형제간에 땅을 나눠줄 때, ‘현금과 토지 지분을 어떻게 공평하게 나눌까?’ 하는 고민, 해보셨나요? 가족끼리 재산을 나누는 일은 늘 쉽지 않지만, 그중에서도 토지는 가장 민감한 문제 중 하나입니다. 특히 네 명의 형제 중 일부는 땅을 지분으로 받고, 나머지는 현금을 받으려 할 때는 더욱더 섬세한 협의가 필요하죠.
저도 주변에서 이런 문제로 고민하는 분들을 자주 봤는데요, 제대로 협의하지 않고 진행하다가 갈등이 심해지는 경우도 많았습니다. 그래서 오늘은 형제간 땅 증여 시에 현실적으로 어떻게 현금과 토지 지분을 나누는 것이 좋을지, 그리고 시세 반영과 미래 가치 문제까지 함께 이야기해보려고 합니다.”
증여를 할 때 가장 큰 쟁점은 ‘어떻게 하면 모두가 만족할 만큼 공평하게 나눌 수 있을까’입니다. 네 명의 형제가 있다고 가정해 봅시다. 두 명은 토지 지분을 받기를 원하고, 나머지 두 명은 그 대신 현금을 받길 원합니다. 그렇다면 땅의 가치를 얼마로 산정해야 할까요? 그리고 그 가치를 기준으로 어떻게 나눠야 서로가 서운하지 않을까요?
우선 가장 중요한 것은 ‘현재 시세’를 기준으로 하는 것입니다. 토지의 가치는 해당 지역의 최근 실거래가를 참고해서 산정해야 합니다. 예를 들어 경기도 외곽 지역에 있는 토지가 평당 200만 원 정도라면, 땅 1,000평은 약 20억 원의 가치가 있다고 볼 수 있습니다. 물론 공시지가도 참고하지만, 일반적으로 공시지가는 실거래가보다 낮기 때문에 시세에 맞춰 판단하는 게 더 정확합니다.
하지만 많은 분들이 “미래에 땅값이 더 오를 텐데, 그걸 반영해서 나누는 게 맞지 않을까?” 하고 생각하는 경우가 많습니다. 이 부분에서 오해가 생기기 쉽습니다. 증여 시점에서 미래 가치까지 반영하는 것은 법적으로도, 현실적으로도 권장되지 않습니다. 이유는 첫째, 부동산 가격 상승은 매우 불확실하기 때문입니다. 둘째, 증여세 계산 시 미래 가치를 반영하지 않으면 세금 문제가 복잡해지고, 형제간 갈등으로 비화할 수 있기 때문입니다.
그래서 저는 ‘현 시세 기준’으로 가치를 평가하고, 그 기준에 맞춰 현금과 토지 지분을 나누는 방식을 추천합니다. 예를 들어, 토지 가치를 20억 원으로 산정했다면, 토지 지분을 받는 형제들은 그에 해당하는 평수만큼 땅을 나누어 갖고, 현금을 받는 형제들은 그 금액만큼 현금을 받으면 됩니다.
사례를 하나 들어볼게요. 제 주변에 네 명의 형제가 있는데, 이들은 경기도 외곽에 1,000평 정도의 토지를 가지고 있었습니다. 주변 시세는 평당 180만 원에서 200만 원 사이였죠. 이 가족은 두 명은 토지 지분 500평씩을 나누었고, 나머지 두 명은 각각 9억 원 정도의 현금을 받았습니다. 중요한 건 이 모든 협의가 서로의 동의 하에 공증까지 완료되어 나중에 문제가 전혀 없었다는 점입니다.
또 한 가지 주의할 점은 세금입니다. 증여세는 증여 시점의 시세나 공시지가를 기준으로 산정되기 때문에, 시세보다 낮게 평가해서 나누면 국세청에서 이를 문제 삼아 세금을 재산정할 수 있습니다. 따라서 가치는 최대한 객관적인 기준으로 산정하는 게 중요합니다.
그리고 증여 후에 토지 지분을 가진 형제들은 그 땅을 나중에 팔거나 상속할 때 양도소득세, 상속세 문제가 발생할 수 있습니다. 이런 부분도 미리 전문가 상담을 통해 준비하는 것이 바람직합니다. 이렇게 하면 증여 후 예상치 못한 세금 폭탄이나 가족 간 불화도 막을 수 있습니다.
마지막으로, 가장 중요한 것은 증여 합의를 ‘투명하게’ 하고 ‘서면으로 명확히 남기는 것’입니다. 가족이라서 말로만 하거나 감정에 맡겨 진행하면, 나중에 오해가 쌓이고 관계가 악화되기 쉽습니다. 그래서 법률 전문가나 공증인을 통해 합의 내용을 문서로 작성하고, 모두가 이해한 상태에서 서명하는 것이 안전합니다.
증여는 단순히 재산을 나누는 과정이 아니라, 가족 간 신뢰와 관계를 지키는 중요한 일입니다. ‘내가 조금 양보해야겠지’, ‘너도 이해해주겠지’ 하는 마음으로 임하지만, 현실적으로는 명확한 기준과 절차가 필요합니다. 앞으로 땅값이 오를 가능성을 기대하기보다는, 지금 공정한 시세를 기준으로 현금과 토지 지분을 나누는 것이 결국 모두에게 가장 좋은 선택입니다.
혹시 지금 형제간 땅 증여 문제로 고민 중이라면, 오늘 이야기한 내용을 참고해 가족과 솔직한 대화를 시작해보세요. 그리고 꼭 전문가와 상담해 객관적인 기준을 마련하는 것도 잊지 마시고요. 이렇게 차근차근 준비한다면, 땅 증여가 가족 간 화합의 기회가 될 수 있습니다.