1. “아… 전세 갱신이라는 걸 내가 직접 하게 될 줄이야”
솔직히 말해서 나는 전세 갱신 절차라는 걸 유튜브에서만 봤지,
내가 직접 임대인 입장에서 하게 될 거라고는 상상도 못했어요.
2024년 1월에 계약했고, 만기는 2026년 1월(실제는 3월이라고 나중에 고쳤지만),
슬슬 만기가 다가오니까 임차인분께서 조심스럽게 연락을 주셨죠.
“혹시… 갱신 가능할까요?”
그 순간 마음속에서는
‘오 이분 착하시네… 문제 없이 살았구나’
‘근데… 전세가가 오른 상황에서 그냥 그대로 해줄 수는 없지 않나…?’
라는 두 가지 생각이 동시에 들더라고요.
저도 사람인지라… ㅎㅎ
부드럽게는 해드리고 싶지만 전세금 인상은 저도 조절해야 하는 부분이니까요.
그래서 제가 먼저 조심스럽게 물어봤어요.
“혹시 갱신 원하시면, 시세가 많이 올라서 5% 정도 증액은 필요할 것 같아요… 괜찮으실까요?”
2. “근데… 계약서는 언제 쓰는 게 맞는 거냐?”
여기서 첫 번째로 헷갈린 건 바로 계약서 작성 시점이었어요.
저는 사실 만기 일주일 전쯤?
그때쯤에 쓰면 되는 거 아닌가 생각했는데, 아니더라고요.
법적으로 중요한 시점이 있어요.
- 임대인은 “만기 6개월 전 ~ 2개월 전 사이”에 갱신 조건(증액 포함)을 통보해야 함
- 이 시기를 지나면 임대인은 불리해져요.
- 임차인이 갱신청구권을 사용하면, 임대인은 5% 이내 증액만 요구 가능해요.
그래서 댓글에서도 한 분이 그러셨죠.
“갱신 의사가 있고 조건도 합의되면, 임대인 입장에서는 빨리 쓰는 게 좋습니다.”
이 말이 진짜 팩트입니다.
임대인은 합의만 되면 즉시 계약서를 쓰는 게 제일 안전해요.
실제로 저는 갱신 논의가 끝나고 바로 날짜 조율했습니다.
3. “5% 올려달라고 하면 다 올려주나요?”
이 질문도 많이 하시죠.
저도 처음에는
“혹시 5% 올려달라고 하면 기분 나빠하실까?”
걱정했어요.
근데 현실적으로,
- 임차인이 갱신청구권을 쓰면 법적으로 5% 이내 증액 가능
- 요즘 전세가가 오르는 상황이면 5%는 시장에서도 자연스러운 상승폭
- 임차인이 주변 시세를 이미 알고 있는 경우가 많음
그래서 정중하게 설명만 하면 대부분 이해합니다.
제가 보낸 문구 그대로 공유해 드릴게요 ↓
“요즘 전세 시세가 꽤 올라서, 갱신 시에는 5% 정도 인상이 필요한 상황이에요.
최대한 부담되지 않는 선에서 상한까지만 적용하려고 합니다. 괜찮으실까요?”
이렇게 보내니 임차인분도 바로 OK 하셨어요.
4. “갱신 계약서는 꼭 부동산 가서 써야 하나요?”
결론만 말하면,
아니요. 두 사람끼리 작성해도 100% 유효합니다.
계약서의 유효 조건은 크게 3가지뿐이에요.
- 당사자 서명 or 날인
- 보증금·주소·기간·조건 등 필수 항목 명시
- 서로 1부씩 보관
저는 편하게 하기 위해 다음 방식으로 했어요.
- 네이버 부동산 양식 다운
- 기존 계약서 내용 그대로 입력
- 변경되는 부분은
- 보증금(증액 후 금액)
- 기간(새로 2년)
만 수정
그리고 가장 중요한 팁:
✔ 보증금을 올렸다면 ‘확정일자’를 다시 받아야 한다
보증금을 올렸는데 확정일자를 갱신 안 하면,
그 추가된 금액은 보호받지 못해요.
5. “집 상태 확인은 언제 어떻게 해야 하나?”
저도 이 부분 정말 궁금했어요.
“보증금 먼저 돌려주고 상태 확인 하는 건가?”
아니면 반대인가?
정답은 아주 명확합니다.
‘집 인도(명도)’와 ‘보증금 반환’은 동시이행 관계입니다.
즉, 절차는 이렇게 흘러가요.
- 임차인이 짐을 모두 빼고
- 임대인이 집 상태 확인하고
- 공과금 정산 체크하고
- 문제가 없으면 보증금 지급
- 열쇠·비번 인계받기
보증금을 먼저 주는 일은 절대 없음.
그래서 이사 당일 보통 이렇게 되죠.
- 10~12시 : 짐 반출
- 12시~ : 임대인 방문 → 하자·청소·원상복구·공과금 확인
- 확인 끝 → 계좌로 보증금 송금
- 임차인은 키/비번 전달
상식 선에서 완전하게 빈집이어야 합니다.
6. 중간 조언 — “문자·통화 기록을 꼭 남기세요”
댓글에서도 나온 내용인데요.
- 갱신 의사 전달
- 5% 증액 동의 여부
- 갱신청구권 사용 여부
- 계약서 작성 날짜
- 특약 내용
이 모든 걸 문자나 카톡으로 남겨두세요.
이거 나중에 정말 큰 힘이 됩니다.
부동산 분쟁의 절반은 “말이 달라졌다”에서 시작되거든요.
저도 모든 대화를 문자로 남겼고,
그래서 서로 오해 없이 깔끔하게 완료했습니다.
7. “드디어 갱신 계약 완료! 초보 임대인 탈출한 기분”
솔직히 말하면, 처음에는 정말 겁났어요.
- 잘못하면 법 어기면 어떡하지?
- 5% 올린다고 했다가 싸움 나면?
- 계약서 양식은 어디서 구하지?
- 중개비는 내야 하나?
등등 머리가 복잡했는데,
하나씩 해보니 생각보다 훨씬 단순했습니다.
결국 핵심은 이거였어요.
✔ 임대인은
- 만기 6개월~2개월 사이에
- 갱신 여부 + 증액 조건을
- 임차인에게 확실하게 통보해야 한다.
✔ 증액은 협의지만 갱신청구권 사용 시 최대 5%.
✔ 계약서는 둘이 작성해도 100% 유효.
✔ 보증금 반환은 집 상태 확인과 동시에.
글로 보면 별거 아닌데,
막상 부딪히면 엄청 헷갈리는 게 전세 갱신이더라고요.
이번 경험을 기록해두면 다음에 훨씬 수월할 것 같아 이렇게 정리해 봤습니다.