신한 글로벌 액티브 리츠에 대해 알아보자

신한 글로벌 액티브 리츠는 어떻게 8.5% 확정 배당을 할 수 있나요?

질문 1: 신한 글로벌 액티브 리츠에 대한 분석을 하면서 충격적인 점은 무엇이었나요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠에 대해 분석을 하면서 가장 충격적이었던 점은 "신한"이라는 이름을 달고 이런 형태의 리츠가 만들어졌다는 사실입니다. 리츠의 전략과 배당 구조를 다시 확인하면서, 어떻게 신한이라는 대기업 계열사가 이런 스킴을 제공할 수 있었는지에 대한 의문이 들었습니다. 이러한 리츠의 운용 방식은 투자자들에게 매우 복잡하고 예측하기 어려운 구조였기 때문에, 일반 투자자들이 이러한 리츠를 이해하기 어려웠을 것이라고 판단했습니다.

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질문 2: 일반 투자자들이 이런 리츠를 이해하고 분석하기 어려운 이유는 무엇인가요?

답변:

일반 투자자들이 신한 글로벌 액티브 리츠와 같은 복잡한 리츠를 이해하기 어려운 이유는, 리츠의 운영 방식이 일반적인 투자자들에게 낯설고 복잡하기 때문입니다. 특히, 이 리츠는 자산 수익이 마이너스인 상태에서 임대 수익을 기반으로 배당을 지급하는 방식이고, 자산 가치는 시장 상황에 따라 변동되기 때문에 일반 투자자들이 이를 제대로 읽어내기가 힘들었을 것입니다. 또한, 시장의 회복을 기다리는 방식이기 때문에 예측이 어렵고, 이런 불확실성 속에서 투자 결정을 내리기 어려운 점도 문제였습니다.

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질문 3: 신한 글로벌 액티브 리츠와 같은 리츠에 대해 투자자들에게 어떤 조언을 하고 싶나요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠와 같은 리츠에 대해서는 일반 투자자들이 손대지 말아야 한다고 생각합니다. 이러한 리츠는 투자자가 예상할 수 없는 위험이 크고, 자산 수익률이 마이너스인 상황에서 무리하게 8.5% 배당을 하겠다는 구조가 매우 불안정하기 때문입니다. 투자자들은 이런 리츠가 가져올 수 있는 리스크를 충분히 인지하고, 안정적이고 예측 가능한 투자 상품을 선택하는 것이 좋습니다. 이런 경험이 투자자들에게 좋은 교훈이 되어 과도한 리스크를 피하는 기준을 마련하는 데 도움이 되길 바랍니다.

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질문 4: 신한 글로벌 액티브 리츠의 분석을 통해 얻을 수 있는 중요한 교훈은 무엇인가요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠의 분석을 통해 얻을 수 있는 중요한 교훈은, 리츠 시장에서 과도한 배당을 추구하는 리츠의 위험성입니다. 8.5%라는 높은 배당률은 겉으로 보기에는 매력적일 수 있지만, 그 배경에는 시장의 회복을 기다리는 전략이 숨어 있으며, 이는 투자자에게 큰 불확실성을 안겨줄 수 있습니다. 또한, 투자자들은 리츠가 어떤 방식으로 자산을 운용하는지, 배당 지급 방식과 관련된 리스크를 충분히 이해한 후에 투자를 결정해야 한다는 중요한 교훈을 얻을 수 있습니다. 이 분석이 과락 기준을 설정하는 데 도움이 되는 사례가 되었으면 좋겠습니다.

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질문 5: 신한 글로벌 액티브 리츠와 같은 리츠를 "과락"의 기준으로 삼는 이유는 무엇인가요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠와 같은 리츠를 "과락"의 기준으로 삼는 이유는, 그 복잡한 구조와 불확실한 배당 방식이 일반 투자자들에게 매우 위험하다는 판단에서 비롯되었습니다. 과락이란, 투자자들이 위험성을 충분히 인지하고 피해야 할 투자 상품을 구분할 수 있는 기준을 의미합니다. 신한 글로벌 액티브 리츠는 그 구조상 예측할 수 없는 리스크를 가지고 있으며, 이러한 유형의 리츠는 일반 투자자들에게 큰 손실을 초래할 수 있는 가능성이 큽니다. 이를 기준으로 삼아 더 안전하고 예측 가능한 리츠에 투자하는 것이 바람직하다고 생각합니다.

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질문 1: 신한 글로벌 액티브 리츠가 8.5% 확정 배당을 하는 이유는 무엇인가요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠는 현재 자산 수익률이 마이너스를 기록하고 있지만, 임대 수익은 안정적으로 매 분기 1%를 제공합니다. 이를 바탕으로, 자산 가치 상승을 통해 4~5%의 수익률을 달성할 경우 8.5%의 배당을 지급한다고 약속하고 있습니다. 즉, 자산 가치 상승을 기다리는 전략을 채택한 것입니다. 이 배당은 기본적으로 시장의 변동성을 기다리는 형태로, 시장이 회복되기를 기대하는 방식입니다.

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질문 2: 신한 글로벌 액티브 리츠는 클로즈드 엔드 펀드와 오픈엔드 펀드가 어떻게 다르며, 신한 리츠는 어떤 펀드인가요?

답변:

클로즈드 엔드 펀드는 일정 기간이 정해져 있고, 그 기간 동안 투자자들은 펀드에 참여하고 종료 시 최종 수익을 얻게 됩니다. 반면, 오픈엔드 펀드는 끝이 없고, 투자자는 언제든지 투자하거나 환매할 수 있습니다. 신한 글로벌 액티브 리츠가 투자하는 펀드는 오픈엔드 펀드로, 매 분기마다 NAV(기준 가격)가 조정되며, 투자자는 이를 기준으로 언제든지 입출금할 수 있는 구조입니다.

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질문 3: 오픈엔드 펀드의 장점과 단점은 무엇인가요?

답변:

오픈엔드 펀드의 가장 큰 장점은 투자자가 매 분기마다 NAV를 기준으로 입출금을 할 수 있다는 점입니다. 이를 통해 투자자는 시장 상황에 따라 언제든지 하차할 수 있습니다. 하지만, 금융위기나 금리 상승기 같은 불안정한 시장에서는 대규모 환매가 발생할 수 있어 자산 가치가 급락할 위험도 존재합니다. 예를 들어, 블랙스톤 펀드처럼 환매가 집중되면 자산 처분으로 인한 가격 하락이 발생할 수 있습니다.

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질문 4: 신한 글로벌 액티브 리츠는 어떤 전략을 통해 8.5% 배당을 가능하게 하나요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠는 임대 수익과 자산 가치 상승을 통해 배당을 지급합니다. 임대 수익은 현지 운용사가 관리하고, 자산 가치는 시장의 변동성에 따라 변동합니다. 리츠의 전략은 현재 마이너스 자산 수익률 상태에서 금리가 떨어지거나 시장이 회복되면 자산 가치가 상승할 것으로 기대하고 있습니다. 이 기대에 따라 자산 수익이 4~5%가 되면, 8.5%의 배당을 지급한다고 밝히고 있습니다. 이를 통해 시장 회복을 기다리는 방식으로 투자자에게 매력적인 배당률을 제공하려는 전략입니다.

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질문 5: "액티브 리츠"라고 하면서 0.3%의 보수를 받는 이유는 무엇인가요?

답변:

"액티브 리츠"라는 이름을 붙인 이유는, 신한 글로벌 액티브 리츠가 현지 운용사에게 임대와 관리 책임을 두고, 시장의 변동성을 기다리며 자산 가치 상승을 기대하는 전략을 취하고 있기 때문입니다. 액티브 리츠는 0.3%의 보수를 받으며, 이는 시장의 변동성에 의존한 투자 전략을 통해 배당을 제공하는 방식입니다. 이 전략은 임대 수익은 안정적으로 제공되지만, 자산 가치는 시장 상황에 따라 결정되기 때문에 투자자들은 시장의 회복을 기다리는 구조로 운영됩니다.

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질문 6: 현재 리츠 시장에 대한 투자자들의 신뢰 부족은 신한 글로벌 액티브 리츠에 어떤 영향을 미치나요?

답변:

리츠 시장에 대한 투자자들의 신뢰 부족은 신한 글로벌 액티브 리츠의 실적에도 영향을 미치고 있습니다. 현재 자산 수익이 마이너스를 기록하고 있으며, 8.5% 확정 배당을 위해서는 시장 회복이 필수적입니다. 시장이 좋지 않으면 자산 가치 하락이 지속되어 배당 지급이 어려워질 수 있습니다. 따라서 신한 글로벌 액티브 리츠는 시장의 회복을 기다리는 전략을 채택하고 있으며, 투자자들이 이 불확실한 상황에 대해 어떻게 반응할지에 따라 리츠의 실적과 투자자 신뢰가 달라질 것입니다.

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질문 1: 신한 글로벌 액티브 리츠는 어떻게 8.5% 확정 배당을 할 수 있나요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠는 8.5%의 확정 배당을 하기 위해 대출을 활용하고 있습니다. 리츠는 400억 원 규모의 단기 차입금을 신한 계열사에서 조달하고 있으며, 이 대출의 이자는 8.68%입니다. 공모 규모가 예상보다 낮아져 차입금으로 배당금을 지급하는 형태가 되었습니다. 결국, 빌린 돈으로 배당금을 지급하는 방식으로 "돌려막기"를 하고 있는 것입니다.

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질문 2: 신한 글로벌 액티브 리츠의 투자 자산에는 문제가 없었나요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠가 투자한 자산은 안정적인 펀드들이며, 이들 자산은 큰 문제가 없는 것으로 확인되었습니다. 예를 들어, USB 펀드는 미국 정부 기관들이 임차인으로 있으며, 부채비율은 33%로 낮습니다. 프루덴셜 자회사의 프사 펀드와 CBRIM이 운용하는 자산도 각각 부채비율이 24%와 34%로 낮고, 안정적인 코어 자산들입니다.

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질문 3: 신한 글로벌 액티브 리츠의 주가는 왜 하락했나요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠의 주가는 상장 후 4개월 동안 공모가 대비 하락했으며, 이 기간 동안 MSCI 미국 리츠 지수는 상승했습니다. 이유는 신한 글로벌 액티브 리츠가 투자하는 미국의 오픈펀드들이 안정적인 임대 수익을 제공하고 있지만, 자산 가치 하락이 지속되고 있기 때문입니다. 자산 가치의 큰 하락이 리츠의 수익성에 영향을 미쳤고, 이로 인해 주가는 떨어졌습니다.

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질문 4: 신한 글로벌 액티브 리츠의 투자 자산에서 기대할 수 있는 수익률은 얼마나 되나요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠가 투자한 세계 펀드는 일반적으로 5% 이상의 수익률을 기대하기 어려운 자산들입니다. 예를 들어, 미국의 코펀드에서는 안정적인 임대 수익이 나오지만, 자산 가치 하락으로 인해 수익률이 제한적입니다. 그래서 8.5%의 배당률을 만들기 위한 방법이 의문을 남깁니다.

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질문 5: 미국 상장 리츠의 성과와 비교했을 때 신한 글로벌 액티브 리츠의 주가 하락 이유는 무엇인가요?

답변:

MSCI 미국 리츠 지수를 추종하는 ETF는 안정적인 성과를 보이고 있지만, 신한 글로벌 액티브 리츠의 주가는 하락했습니다. 그 이유는 신한 글로벌 액티브 리츠가 투자하는 자산이 기대만큼 좋은 실적을 내지 못하고, 자산 가치 하락이 지속되면서 수익성이 낮아졌기 때문입니다. 이와 달리, 미국의 MSCI 리츠 지수는 안정적인 상승을 보여주고 있습니다.

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질문 6: 신한 글로벌 액티브 리츠의 자산 가치 하락은 어떤 영향을 미쳤나요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠가 투자한 펀드들은 매 분기마다 자산 가치 하락이 발생하고 있으며, 이로 인해 수익성이 감소하고 있습니다. 임대 수익은 안정적으로 1% 정도 나오지만, 자산 가치 하락이 커서 총 수익률은 낮아지고 있습니다. 예를 들어, 2022년 4분기와 2023년 4분기에는 자산 가치가 각각 5% 이상 하락하는 등, 전반적인 실적 부진이 나타났습니다.

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질문 1: 신한 글로벌 액티브 리츠의 자사주 매입 결정은 왜 이루어졌나요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠는 상장 후 4개월 만에 공모가 대비 30%가 하락한 상황에서 자사주 매입 결정을 내렸습니다. 이는 실적 회복과 주주 가치 제고를 목표로 하며, 1년 동안 20억 원 규모의 자사주 매입을 계획하고 있습니다.

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질문 2: 신한 글로벌 액티브 리츠의 초기 마케팅 포인트는 무엇이었나요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠는 마케팅 시, 해외 부동산 투자 패러다임 전환을 강조하며 세 가지 주요 포인트를 내세웠습니다:

1. 연 8.5% 확정 배당: 초기 2년 동안 확정 배당을 하겠다고 발표했습니다.
2. 금리 인하 시 주가 상승 예상: 금리가 인하되면 리츠의 주가 상승을 예측했습니다.
3. 글로벌 탑원 양질의 투자 상품: 높은 품질의 글로벌 부동산 자산에 투자한다고 설명했습니다.

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질문 3: 신한 글로벌 액티브 리츠의 확정 배당은 어떻게 이루어지나요?

답변:

확정 배당은 기본적인 임대 수익 외에도, 신한 글로벌 액티브 리츠는 자산 가치 상승분을 특별 배당으로 주기적으로 지급한다고 설명했습니다. 다른 리츠들이 연말에 임대 수익을 기반으로 특별 배당을 지급하는 반면, 신한 글로벌 액티브 리츠는 자산 가치 상승에 따른 특별 배당을 주기적으로 지급하는 방식입니다.

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질문 4: 신한 글로벌 액티브 리츠가 투자하는 주요 펀드는 무엇인가요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠는 주로 미국에 있는 세 가지 주요 펀드에 투자하고 있습니다:

1. USB 펀드: 주로 미국 정부 기관들이 임차인으로 있는 오피스 펀드입니다.
2. 프루덴셜 자회사의 프리스 아고 펀드: 오래된 펀드로, 40조 원 규모를 자랑합니다.
3. USCP 펀드: CBRIM이 운용하는 펀드입니다.

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질문 5: 신한 글로벌 액티브 리츠의 투자 성과는 어떠한가요?

답변:

미국의 오픈엔디드 펀드는 분기별로 실적을 발표하는데, 임대 수익은 대체로 1~2%의 수준을 유지하지만, 자산 가치의 변동이 큰 문제로 나타났습니다. 예를 들어, USB 펀드는 1분기에서 임대 수익은 1.2%였지만 자산 가치는 -0.68% 하락했으며, 2분기에는 자산 가치가 -7.6%로 급락했습니다. 프리스 아고와 USCP 펀드도 자산 가치 하락이 큰 문제로 나타났습니다.

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질문 6: 신한 글로벌 액티브 리츠의 확정 배당 약속이 문제가 될 수 있는 이유는 무엇인가요?

답변:

신한 글로벌 액티브 리츠는 투자 자산이 주로 실적 배당형 상품인데, 이 자산들에서 발생하는 실적이 예상보다 좋지 않았습니다. 특히 자산 가치 하락이 심각해서 실제 수익은 거의 없거나 낮은 수준입니다. 그럼에도 불구하고 8.5%의 확정 배당을 약속했기 때문에, 리츠의 실적과 배당 간의 불일치가 문제를 일으킬 수 있습니다.