상가 임대차에서 10년 영업 보장은 어떻게 되나요?
Q1. 상가 임대차에서 영업 보장은 어떻게 되나요?
A1. 상가 임대차보호법에 따라 특별한 사정이 없다면, 최대 10년의 계약 갱신을 보장해 줍니다. 하지만 10년 보장을 받기 위해서는 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 반드시 갱신 의사를 밝혀야 합니다. 이 갱신 요구를 하지 않으면, 묵시적 갱신으로 이어지며 계약은 1년만 연장됩니다.
Q2. 계약 갱신과 묵시적 갱신의 차이는 무엇인가요?
A2. 계약 갱신 요구를 하면 기존 계약 기간이 연장됩니다. 예를 들어, 계약 기간이 2년이라면 갱신 요구를 통해 다시 2년이 연장되어 최대 10년까지 보장받을 수 있습니다. 반면, 묵시적 갱신은 명시적인 요구 없이 자동으로 계약이 1년 연장됩니다. 묵시적 갱신은 10년 보장 대상에 포함되지 않으며, 1년만 연장됩니다.
Q3. 건물주가 묵시적 갱신을 원치 않을 경우 어떻게 해야 하나요?
A3. 건물주가 묵시적 갱신을 원하지 않으면, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 세입자에게 우편 내용증명으로 계약 갱신 거절을 통보해야 합니다. 이를 통해 갱신을 거부할 수 있습니다.
Q4. 환산 보증금이란 무엇인가요?
A4. 환산 보증금은 월세와 보증금을 합산하여 계산한 금액입니다. 예를 들어, 월세 200만원과 보증금 1억원인 경우, 월세 200만원에 100을 곱한 2억원과 보증금 1억원을 더한 3억원이 환산 보증금입니다.
Q5. 환산 보증금이 9억원을 넘으면 상임법이 적용되지 않나요?
A5. 환산 보증금이 9억원을 넘더라도 서울에서는 상임법이 적용됩니다. 즉, 9억원을 넘는 경우에도 상임법의 주요 규정, 예를 들어 10년 영업 보장이나 계약 갱신 요구권 등은 적용됩니다.
Q6. 월세 3회 이상 연체하면 계약 갱신을 거절할 수 있나요?
A6. 네, 월세를 3회 이상 연체하면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 중요한 점은 연체가 3회 연속이어야 하는 것이 아니라, 누적해서 3회의 차임을 연체하면 계약 갱신을 거절할 수 있다는 점입니다.
Q1. 월세 연체가 3회 이상일 경우 계약 갱신을 거절할 수 있나요?
A1. 네, 월세를 3회 이상 연체한 경우 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 중요한 점은 이 연체가 연속적으로 3회가 아니더라도, 총 연체액이 3개월분을 넘으면 계약 갱신을 거절할 수 있다는 것입니다.
Q2. 상가 재건축을 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있나요?
A2. 상가 재건축이 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 이를 위해서는 임대차 계약 체결 당시, 세입자에게 구체적인 재건축 계획과 공사 시기 등을 고지해야 합니다. 이 고지가 이루어진 경우에만 재건축을 이유로 계약 갱신 거절이 가능합니다.
Q3. 상가 임대차에서 10년 영업 보장은 어떻게 되나요?
A3. 상가 임대차보호법은 환산보증금의 크기와 관계없이 원칙적으로 10년까지 영업을 보장해 줍니다. 다만, 상가 임대차보호법이 적용되는 조건을 만족하는 세입자에게만 10년 보장이 이루어지며, 환산보증금이 9억원을 넘는 경우에는 민법이 적용되어 다르게 처리될 수 있습니다.
Q4. 월세와 보증금 인상은 얼마까지 가능한가요?
A4. 상가 임대차보호법에 따르면, 월세와 보증금은 연 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 하지만 이 규정은 환산보증금이 서울 기준으로 9억원 이하인 경우에만 적용됩니다. 9억원을 초과하는 경우, 민법에 의해 월세와 보증금 인상이 자유롭게 이루어질 수 있습니다.
Q5. 환산보증금이 9억원을 넘으면 월세와 보증금 인상 제한이 없나요?
A5. 네, 환산보증금이 9억원을 넘는 경우에는 상가 임대차보호법이 적용되지 않으며, 민법이 적용됩니다. 이 경우, 월세와 보증금의 인상 상한선인 5% 규정이 적용되지 않고, 인상 폭이 10% 이상, 심지어 20%까지도 가능할 수 있습니다.
Q6. 묵시적 갱신에도 월세 인상이 가능한가요?
A6. 묵시적 갱신의 경우, 기존 계약 조건 그대로 1년이 연장됩니다. 따라서 묵시적 갱신에서는 월세와 보증금 인상이 인정되지 않는다고 합니다. 묵시적 갱신은 기존 계약을 그대로 이어가는 것이므로, 새로운 인상 규정은 적용되지 않습니다.
Q1. 묵시적 갱신에서 월세와 보증금은 어떻게 되나요?
A1. 묵시적 갱신에서는 기존 계약 조건이 그대로 적용됩니다. 따라서 월세와 보증금은 이전 계약에서 설정된 그대로 유지되며, 인상이 이루어지지 않습니다. 묵시적 갱신은 새로운 계약이 아니기 때문에 월세와 보증금을 올릴 수 없습니다.
Q2. 계약 갱신 시 월세와 보증금은 얼마까지 인상할 수 있나요?
A2. 계약 갱신 시, 월세와 보증금은 연 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다. 이는 상가 임대차보호법에 따라 규정된 상한선이며, 계약 갱신을 통해 연장할 경우에만 적용됩니다.
Q3. 재계약 시 월세와 보증금 인상은 어떻게 되나요?
A3. 재계약은 새로운 계약으로 간주되기 때문에, 세입자와 건물주가 협의하여 월세와 보증금을 얼마든지 인상할 수 있습니다. 계약 갱신의 경우와 달리, 5% 인상 상한선은 적용되지 않습니다.
Q4. 환산보증금이 9억원을 넘으면 상가 임대차보호법이 적용되지 않나요?
A4. 네, 환산보증금이 서울 기준 9억원을 초과하는 경우, 상가 임대차보호법 대신 민법이 적용됩니다. 이 경우, 월세와 보증금 인상의 상한선인 5% 규정이 적용되지 않으며, 인상 폭이 더 커질 수 있습니다.
Q5. 묵시적 갱신이 민법이 적용되는 경우 거절될 수도 있나요?
A5. 네, 묵시적 갱신의 경우에도 환산보증금이 9억원을 넘는 경우 민법이 적용되므로, 계약 갱신이 거절될 수도 있습니다. 세입자는 이 점에 대해 신경 써야 하며, 계약 갱신을 위해서는 세입자의 주의가 필요합니다.
Q6. 상가 임대차에서 10년 영업 보장은 어떻게 되나요?
A6. 상가 임대차보호법은 환산보증금의 크기와 관계없이 10년까지의 영업 보장을 원칙으로 합니다. 단, 세입자가 계약 만료 전에 반드시 계약 갱신을 요구해야 하며, 그렇지 않으면 묵시적 갱신으로 1년만 연장됩니다.
정리
- 상가 임대차보호법은 원칙적으로 10년 영업 보장을 보장합니다. 계약 갱신을 원할 경우, 계약 만료 전 갱신 요구를 해야 합니다.
- 월세와 보증금은 연 5% 이내로 인상할 수 있지만, 환산보증금이 9억원을 초과하면 민법이 적용되어 이 제한이 적용되지 않습니다.
- 묵시적 갱신은 기존 계약 조건을 그대로 유지하므로, 월세와 보증금 인상이 없습니다.
- 재계약 시에는 5% 인상 제한이 적용되지 않으며, 세입자와 건물주 간 협의를 통해 얼마든지 인상할 수 있습니다.
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