“부담부증여로 세금 0원 가능? 채무 있는 자녀가 부동산 증여받을 때 꼭 알아야 할 사실들”

부동산을 부모님에게 증여받기로 하셨다면, 아마도 가장 먼저 떠오르는 게 **“증여세는 얼마나 나올까?”**일 거예요.
저도 처음엔 단순하게 **"받는 재산의 가격이 얼마냐에 따라 세금이 정해지겠지"**라고 생각했어요. 그런데 막상 자세히 알아보니, 단순히 증여세만 생각해서는 안 된다는 걸 알게 됐죠.

특히나 저는 신용대출도 있고, 카드론도 일부 남아 있는 상황이라, 부모님으로부터 재산을 받는 게 오히려 채권자에게 압류당하는 일로 이어질 수도 있다는 이야기를 듣고 깜짝 놀랐어요.

그때 처음 알게 된 개념이 바로 **‘부담부증여’**였습니다.
그리고 이 개념을 정확히 이해하니, 오히려 증여세를 크게 줄일 수 있고, 부모님과 자녀 모두에게 절세 효과를 가져올 수 있다는 사실도 알게 됐어요.

그래서 오늘은 제가 공부하고 실제 세무사 상담까지 받으며 알게 된 ‘부담부증여 세금’에 대한 진짜 정보를 공유해드릴게요.
신용이 좋지 않거나 채무가 있는 상황에서 부모님의 재산을 물려받으려는 분들, 반드시 끝까지 읽어주세요.
저처럼 큰 실수 하실 수도 있거든요.

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❓질문 - “채무 있는 상태에서 부동산을 증여받으면 압류 당하나요?”

네, 가능합니다.
자녀가 부동산을 증여받으면, 해당 부동산은 자녀의 재산이 됩니다.
그리고 이 재산은 채권자(은행, 대부업체 등)에게 압류당할 수 있는 대상이 돼요.

이건 실제 사례에서도 자주 나타납니다.
가령 신용불량인 자녀가 증여를 통해 1억 원짜리 주택을 받았는데, 몇 개월 후 압류 통보를 받았다는 경우도 있어요.
따라서 자녀의 채무 상태를 고려하지 않고 무턱대고 증여받는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

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❓질문 - “그렇다면 부담부증여는 어떤 방식인가요?”

부담부증여란, 부모가 자녀에게 부동산을 증여할 때, 그에 딸린 채무까지 함께 넘기는 방식입니다.
여기서 채무란 보통 담보대출을 의미하죠.

예를 들어, 부모님의 명의로 되어 있는 시가 1억 원짜리 주택에 담보대출이 6천만 원 남아 있다면,
이걸 자녀가 받을 때 채무도 함께 승계하는 겁니다.
이 방식으로 증여를 받으면, 실제로 자녀가 무상으로 받은 금액은 1억 - 6천만 원 = 4천만 원이 됩니다.

그렇기 때문에 증여세는 4천만 원 기준으로 부과되고, 여기에 직계존속 공제 5천만 원이 적용되면
**증여세는 ‘0원’**이 되는 구조죠.

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❗주의! 많은 사람들이 오해하는 부분

많은 분들이 “부모가 주택을 증여하면 자녀는 무조건 증여세만 내면 된다”는 생각을 하세요.
하지만 부담부증여의 경우에는 증여세만이 아니라, 부모가 ‘양도소득세’도 내야 합니다.

왜냐하면, 국세청은 채무를 자녀가 떠안는 걸 일종의 ‘유상양도’로 간주하거든요.
즉, 부모가 부동산의 일부를 자녀에게 팔았다고 보는 셈이죠.

그렇기 때문에, 부모님 입장에서는 채무 금액만큼의 양도차익이 있다면 그에 따른 양도소득세를 내야 합니다.

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📌 실제 계산 예시로 쉽게 이해하기

가장 이해하기 쉬운 방식은 수치로 보는 겁니다.
아래는 제가 세무사에게 상담받은 실제 사례를 조금 바꿔 정리한 것입니다.

• 공시지가: 1억 원
• 담보대출: 6천만 원
• 순재산가액: 4천만 원
• 자녀가 받는 증여재산: 4천만 원
• 증여세 공제: 5천만 원 (직계존속 기준, 10년 내 합산 포함)
• 결과: 증여세는 없음

그런데 부모님은?

• 채무 승계액: 6천만 원
• 취득가액: 2천만 원
• 양도차익: 4천만 원
• 이 부분에 대해 양도소득세 과세 대상

이렇게 부담부증여 세금 구조는 양측이 다르게 계산된다는 걸 꼭 알고 계셔야 해요.

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🏦 실제로 어떻게 진행해야 하나요?

1. 은행과 대출 승계 가능 여부 확인
   담보대출이 있는 경우, 해당 대출이 자녀 명의로 승계 가능한지 은행에 확인해야 해요.
   대부분은 기존 대출 해지 후 자녀가 새로 대출받는 구조를 요구해요.
2. 세무사 사전 상담
   단순 계산만으로 진행하면 세무조사 대상이 될 수 있어요.
   특히 부담부증여는 국세청에서도 조심스럽게 보는 구조라, 법적 리스크를 줄이기 위해선 상담은 필수예요.
3. 등기 이전 + 취득세 납부
   부담부증여 방식도 일반적인 증여와 마찬가지로 취득세를 납부해야 해요.
   채무 인수 부분에 대해서는 일반적인 유상취득으로 간주되어 4% 정도의 취득세율이 적용됩니다.

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🙋‍♂️ 결론 – 증여보다 중요한 건 ‘방식’입니다

부모님이 자식에게 재산을 물려주고 싶어 하는 마음은 누구나 같아요.
하지만 그 방식이 단순 증여인지, 부담부증여인지에 따라
세금이 달라지고, 압류 위험까지 크게 달라질 수 있어요.

채무가 있는 자녀라면, 절대로 무계획으로 부동산을 증여받으면 안 됩니다.
오히려 부모님 재산까지 잃을 수 있어요.

저도 실제로 이 방식 덕분에 증여세 없이 재산을 이전받을 수 있었고,
부모님도 양도소득세를 예상하고 미리 준비할 수 있었어요.

복잡하게 느껴지신다면, 지방세무사회나 무료 세무 상담소에 문의해보시는 것도 좋은 방법이에요.
한 번의 실수가 수천만 원 손해로 이어질 수 있으니까요.

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