, 다음에도 더 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다! 감사합니다.