분양권을 살 때 총 필요한 돈은 어떻게 계산하나요?

손피"라는 말은 무엇인가요? 어떻게 계산하나요?

질문: 아파트 매매와 분양권 매매는 어떻게 가격 계산이 다른가요?

답변: 네, 분양권 매매는 아파트 매매와 달리 계산 방법이 조금 다릅니다. 분양권을 살 때는 분양가와 프리미엄이 붙는 형태로 거래됩니다. 프리미엄은 '피'라고도 하며, 이 추가 금액이 분양가에 더해져 실제 매매 금액이 됩니다. 처음에 들어가는 돈은 분양가의 10%에 프리미엄을 더한 금액이 될 수 있습니다. 그리고 추가로 발코니 확장비나 옵션 등도 별도로 비용이 발생할 수 있습니다.

질문: 프리미엄에 대해 좀 더 자세히 설명해 주세요. 분양권을 살 때 프리미엄은 어떻게 계산하나요?

답변: 분양권을 살 때 프리미엄은 일반적으로 3가지 방식으로 나뉩니다. 첫 번째는 실거래가로 프리미엄을 계산하는 방식이고, 두 번째는 손피(손해 본 가격) 방식, 세 번째는 다운 거래 방식입니다. 이 프리미엄은 분양권의 실제 가치를 결정짓는 중요한 요소입니다. 이를 정확히 확인하기 위해서는 부동산 업체에 직접 연락을 해서 프리미엄이 어떤 방식으로 적용되는지 물어보는 것이 중요합니다.

질문: 다운 거래는 무엇인가요? 그리고 그에 따른 위험성은 무엇인가요?

답변: 다운 거래는 실제 매매 가격보다 낮은 가격으로 신고를 하는 것을 말합니다. 예를 들어, 분양권 프리미엄이 5천만 원이라면, 매매 계약을 1천만 원으로 신고하고 나머지 4천만 원은 현금으로 주는 방식입니다. 이 방식은 세금 부담을 줄이기 위해 파는 사람이 사용하는 방법이지만, 구매자는 큰 위험을 감수해야 합니다. 왜냐하면 나중에 이를 팔 때 신고된 금액이 낮기 때문에 양도세를 더 많이 내야 할 수 있습니다. 게다가 이 방식은 불법으로, 적발되면 양도세 혜택을 받을 수 없고, 과태료나 벌금이 부과될 수 있습니다.

질문: "손피"라는 말은 무엇인가요? 어떻게 계산하나요?

답변: "손피"는 손해 본 가격을 의미합니다. 예를 들어, 분양권을 샀을 때 프리미엄이 1억 원이라면, 매도자가 실제로 손해를 보고 거래를 하는 경우에 해당합니다. 이 경우, 분양권 매도자는 매매를 통해 손해를 보고 있는 가격을 반영하여 거래하는 것을 말합니다. 실제로 가격을 계산할 때는 매도자가 손해를 보는 금액을 반영하여 가격을 조정하는 방식으로 계산됩니다.

질문: 매도자가 양도세를 내는 것이 아니라 매수자가 양도세를 내는 이유가 무엇인가요?

답변: 맞습니다. 원래 양도세는 매도자가 내야 하지만, 손피(손해 본 가격)가 발생하는 경우, 사는 사람이 대신 양도세를 내는 구조가 됩니다. 이 방식은 주로 수요가 높고 인기가 있는 분양권 거래에서 발생합니다. 특히, 분양권을 매도할 때 양도세가 매우 높아서 이를 피하기 위해 손피가 발생할 수 있습니다. 즉, 매수자가 양도세를 대신 낸다는 것은 매도자가 부담해야 할 세금을 구매자가 떠안게 되는 것입니다.

질문: 최근 양도세 개정이 이루어졌다고 하셨는데, 손피에 대한 세금 계산이 어떻게 바뀌었나요?

답변: 예, 2024년 11월 7일부터 양도세에 대한 개정이 있었습니다. 기존에는 손피에 대해 1차 양도세를 계산하고, 그 후 사는 사람이 대신 낸 양도세에 대해 2차 양도세를 추가로 계산하는 방식이었습니다. 그러나 이제부터는 양도세를 두 번만 계산하는 것이 아니라, 무한대로 계속해서 계산하게 됩니다. 즉, 1차 양도세, 2차 양도세뿐만 아니라 3차, 4차, 5차 등 무한히 세금을 추가로 부과하는 방식으로 변경된 것입니다. 이로 인해 세금 부담이 크게 증가하게 되었죠.

질문: 예시를 들어서 손피가 어떻게 바뀌는지 설명해 주세요.

답변: 예를 들어, 분양권을 12억 원에 샀고, 나중에 17억 원에 팔려고 한다면, 5억 원의 상승이 있겠죠. 기존에는 1차 양도세와 2차 양도세를 합산하여 약 4억 5,000만 원의 양도세가 부과됩니다. 그러나 2024년 11월 7일 이후 개정된 법에 따라, 양도세를 무한히 계산하게 되면, 9억 6,600만 원까지 세금이 부과됩니다. 이로 인해 원래보다 4억 2,100만 원 정도 더 많은 양도세가 발생하게 됩니다. 결국, 매도자와 매수자 모두 부담이 크게 늘어났다는 것입니다.

질문: 이 변화로 인해 분양권 거래에 어떤 영향이 있을까요?

답변: 이 양도세 부담의 증가는 분양권 거래를 상당히 부담스럽게 만들 수 있습니다. 매도자는 더 많은 양도세를 내야 하므로 손피를 하지 않으려 할 것이고, 매수자는 이제 양도세 부담이 커지기 때문에 거래를 꺼릴 가능성이 높아질 수 있습니다. 이로 인해 분양권 거래가 더 어려워질 수 있으며, 결국 분양권을 팔기 전에 소유권 이전 등기를 하는 것이 더 유리하다는 점을 강조하는 이유입니다. 소유권 이전 등기를 하면 양도세 부담을 줄일 수 있기 때문입니다.

질문: 분양권을 주택으로 바꾼 후 2년을 보유하면 어떻게 되나요?

답변: 분양권이 주택으로 바뀌면, 그때부터 2년을 보유하면 일반 과세로 팔 수 있는 조건이 됩니다. 소유권 이전 등기를 하여 주택으로 변환된 후, 2년 동안 보유하게 되면 양도세 부담을 줄일 수 있습니다. 따라서 분양권을 사서 소유권 이전 등기를 하고, 2년 이상 보유한 후에 팔면 일반 과세로 매매가 가능하고, 세금 부담을 줄일 수 있습니다.