지방 저가주택 취득세, 다주택자도 중과 면제? 2025년 완전 분석!

 

"아니, 다주택자인데도 세금 중과 안 된다고요?"
이 질문, 요즘 부동산 커뮤니티에서 참 자주 보입니다. 실제로 얼마 전 저희 지인이 충남 아산에 있는 소형 아파트를 한 채 추가로 매입하면서 이런 얘길 꺼냈어요. “나 3주택자인데도 이번에 취득세 1.1% 나왔어. 이거 맞는 거야?”

사실 저도 처음엔 “에이, 설마~” 했거든요? 그런데 관련 내용을 찾아보고 지자체에 직접 문의해보니, 이게 정말 가능한 이야기더라고요. 조건만 맞으면요!

저는 현재 인천에 소형 임대주택 3채를 운영 중인 다주택자입니다. 이번에 실거주 목적으로 충남 아산으로 이사하면서, 지방에 있는 시가표준액 1억 원 이하 소형 아파트를 알아보다가 꽤 흥미로운 사실을 알게 되었고, 이걸 꼭 여러분과 나누고 싶었어요

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❓ Q. 다주택자면 무조건 취득세 중과 아닌가요?

먼저 많은 분들이 오해하고 있는 게 이 부분이에요.
“3주택 이상이면 취득세 8% 또는 12% 낸다”는 이야기는 분명히 맞습니다. 하지만 예외가 있어요.
바로 지방 저가주택에 해당하는 경우입니다.

2024년 이후 기준으로, 다음 요건을 모두 충족하면 중과 대상이 아닙니다.

✅ 지방 저가주택 중과 예외 요건:

1. 주택 소재지가 수도권 외 지역일 것
2. 주택의 시가표준액이 1억 원 이하일 것 (수도권 외는 2억 원까지 가능하지만, 중과 제외 기준은 1억 원 이하가 안정적)
3. 실거주 또는 임대 목적일 것 (단, 아파트는 임대사업자 등록 불가)
4. 일정 기간 내 다수 주택을 취득하지 않아 투기 의심을 피할 것

지방 저가주택 취득세는 이런 조건을 만족하면 **기본세율 1.1%**만 부과됩니다.
이는 일반 1주택자와 동일한 수준으로, 엄청난 세제 혜택이죠.

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❓ Q. 수도권 외 지방이 정확히 어디인가요?

이건 명확하게 정의돼 있습니다.
수도권 정비계획법에 따르면 수도권은 다음 세 곳입니다:

• 서울특별시
• 경기도
• 인천광역시

즉, 수도권 외 지방이란 이 3곳을 제외한 모든 지역을 의미합니다.
충남 아산, 전북 익산, 강원도 춘천 등은 전부 수도권 외 지방에 해당돼요.

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❓ Q. 실제 사례로 보면 어떻게 되나요?

제가 이번에 고민했던 상황을 공유해볼게요.

• 인천광역시에 등록 임대주택 3채 보유 (다주택자)
• 충남 아산으로 실거주 목적으로 이사
• 아산의 1996년 준공된 소형 아파트를 5,800만 원에 매수
• 시가표준액은 약 7,200만 원

이 조건으로 관할 시청 세무과에 문의했더니, “중과 대상이 아니며 기본세율 1.1% 적용”이라는 답변을 받았습니다.
직접 세금계산서 받아보니 진짜 1.1%더라고요.
보통 이런 아파트는 임대사업자 등록은 안 되지만, 일반임대로는 충분히 운영 가능하죠.

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❓ Q. 그럼 지방 소형 아파트 2채 이상 사도 괜찮나요?

이건 조금 주의가 필요해요.
이론상으로는 각각이 모두 시가표준액 1억 이하이고, 모두 지방에 있다면 중과 대상은 아닙니다.
그러나 짧은 기간 내에 2채 이상 취득하면 지자체가 투기성 매입으로 판단해 과세 이슈가 생길 수 있어요.

따라서 제 개인적인 팁은:

• 가급적 1~2개월 간격을 두고 구입
• 미리 각 관할 지자체 세무과에 확인
• 전입신고, 실거주 계획이 있다면 명확히 남겨둘 것

실제로 제가 아산시청에 확인했을 때도 “투기성이 없고, 실거주 명확하면 문제 없다”고 안내해줬습니다. 다만 세무 담당자 해석에 따라 달라질 여지가 있다는 점은 늘 염두에 두셔야 해요.

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🟩 결론

지방 저가주택을 활용한 취득세 절감은 다주택자에게도 충분히 열려 있는 전략입니다.
특히 실거주 목적이거나 안정적인 임대 포트폴리오를 확장하고 싶은 분들에게는 정말 괜찮은 방법이죠.

중요한 건,

• 중과 제외 요건을 정확히 이해하고,
• 각 건별로 꼼꼼히 지자체에 확인하며,
• 단기간 집중 매입은 피하는 전략을 택하는 것입니다.

저는 이번 아산 매입을 통해 수백만 원의 세금을 아낄 수 있었고, 이 경험을 통해 취득세는 무조건 다주택자에게 불리하다는 편견이 사라졌어요.

혹시라도 비슷한 상황에 계시다면, 무작정 겁먹지 말고 정보를 정확히 확인해보세요.
**'지방 저가주택 취득세'**는 의외로 우리에게 열린 기회일 수 있습니다.