전세금 재투자 전략, 월세냐 미국 주식이냐 현실 고민 풀어보기

혹시 요즘 비슷한 고민 하고 계신 분 계신가요? 저도 최근에 딱 그런 상황을 마주했어요. 아파트 두 채 중 한 채를 정리하면서 생긴 돈을 어떻게 굴릴까 고민하다가, 전세로 살면서 남은 한 채는 세입자가 들어와 있었거든요. 그런데 세입자가 계약 만료를 앞두고 나가고 싶다고 해서, 갑작스럽게 전세금 재투자 전략을 새로 짜야 하는 상황이 된 거죠.

아내는 “안전하게 월세 받자”는 입장이고, 저는 “월세보다는 미국 주식에 투자해서 배당으로 매달 100만 원 이상 받을 수 있게 세팅하자”는 쪽이라 부부 사이에도 작은 토론이 이어지고 있습니다. 아마 많은 분들도 같은 갈림길 앞에 서 계실 거예요. 그래서 오늘은 제가 직접 고민했던 과정과 실제 수치, 그리고 현실적인 선택지에 대해 풀어보려 합니다.

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월세를 선택할 경우, 안정성과 한계

솔직히 월세는 매달 일정한 현금 흐름이 생기니까 마음이 편합니다. 요즘 서울 기준으로 아파트 전세에서 월세로 전환하는 흐름이 뚜렷해지고 있죠. 통계청 자료를 보더라도 2024년 하반기부터 임대차 시장에서 전세의 비중이 줄고, 반전세·월세의 비중이 50%를 넘기 시작했다고 합니다.

제가 계산해본 바로는 최소 150만 원 정도의 월세는 받을 수 있습니다. 단순히 계산해도 1년에 1800만 원, 3년 6개월이면 6300만 원의 현금이 쌓이는 셈이죠. 이게 바로 월세의 장점입니다. 주식처럼 오르락내리락 마음 졸일 필요도 없고, 집값이 크게 떨어지지 않는 이상 자산가치도 그대로 유지되니까요.

하지만 문제는 성장성이에요. 월세는 매달 고정된 금액만 들어오고, 그 외의 자산 증식은 기대하기 어렵습니다. 더구나 세입자 관리, 집 수리, 재산세 같은 관리 비용과 스트레스도 무시할 수 없죠. 저 역시 다른 분들 경험담처럼 “형광등 하나만 고장 나도 전화 온다”는 얘기를 들으니, 배당 주식과 비교했을 때 마음이 조금 복잡해집니다.

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미국 주식 투자, 배당과 성장성의 매력

반면에 미국 주식 투자는 성장성과 배당이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있습니다. 물론 단기간 3년 반이라는 시계열로 보면 변동성이 클 수 있지만, 장기적으로는 역사적 데이터가 보여주듯 꾸준한 우상향이 이어져왔습니다.

제가 눈여겨보는 ETF는 SCHD(고배당 ETF), SCHG(성장 ETF), 그리고 최근 인기가 높은 JEPI(커버드콜 ETF) 같은 상품들입니다. 예를 들어 SCHD의 현재 배당률은 약 3.53.8% 수준이고, JEPI는 79% 수준의 월 배당을 지급합니다. 단순 계산으로 월세 150만 원 대신 주식에 전액 투자한다면, 포트폴리오 구성에 따라 연 6~8% 정도의 배당 수익률을 기대할 수도 있는 거죠.

실제로 제가 지금도 하고 있는 방법은, 월급에서 남는 돈 120만 원을 매달 SCHD와 SCHG에 2:1로 나눠 투자하는 겁니다. 그렇게 1년 넘게 하다 보니 배당이 쌓이는 재미가 꽤 쏠쏠하더라고요. 다만, 여기서도 오해가 하나 있어요. 많은 분들이 “배당주에 투자하면 매달 월세처럼 확실하게 돈이 들어온다”고 생각하시는데, 사실 배당은 기업 실적에 따라 달라지고, ETF 운용 정책이 변하면 줄어들 수도 있습니다. 즉, 월세와 달리 ‘확정’이 아니라는 점을 꼭 알아야 해요.

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현실적인 절충안, 월세+배당 ETF 이중 구조

결국 저는 이렇게 결론을 내렸습니다. 전세금 반환 문제로 인해 목돈을 당장 크게 넣긴 어렵지만, 최소 3년 반 동안은 월세를 받을 수 있는 구조를 활용하는 거죠. 즉, 월세로 현금 흐름을 확보하고, 그 월세를 고스란히 미국 배당 ETF에 재투자하는 방식입니다.

예를 들어 매달 150만 원을 SCHD와 JEPI 같은 배당 ETF에 꾸준히 넣는다면, 단순히 3년 반 동안 6300만 원이 쌓이는 게 아니라 복리로 불어나면서 배당금 자체도 늘어납니다. 보수적으로 잡아도 연평균 6% 수익률을 기대한다면, 만기 시점에는 약 7000만 원 이상이 될 수 있고, 배당금도 월 20~30만 원 이상 늘어날 수 있죠. 이렇게 되면 월세와 배당이 동시에 들어오는 구조를 만들 수 있습니다.

이 방식의 장점은 아내가 원하는 안정성과 제가 원하는 성장성을 모두 챙길 수 있다는 겁니다. 만약 시장 상황이 안 좋더라도, 최소한 월세는 들어오고 있으니 생활이 흔들리진 않겠죠.

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3년 반, 짧지만 의미 있는 시간

많은 분들이 “3년 반 동안 주식에 넣으면 무조건 오를 것이다”라는 전제에서 출발하는데, 사실 그건 위험합니다. 미국 시장은 장기적으로는 우상향했지만, 짧게 보면 마이너스일 때도 많았거든요. 따라서 이 기간을 주식의 ‘검증 기간’이라고 생각하고, 월세로 얻은 현금을 ETF에 꾸준히 넣으면서 투자 습관을 만드는 게 중요합니다.

저 역시 국내 주식에서 손해를 보고 떠났던 기억이 있어서, 아내 입장에서 불안해하는 게 충분히 이해가 되더라고요. 그래서 이번에는 욕심을 내려놓고, 월세라는 ‘안정적인 기반 위에 투자’를 하기로 한 겁니다.

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결론

정리하자면, 전세금 반환이라는 변수 때문에 당장 큰 목돈을 주식에 넣기는 어려운 상황이지만, 그 덕분에 오히려 새로운 길이 열렸다고 생각합니다. 월세로 현금 흐름을 확보하고, 그 월세를 전부 배당 ETF에 넣어서 시간이 지나면서 이중의 수익원을 만드는 전략이죠. 이것이 제가 선택한 전세금 재투자 전략입니다.

물론 누구에게나 같은 답이 될 수는 없습니다. 주식 경험이 많고 리스크를 감당할 수 있다면 바로 투자로 가는 게 맞을 수도 있고, 안정성이 최우선이라면 월세만 받아도 충분하겠죠. 하지만 저처럼 중간에서 균형을 찾는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.

앞으로도 매달 월세를 배당 ETF로 옮기면서, 그 변화 과정을 블로그에 솔직하게 기록해보려 합니다. 혹시 비슷한 고민 하시는 분들이 있다면, 제 경험담이 작은 참고가 되었으면 좋겠네요.

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