지방아파트 3채
합치면 적지 않은 자산처럼 보입니다.
겉으로 보면 “다주택자”입니다.
그런데 현실은 어떨까요?
세입자 바뀔 때마다 중개수수료 나가고,
도배해주고, 누수 잡아주고, 보일러 고쳐주고,
재산세·종부세·보험료 내고…
신경은 신경대로 쓰고,
수익은 크지 않고,
팔고 싶어도 매수자는 없습니다.
“다 팔고 양도세까지 내면 1억이나 남을까요?”
이게 지금 지방 다주택자의 현실입니다.
팔고 싶어도 못 파는 시장
정부 정책은 오랫동안 “다주택자 규제”에 집중해 왔습니다.
- 취득세 중과
- 양도세 중과
- 대출 규제
- 종부세 강화
문제는 규제가 강해질수록 시장은 얼어붙는다는 점입니다.
거래세가 높으면 사람은 움직이지 않습니다.
양도세가 무섭다면 그냥 버팁니다.
그 결과는?
✔ 매물 잠김
✔ 거래 실종
✔ 가격 왜곡
특히 지방 시장은 매수세 자체가 사라지며 “팔고 싶어도 안 팔리는” 상황이 반복됩니다.
그런데 서울은 왜 다를까요?
10년 전, 서울의 인기 지역 아파트를 영끌로 샀던 직장 동료.
그는 실거주 1채였습니다.
아무것도 하지 않았습니다.
그런데 가격이 3~4배가 되었습니다.
지방 4채를 관리하느라 정신없는 사람과
서울 1채를 들고 있던 사람의 자산 격차는
이제 비교조차 어려운 수준입니다.
이 지점에서 질문이 나옵니다.
문제는 ‘다주택’일까요?
아니면 ‘자산 집중’일까요?
주택 수 기준 과세의 모순
현재 세금 체계는 “몇 채냐”에 따라 크게 달라집니다.
하지만 현실은 어떻습니까?
- 지방 아파트 4채 합계 8~9억
- 서울 핵심지 1채 30~40억
주택 수 기준으로 보면 전자는 규제 대상,
후자는 상대적으로 보호 대상이 됩니다.
이 구조는 자연스럽게 사람들을 한 방향으로 몰아갑니다.
“어차피 한 채만 가질 거면 가장 비싼 지역으로 가자.”
이것이 바로 ‘똘똘한 한 채’ 현상입니다.
규제가 강해질수록
자본은 가장 안전하고 비싼 곳으로 집중됩니다.
그리고 초양극화는 더 심해집니다.
보유세 vs 양도세 논쟁
많이 나오는 의견 중 하나는 이것입니다.
“양도세보다 보유세를 현실화하는 게 맞다.”
현재 한국은 거래세(양도세, 취득세)가 높고
보유세는 상대적으로 낮은 구조입니다.
거래세가 높으면 시장이 얼어붙습니다.
보유세가 높으면 자연스럽게 매물이 나옵니다.
미국식 구조를 예로 들면
보유세는 상대적으로 높고
주택 수에 따른 중과는 거의 없습니다.
즉,
- 50억 1채
- 5억 10채
총 자산이 같다면 비슷한 세금을 내는 구조입니다.
한국은 아직 그렇지 않습니다.
결국 초양극화
문제의 본질은 이것입니다.
- 서울 핵심지로 자본 집중
- 지방 자산 가치 정체
- 거래 위축
- 자산 격차 확대
이 과정에서
무주택 vs 유주택
1주택 vs 다주택
갈등은 커집니다.
하지만 진짜 격차는
“서울 핵심지 보유자”와
“그 외 지역 보유자” 사이에서 벌어지고 있습니다.
실거주면 괜찮은가?
많은 분들이 말합니다.
“실거주 1채는 보호해야 한다.”
맞는 말입니다.
집은 생활의 공간이니까요.
하지만 현실적으로 보면
실거주든 투자든
자산 차익은 동일하게 발생합니다.
그렇다면 차익에 대한 과세 기준은
‘거주 여부’가 아니라
‘금액 규모’가 되어야 하는 것 아닐까요?
다주택자는 모두 투기꾼일까?
지방에서 월세 몇십만 원 받으며
노후 생활비 보태는 사람도 있습니다.
세입자 관리에 지쳐
금융자산으로 갈아타고 싶지만
양도세 부담 때문에 움직이지 못하는 경우도 많습니다.
이들을 모두 동일하게 규정하는 건
현실을 지나치게 단순화하는 접근일 수 있습니다.
우리가 고민해야 할 질문
✔ 주택 수 기준 과세가 공정한가?
✔ 자산 총액 기준이 더 합리적인가?
✔ 거래세 중심 구조가 시장을 왜곡하지 않는가?
✔ 초양극화를 완화할 장기적 해법은 무엇인가?
이 문제는
“누가 나쁘다”의 문제가 아니라
“어떤 구조가 더 지속 가능한가”의 문제입니다.
마무리
지방 4채를 들고 있는 사람이
서울 1채 보유자보다 더 규제받는 구조.
이 상황에서
“다주택이 문제다”
라고 단정하는 건
문제를 지나치게 단순화하는 접근일지도 모릅니다.
진짜 문제는
자산이 한 지역으로 과도하게 집중되는 현상,
즉 초양극화입니다.
정책은 바뀔 수 있습니다.
정권도 바뀔 수 있습니다.
하지만 구조적 격차는
한번 벌어지면 쉽게 줄어들지 않습니다.
지금 필요한 것은
누군가를 때려잡는 정책이 아니라
왜 자본이 한 곳으로만 몰리는지에 대한
근본적 설계 고민 아닐까요?