"1층에 뭐가 들어오면 좋을까요?" 건물주라면 누구나 한 번쯤 고민해 봤을 질문이죠. 예전에는 '스타벅스' 간판만 달리면 건물 가치가 뛴다는 말이 있을 정도였으니까요. 하지만 요즘 분위기가 심상치 않습니다. 건물주들이 '스세권(스타벅스+세권)'보다 '다세권'을 더 선호한다는 이야기가 들려오거든요.
혹시 여러분도 동네 상가 1층에 큼지막한 다이소가 들어서는 걸 보신 적 있으신가요? 왠지 모르게 '잘 될 것 같다'는 느낌, 저만 받는 건 아니겠죠? 오늘은 건물주들의 마음을 사로잡은 다이소의 인기 비결과, 한때 '건물주 로망'이었던 스타벅스의 위상이 왜 이렇게 달라졌는지 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다.
한때 '넘사벽'이었던 스타벅스, 왜 밀려났을까?
과거 스타벅스는 건물주들에게 그야말로 '모셔가고 싶은' 존재였습니다. 세련된 이미지에 꾸준한 고객 유입은 물론, '스타벅스가 있는 건물'이라는 프리미엄까지 붙었으니까요. 실제로 유명 연예인 한수민 씨는 스타벅스 임차를 통해 건물 매각으로 큰 시세 차익을 얻었다고 하죠. 성신여대 스타벅스 건물 매각으로 18억 원, 서초구 방배동 스타벅스 입점 빌딩 매각으로 63억 원의 차익을 얻었다는 이야기는 놀라움을 자아냅니다.
국내 스타벅스 매장 수는 2023년 말 기준 2,000개로, 미국과 중국에 이어 세계 3위를 기록할 정도로 한국인의 사랑을 듬뿍 받고 있습니다. 2023년 매출은 3조 1,100억 원을 돌파하며 굳건한 입지를 자랑했죠.
하지만 화려했던 스타벅스의 시대에도 그림자는 드리워지고 있었습니다. 특히 서울 강남 등 핵심 상권에서는 '스타벅스 기피 현상'이 나타나기 시작한 건데요. 그 이유는 바로 '수익성' 때문입니다.
스타벅스는 통상 월 매출의 10~12%를 임대료로 지불하는 '변동 매출 수수료' 방식을 택합니다. 건물주 입장에서는 매출이 높을 때는 좋지만, 불황에는 임대료 수입이 줄어드는 위험이 있죠. 강남 대로변 1층 100평 상가의 임대료 시세가 3천만 원에서 5천만 원 이상인 것을 감안하면, 스타벅스가 높은 임대료를 감당하기 위해서는 엄청난 매출을 올려야 합니다. 하지만 최근에는 강남 최고 매장조차 월 매출 2억 원을 넘기기 어렵다는 이야기가 나오면서, 건물주들의 고민이 깊어진 것이죠.
더욱이 스타벅스의 '버디패스' 제도 역시 건물주들의 불만을 사고 있습니다. 버디패스는 스타벅스 유료 구독 서비스인데, 구독료 수익은 매장이 아닌 본사로 귀속됩니다. 즉, 버디패스 가입자가 늘어도 매장 매출에는 직접적인 영향을 주지 않아, 건물주가 받는 임대료는 그대로인 셈입니다. 건물주 입장에서는 '갑질'이라고 느껴질 만도 하겠죠.
물론 스타벅스가 여전히 매력적인 임차인인 것은 분명합니다. 하지만 고금리 시대에 안정적인 수익을 원하는 건물주들에게는 다른 선택지가 떠오르기 시작했습니다. 바로 '서민들의 백화점'이라 불리는 다이소입니다.
불황에도 끄떡없는 '다이소 효과', 건물주들이 주목하는 이유
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다이소는 최근 몇 년간 놀라운 성장세를 보이며 '건물주들의 새로운 희망'으로 떠올랐습니다. 2023년 아성다이소의 매출액은 3조 4,605억 원으로, 전년 대비 17.5%나 증가했습니다. 업계에서는 곧 발표될 지난해 매출액이 4조 원을 돌파할 것으로 예상하고 있습니다. 2023년 기준 전국 매장 수는 1,519곳으로, 불황 속에서도 승승장구하고 있죠.
다이소의 인기 비결은 무엇일까요? 먼저 '가성비'를 빼놓을 수 없습니다. 1,000원~5,000원 사이의 저렴한 가격으로 다양한 상품을 구매할 수 있다는 점이 소비자들의 마음을 사로잡았습니다. 특히 불황에는 저렴한 가격으로 생필품을 구매하려는 수요가 늘면서 다이소의 인기가 더욱 높아지는 경향이 있습니다.
두 번째는 폭넓은 상품 구성입니다. 다이소는 슈퍼마켓, 카페, 문구점, 옷가게 등 다양한 업종의 상품을 한곳에서 판매합니다. 즉, 다이소에 가면 필요한 물건을 한 번에 구매할 수 있다는 편리함이 있죠.
세 번째는 외국인 관광객들에게 인기 있는 '필수 코스'라는 점입니다. 저렴한 가격에 한국적인 기념품을 구매할 수 있다는 장점 때문에 외국인 관광객들이 다이소를 많이 찾는다고 합니다. 실제로 해외 카드 결제 금액과 건수가 꾸준히 증가하고 있다고 하네요.
이러한 인기를 바탕으로 다이소는 이마트, 홈플러스 등 대형마트의 핵심 매장(메인 테넌트)으로 자리 잡았습니다. 대형마트 입장에서는 상품이 겹쳐 경쟁 상대가 될 수 있지만, 다이소의 집객 효과가 워낙 크기 때문에 오히려 '모셔오는' 것이죠. 다이소 입장에서도 대형마트의 주차장 등 인프라를 활용할 수 있어 '윈윈' 효과를 누릴 수 있습니다.
하지만 건물주들이 다이소를 선호하는 가장 큰 이유는 '안정적인 임대 수익'입니다. 다이소는 매출과 상관없이 매달 고정된 월세를 지불하는 '고정 월세 방식'을 선호합니다. 반면 스타벅스는 매출에 따라 임대료가 변동되는 '변동 매출 수수료' 방식을 택하기 때문에, 건물주 입장에서는 다이소가 더 안정적인 선택이 될 수 있는 것이죠.
결국 고물가 시대에 '가성비 쇼핑'을 선호하는 소비 트렌드와, 안정적인 임대 수익을 원하는 건물주들의 니즈가 맞아떨어지면서 다이소의 인기가 높아지고 있는 것입니다.
건물주들의 선택, 결국 '수익성'과 '안정성'
물론 스타벅스가 완전히 몰락했다는 이야기는 아닙니다. 여전히 스타벅스는 브랜드 이미지와 고객 충성도가 높은 매력적인 임차인입니다. 하지만 고금리 시대에 건물주들은 더욱 꼼꼼하게 수익성을 따지게 되었고, 다이소의 안정적인 임대료와 꾸준한 고객 유입 효과에 주목하게 된 것이죠.
결국 건물주들의 선택은 '수익성'과 '안정성'이라는 두 가지 키워드로 귀결됩니다. 앞으로 어떤 브랜드가 건물주들의 마음을 사로잡을지는 예측하기 어렵지만, 변화하는 시대에 발맞춰 소비 트렌드를 읽고, 안정적인 수익을 창출할 수 있는 브랜드가 꾸준히 사랑받을 것이라는 점은 분명해 보입니다.
여러분은 건물주라면 어떤 브랜드를 1층에 입점시키고 싶으신가요?
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