등기 없는 신축 전세, 정말 괜찮을까? 전세사기 피하는 법 총정리

 

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“8억짜리 전세인데 등기를 안 받았다고요? 진짜 괜찮은 건가요?”

며칠 전, 동생이 신축 아파트에 전세로 들어갔다는 소식을 듣고 마음이 편치 않았어요.
처음엔 축하할 일이겠거니 싶었지만, 얘기를 듣고 나니 등기도 없는 상태에서 보증금 전액을 입금했다는 거예요.
심지어 전세보증보험도 안 들었고, 전입신고도 아직 안 했다는 말을 들으니 가슴이 철렁했습니다.

요즘같이 전세사기가 심각한 시기에, 이런 계약이 과연 안전한 걸까요?

등기 없는 전세계약, 정말 괜찮은 건지, 지금부터 하나하나 짚어보겠습니다.

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🟨 등기 없는 전세계약, 왜 위험할까?

신축 아파트에서 등기가 늦게 나오는 건 사실 흔한 일이에요.
보통 분양잔금이 모두 치러져야 집주인 명의로 등기가 나오는데, 이 과정이 늦어지면 세입자는 등기 없이 계약을 하게 됩니다.

문제는 여기서 발생합니다.
등기부등본이 없다는 건 집의 실소유자, 대출 설정 여부, 담보 상태를 알 수 없다는 것이에요.
즉, 내가 전세를 들어가는 집이 누구 소유인지조차 불확실한 상태에서 수억 원의 돈을 먼저 입금하게 되는 거죠.

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🟨 실 사례로 본 전세계약 리스크

실제로 제가 상담을 받은 사례 중 하나는 이런 내용이었습니다.
광주 신축 아파트에 전세로 들어간 한 분이, 분양대금 잔금을 세입자의 전세금으로 치르고 등기는 아직 없는 상태였어요.
잔금 후 등기가 넘어올 거라는 말만 믿고 계약을 했고, 보증보험은 “등기 없으면 가입 안 된다”고 하니 그냥 포기한 상태였습니다.

시간이 지나 등기부등본을 확인해보니, 전입일보다 앞서 근저당이 설정된 대출이 6억 원 있었습니다.
전세금은 7억 8천이었고, 대항력이 없었기 때문에 경매에 들어가면 보증금 대부분을 돌려받기 어렵게 되는 상황이었습니다.

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🟨 사람들이 자주 하는 오해들

“신축 아파트는 원래 등기가 늦어.”
맞는 말입니다. 하지만 그 말이 등기 없이 계약해도 안전하다는 뜻은 아닙니다.

“잔금 치러야 등기 나오니까 어쩔 수 없지 않아?”
물론 집주인 입장에선 맞는 말이지만, 세입자 입장에선 위험 부담을 고스란히 떠안는 구조예요.

“부동산에서 다 알아서 했을 거예요.”
중개사도 책임이 있지만, 계약 전 확인은 세입자의 몫입니다. 요즘엔 일부 중개사도 사기를 공모하거나 책임을 회피하는 경우가 있어요.

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🟨 지금이라도 확인해야 할 것들

혹시 이 글을 보고 “우리 집도 등기 없이 들어왔는데...” 하는 분들이 있다면, 지금이라도 다음을 확인해보세요.

첫째, 등기부등본 확인
정부24, 대법원 인터넷등기소 등에서 누구나 열람할 수 있어요.
집주인 명의인지, 근저당이나 가압류가 있는지, 언제 등기되었는지를 반드시 확인하세요.

둘째, 전입신고 + 확정일자 받기
이건 세입자의 권리를 보호하는 최소한의 절차입니다.
전입과 확정일자가 있어야 대항력과 우선변제권이 생기기 때문에 반드시 빠르게 조치해야 합니다.

셋째, 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
HUG나 SGI서울보증에서 등기 이후라도 보증보험 가입이 가능한지 문의해보세요.
등기 이후 1개월 이내가 유리하므로 시간을 끌지 않는 게 좋습니다.

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🟨 등기 없는 전세계약을 피할 수 없다면?

정말로 들어갈 수밖에 없는 상황이라면, 최소한 다음을 요구하세요.

• 분양계약서 사본
• 잔금 완납 확인서
• 중개대상물 확인서
• 등기 예정일 확답
• 그리고 가능한 경우 보증금 일부는 등기 이후 지급하기

또한, 계약서에 특약사항으로 등기 이후 보증보험 가입을 명시하거나, 문제 발생 시 손해배상 관련 조항을 넣는 것도 도움이 됩니다.

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🟨 결론 : 안전한 전세는 '확인'에서 시작됩니다

신축 아파트의 매력은 분명 있습니다.
새 아파트, 쾌적한 환경, 좋은 입지. 하지만 이런 장점 뒤엔 예상치 못한 리스크가 숨어 있을 수 있어요.

“남들도 다 그렇게 한다더라”, “부동산이 알아서 하겠지” 하는 안일한 생각은
수억 원의 손실로 이어질 수 있습니다.

등기 없는 전세계약은 지금도 계속 일어나고 있지만,
모두가 안전한 건 아닙니다.

꼭 등기부등본 확인, 전입신고 및 확정일자, 보증보험 여부를 체크하시고
나와 가족의 전세금을 안전하게 지켜주세요.

 

 

Q. 등기 없는 신축 아파트에 전세 들어가는 건 불법인가요?

A. 불법은 아니지만 매우 위험한 계약 방식입니다. 등기 이전엔 집주인 확인이 어렵고, 담보 상태도 확인이 불가능합니다.

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Q. 전세보증보험은 등기 없이도 가입할 수 있나요?

A. 대부분의 경우 등기 완료 이후에만 가입 가능합니다. 일부 HUG 보증은 특수한 경우 등기 전에도 조건부 가입이 가능하지만 일반적이지 않습니다.

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Q. 중개사가 책임질 수 있지 않나요?

A. 중개사가 설명 의무 위반 시 일부 책임이 있지만, 계약 전 확인을 하지 않은 세입자에게도 책임이 일부 있을 수 있습니다.

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Q. 전입신고만 하면 보증금 보호가 되나요?

A. 전입신고만으론 부족합니다. 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생깁니다. 두 절차를 함께 진행해야 효과가 있습니다.

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Q. 지금 당장 뭘 해야 하나요?

A. 등기부등본 열람, 전입신고, 확정일자가 우선입니다. 그리고 등기 후 보증보험 가입 여부를 확인하세요.

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