현물 출자와 자녀 법인을 활용한 절세 전략이란 무엇인가요?

법인으로 전환하면 세금 절감 효과가 있다고 하셨는데,

구체적인 효과는 무엇인가요?

Q: 자녀 법인에 대한 문의가 최근 급증한 이유는 무엇인가요?

A: 개인 부동산 임대 사업자들이 높은 자산과 소득 구조를 가지고 있어 법인으로 전환하면 상속세와 증여세 절세 효과를 볼 수 있습니다. 그러나 초기 비용에 대한 부담으로 법인 전환이 미뤄지기도 했죠. 그런데 올해 세법 개정안이 발표되면서, 대표님들이 이번 기회가 마지막일 수 있다고 생각해 문의가 급증한 것 같습니다.

Q: 최근 세법 개정안에 대해 어떻게 생각하시나요?

A: 이번 개정안에서 두 가지 주요 이슈가 있습니다. 첫 번째는 법인 설립 후 자녀 법인을 활용한 승계가 증여 의제 범위에 포함될 예정이어서 실행이 어려울 수 있다는 점입니다. 두 번째는 중소기업 범위에 부동산 임대 사업자가 포함되면서 일부 기업들이 법인 현물 출자 관련 세금 혜택을 받지 못할 수도 있다는 것입니다. 해석이 다를 수 있기 때문에 충분한 검토가 필요합니다.

Q: 법인으로 전환하면 세금 절감 효과가 있다고 하셨는데, 구체적인 효과는 무엇인가요?

A: 부동산을 법인의 현물 출자로 전환하면, 부동산이 주식으로 바뀌고, 주식은 상속세와 증여세법에 따라 평가됩니다. 예를 들어, 부동산을 보유하고 있을 때의 평가 방식과 법인 주식으로 전환된 후의 평가 방식은 다르기 때문에, 주식 평가 방식으로 절세 효과를 얻을 수 있습니다. 실제로 최근 진행한 사례에서는 부동산 100억 원을 주식으로 전환하면서 30% 가량 가치가 하락해, 절세 효과를 본 사례가 있었습니다.

Q: 법인 전환 후, 실제로 절세 효과가 어느 정도 발생하나요?

A: 예를 들어, 부동산 100억 원을 보유한 상태에서 법인으로 전환하고 주식으로 평가했을 때, 평가 가치가 약 70억 원으로 줄어들 수 있습니다. 이 경우, 30억 원 만큼의 상속세와 증여세를 절감할 수 있습니다. 이는 부동산을 장기간 보유하면서 자산 가치가 상승하고, 이익이 반영되는 과정에서 발생하는 효과입니다.

Q: 이 효과가 발생하기까지 걸리는 기간은 얼마나 되나요?

A: 부동산을 법인으로 전환한 후, 효과가 나타나는 데는 일반적으로 5년 정도의 시간이 필요합니다. 이 기간 동안 자산 가치가 변화하고 이익 구조가 반영되면서, 주식 가치가 하락하는 효과가 나타납니다.

Q: 현물 출자 후, 법인 전환을 통해 세금 절감 효과를 보는 구체적인 시점은 언제인가요?

A: 현물 출자 후에는 부동산 자산이 주식으로 평가되면서, 이익이 반영되는 시점부터 세금 절감 효과가 발생합니다. 보유하고 있는 자산이 시간이 지나면서 평가액이 감소하게 되어, 상속세와 증여세 부담이 줄어드는 것입니다.

Q: 법인으로 전환 후, 자산 가치가 떨어지는 이유는 무엇인가요?

A: 부동산을 현물 출자하여 법인으로 전환할 경우, 부동산의 자산 가치는 주식으로 평가되기 때문에 평가 방식에 차이가 생깁니다. 법인은 순자산과 손익을 합산하여 가중 평균 방식으로 평가하기 때문에, 순자산의 일부가 적게 반영되고, 손익이 많이 반영되어 주식 가치가 떨어지는 효과가 발생할 수 있습니다.

Q: 현물 출자 후 양도세는 어떻게 처리되나요?

A: 현물 출자 후 부동산을 법인에 넘기면, 양도세는 당장 납부하지 않고 연기됩니다. 나중에 부동산을 매각할 때 법인이 양도세를 납부하게 됩니다. 보통 부동산 법인은 장기적으로 자녀들에게 임대용 부동산으로 남기기 때문에, 양도세 납부 시점은 매우 멀리 있을 수 있습니다. 또한, 양도세 이월 과세 혜택을 통해 부동산이 5년 후에 부채로 가산되면, 상속세 부담이 줄어드는 효과가 있습니다.

Q: 현물 출자 후 양도세가 부채로 가산되는 이유는 무엇인가요?

A: 현물 출자 후 양도세가 연기되면, 부동산을 법인으로 넘긴 시점에 발생하는 양도세는 나중에 법인이 부채로 가산하게 됩니다. 예를 들어, 100억 원짜리 부동산을 현물 출자하면, 양도세 약 26억 원이 발생하지만 5년 후에 이 금액이 부채로 가산되어, 부동산 가치는 74억 원으로 평가됩니다. 그 결과, 상속세 부담이 약 13억 원 정도 줄어드는 효과를 볼 수 있습니다.

Q: 현물 출자와 법인 전환이 좋은 선택임에도 불구하고 많은 사람들이 망설이는 이유는 무엇인가요?

A: 많은 분들이 현물 출자와 법인 전환을 고려하지만, 여러 이유로 망설이고 있습니다. 첫 번째는 부동산 현물 출자 법인 전환에 대한 전문적인 상담을 받기 어려운 점입니다. 두 번째는 부동산의 규모가 크고, 이를 법인으로 전환하는 것이 맞는지 판단하기 어려워서 결정이 미뤄지는 경우가 많습니다. 세 번째는 법인 전환 시 취득세 등 초기 비용 부담이 큰 점입니다.

Q: 부동산 현물 출자 시 취득세가 발생하는데, 그 부담을 어떻게 해결할 수 있나요?

A: 2020년 8월 이후로 부동산 임대업에 대한 현물 출자 시 취득세 감면 혜택이 일몰되었기 때문에, 이제 취득세를 전액 부담해야 합니다. 일반적으로 취득세는 4.6%이며, 서울 및 주요 권역에서는 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 대표님들이 현물 출자 결정을 망설이는 경우가 많습니다.

Q: 현물 출자를 고려할 때, 비용 대비 세금 절감 효과가 중요한 이유는 무엇인가요?

A: 부동산을 법인으로 전환하는 경우, 초기 비용과 세금 절감 효과를 비교해야 합니다. 비용 대비 절감되는 세금이 충분히 크다면, 법인 전환이 합리적인 선택이 됩니다. 이를 위해서는 시뮬레이션을 통해 각 부동산의 세금 절감 효과를 미리 계산하고, 자녀 수에 따라 절세 금액이 어떻게 달라지는지 파악해야 합니다.

Q: 부동산 현물 출자 시 취득세가 발생하는데, 이를 어떻게 해결할 수 있나요?

A: 부동산을 현물 출자하면 취득세가 발생하게 됩니다. 예를 들어, 100억 원짜리 부동산을 현물 출자할 경우, 취득세만 9억 4천만 원이 발생할 수 있습니다. 특히 과밀 지역에서는 취득세 부담이 크기 때문에, 현금 유동성이 좋지 않거나 자산이 많지 않은 경우 결정을 내리기가 쉽지 않습니다.

Q: 취득세를 납부하지 않고 법인 전환을 진행할 수 있나요?

A: 부동산을 증여하거나 상속할 때도 취득세는 납부해야 합니다. 그러나 법인 전환을 할 경우, 취득세를 한 번 납부하고 나면 이후에는 주식으로 바뀌기 때문에 취득세가 발생하지 않게 됩니다. 부동산 가치가 올라가기 전에 취득세를 내는 것이 더 유리할 수 있습니다.

Q: 임대 사업자가 법인 전환을 고려할 때, 세제 혜택을 더 받을 수 있는 방법이 있나요?

A: 임대 사업자들이 법인 전환을 고려할 때, 다른 사업을 병행하는 경우 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 부동산 임대업만 하는 사업자라면 혜택이 적지만, 다른 사업을 병행하여 일반 기업 형태로 전환하면 세제 혜택이 훨씬 커질 수 있습니다. 이는 예를 들어, 베이커리와 같은 제조업체와 함께 세제 혜택을 받을 수 있는 방식입니다.

Q: 기준 시가와 감정 평가, 어느 방법이 더 유리한가요?

A: 부동산 현물 출자 시 기준 시가와 감정 평가 중 어떤 방법을 적용할지에 대해 고민이 많습니다. 사실, 기준 시가로 하는 것이 무조건 나쁜 것은 아니며, 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 기준 시가가 유리할 수도 있고, 감정 평가가 더 적합할 수도 있습니다. 예를 들어, 부동산의 향후 계획에 따라 다르게 적용할 수 있으며, 법률상 거래가 우선시되므로, 거래가 없을 경우 감정 평가 또는 기준 시가가 적용될 수 있습니다.

Q: 기준 시가를 적용하는 경우, 세금은 어떻게 달라지나요?

A: 기준 시가를 적용하면 취득세를 낮출 수 있지만, 향후 부동산을 어떻게 처리할지에 따라 유리한 경우와 불리한 경우가 나뉩니다. 기준 시가는 취득세를 낮출 수 있지만, 이후 5년이 지난 후에 감정 평가가 필요한 경우가 있을 수 있어, 상황에 따라 신중히 선택해야 합니다.

Q: 현물 출자 후 5년이 지난 후에 발생할 수 있는 상황은 무엇인가요?

A: 현물 출자 후 5년이 지나면, 유고가 발생할 수 있으며, 이 경우 감정 평가를 다시 해야 할 수 있습니다. 이때는 감정 평가 금액에 따라 세금이 달라질 수 있기 때문에, 기준 시가와 감정 평가를 어떻게 적용할지 미리 고려해야 합니다.

Q: 기준 시가와 감정 평가에 따른 세금 부담 차이가 어떻게 되나요?

A: 예를 들어, 서울에 위치한 부동산의 기준 시가가 50억 원이고, 감정 평가액은 120억 원인 경우, 감정 평가액이 기준 시가보다 70억 원 더 높습니다. 이렇게 감정 평가액이 높으면, 취득세가 더 많이 발생할 수 있습니다. 그러나 기준 시가로 적용했을 경우 취득세가 약 40억 원 발생하는 반면, 감정 평가액으로 계산하면 약 14억 원이 발생하여, 차액으로 약 10억 원 정도의 절세 효과가 있을 수 있습니다.

Q: 기준 시가로 진행할 경우의 리스크는 무엇인가요?

A: 기준 시가를 적용하여 현물 출자를 진행한 후, 5년 이내에 유고(사망)가 발생하면, 그 후 감정 평가액을 기준으로 새로운 가액이 책정되어 세금이 증가할 수 있습니다. 예를 들어, 기준 시가로 진행한 후 5년 이내에 유고가 발생하면, 감정 평가액으로 계산했을 때 세금이 20억 원 정도 더 늘어날 수 있습니다. 따라서 현물 출자 후 5년 이내의 리스크를 잘 고려해야 합니다.

Q: 현물 출자 후 세금 절세를 위한 전략은 무엇인가요?

A: 현물 출자 후 세금 절세를 위해, 사후 관리에서 5년 이내에 50%까지 주식을 자녀 법인에 이동시키는 전략이 도움이 될 수 있습니다. 자녀 법인을 활용하여 승계와 절세를 동시에 고려할 수 있는데, 이때 자녀 법인으로의 주식 이동이 중요한 역할을 합니다. 이 과정에서 자녀 법인을 잘 활용하면 세제 혜택을 극대화할 수 있습니다.

Q: 자녀 법인을 활용하는 방법에 대한 구체적인 전략은 무엇인가요?

A: 자녀 법인을 활용하여 부동산을 승계하는 과정에서, 자녀 법인이 부동산을 보유하게 되면, 자산이 자녀에게 이전되면서 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 자녀 법인을 설립하고, 현물 출자 후 자녀에게 주식을 이전하여 세금 혜택을 극대화하는 방식입니다. 이를 위해서는 법인 설립 및 운영에 대한 전략이 필요하며, 세무사와의 상담을 통해 정확한 계획을 세우는 것이 중요합니다.

Q: 자녀 법인을 활용할 때의 장점은 무엇인가요?

A: 자녀 법인을 활용하면, 부동산을 직접 자녀에게 이전하는 것보다 세금 부담을 분산시킬 수 있습니다. 또한, 자녀 법인을 설립하면 임대 소득에 대해 세금 부담을 경감할 수 있고, 장기적으로 자산을 효율적으로 관리할 수 있습니다. 자녀 법인으로의 자산 이전은 승계와 절세를 동시에 고려할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있습니다.

Q: 자녀 법인 설립에 대한 어려움과 지원을 받을 수 있는 방법은?

A: 자녀 법인을 설립하려면 일반적으로 법인 운영에 대한 경험이 부족한 경우가 많기 때문에, 세무사나 전문가의 컨설팅을 받는 것이 중요합니다. 이를 통해 법인 설립과 운영, 세무 전략 등을 체계적으로 계획할 수 있습니다. 전문가와의 상담을 통해 보다 나은 세금 절세 및 승계 계획을 세울 수 있습니다.