가족 간 부동산 거래, 감정가와 유사매매가 중 어떤 게 시가일까? 세금 문제 확실히 짚자

"아빠랑 집을 사고팔았을 뿐인데, 나중에 수천만 원 세금이 나왔어요."

실제로 제가 부동산 커뮤니티에서 자주 보는 이야기입니다. 특히 가족 간 거래에서는 "우리는 서로 싸게 주고받는 게 당연한 거 아닌가요?"라고 생각하기 쉽지만, 세무 당국의 기준은 매우 다릅니다.

이번 글에서는 가족 간 부동산 거래 세금 문제 중에서도 많은 분들이 혼란스러워하는 감정평가와 유사매매사례 중 무엇이 시가로 인정되는가에 대해, 실무 기준과 실제 사례를 바탕으로 알려드릴게요.

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👪 왜 가족 간 거래는 더 엄격하게 보나?

일반적인 시장 거래에서는 서로 가격을 흥정하고 거래 내역이 공개되기 때문에, 시가를 그대로 인정해주기 쉬워요.
하지만 가족 간에는 “저가 거래”, “무상 양도”, “명의신탁” 같은 이슈가 자주 발생하죠.

그래서 국세청은 가족 간 부동산 거래에 대해 훨씬 더 엄격하게 기준을 적용합니다.
그 중심에는 바로 ‘시가’ 판단이 있습니다.

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🧾 시가는 어떻게 판단할까? (감정가 vs 유사매매가)

세법상 시가는 다음 중 하나로 판단합니다.

• 1. 감정평가액 : 감정평가법인이 산정한 금액
• 2. 유사매매사례가액 : 동일 단지/면적에서 실제 거래된 금액

이 두 가지 모두 **등기일 기준으로 ‘전 6개월~후 3개월 이내’**의 자료여야 합니다.

가족 간 거래에서 자주 묻는 질문은 이겁니다.
"감정가와 유사매매가 모두 있는 경우, 어떤 게 시가로 인정되나요?"

결론부터 말하면,
👉 등기이전일에 더 가까운 자료를 기준으로 시가를 판단합니다.

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📌 사례로 이해하기: 감정가 8억, 유사매매가 10억일 때

제가 실제로 자문했던 사례입니다.

• A씨는 어머니로부터 아파트를 매수했어요.
• 등기 이전일 기준 약 1달 전에 감정평가를 받았고, 금액은 8억 원이었어요.
• 같은 아파트에서 3주 전에 유사거래가 있었고, 그 가격은 10억 원이었습니다.

A씨는 "감정평가 받았으니 이게 시가 아닐까요?"라고 물었어요.

하지만 세무서의 반응은 다릅니다.

“유사매매가가 더 최근이고, 시장에서 실제로 거래된 금액이기 때문에 시가로 보기 더 적절합니다.”

👉 결국 이 사례에서는 10억 원이 시가로 인정되었고,
A씨는 저가 거래로 인해 증여세 조사까지 받게 됐어요.

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❗️ 가족 간 거래, ‘현저히 낮은 거래’의 기준은?

현저히 낮은 거래로 인정되면,
양도소득세나 취득세 외에 증여세까지 부과될 수 있어요.

국세청 기준은 아래와 같습니다.

• 시가(감정가 or 유사매매가)보다 30% 이상 낮거나
• 또는 3억 원 이상 낮으면
  → **“현저한 저가”**로 간주합니다.

즉, 감정가 8억인데 5.5억에 거래했거나,
시가 10억인데 7억에 거래했으면 위험하다는 뜻이죠.

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📅 감정평가 언제 받아야 유효할까?

감정평가도 무조건 인정되는 게 아닙니다.

• 등기일 기준 전 6개월 ~ 후 3개월 이내에 평가된 것만 인정
• 반드시 국세청이 인정하는 감정평가법인의 평가여야 함

그리고 시가에 더 부합해야 합니다.
즉, 거래 시세가 확연히 높은데 감정가만 낮은 경우, 감정가는 배제될 수 있어요.

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💡 실전 팁: 가족 간 거래 세금 안전하게 하려면?

1. 감정가와 유사매매가 둘 다 확보해두기
   • 세무조사 시 입증자료로 활용됩니다.
2. 거래가 시가는 유사매매 시세에 맞추는 게 가장 안전
   • 감정가는 하한선 정도로 참고하세요.
3. 차액이 크면 미리 세무상담 필수
   • 특히 3억 이상 차이 날 경우 가산세 또는 증여세 대상 될 수 있어요.

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✅ 오해 바로잡기

• “감정평가 받으면 무조건 시가로 인정된다”
  → ❌ 아닙니다. 유사매매가가 더 시세 반영이 잘 돼 있다면, 감정가는 무시될 수 있습니다.
• “가족끼리는 싸게 거래해도 문제 없다”
  → ❌ 싸게 거래한 만큼 세금이 더 나올 수 있습니다. 국세청은 이를 증여로 보기 때문에 주의해야 해요.

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🔚 결론: 감정가? 유사매매가? 답은 “더 최근 + 더 시세에 가까운 것”

가족 간 거래에서 세금 폭탄을 피하려면, **"내가 생각하는 가격"이 아닌 "국세청이 판단하는 시가"**를 기준으로 거래해야 합니다.
감정가와 유사매매가 모두 확보했더라도, 등기일 기준 더 가까우면서 시세를 더 반영한 가격이 시가로 인정됩니다.

그러니 단순히 감정평가서만 믿고 거래하지 마시고,
부동산 시세 흐름, 실거래가, 감정가를 모두 종합적으로 고려해야 세금 리스크를 줄일 수 있어요.

특히 고가 아파트나 양도세 비과세 요건이 걸려있는 상황이라면,
1:1 세무상담을 통해 안전하게 절세 전략을 짜보는 것도 현명한 선택입니다.

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