분양권 취득세 산정 방법 완전 정리! 2023~2026년 주택 수 변화 따른 취득세 중과 여부까지 알아보자

안녕하세요, 마켓핑크입니다!
요즘 부동산 시장에 관심 많으신 분들이 많아서 분양권 취득세 관련 질문도 많이 들어오더라고요.
특히 분양권 취득 후 실제 주택 수가 변할 때 취득세는 어떻게 적용되는지 헷갈리시는 분들이 많아요.

이번 글에서는

• 분양권 취득 시 취득세는 언제 기준으로 산정되는지
• 분양권 완공 후 보존등기 시점 취득세는 어떻게 부과되는지
• 동일 세대 내 분양권 보유자가 여러 명일 때는 어떤 영향을 받는지

실제 사례와 함께 쉽게 풀어 설명드릴게요.

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1. 분양권 취득세, 언제 기준으로 주택 수를 산정할까?

먼저 분양권 취득세는 분양권 계약 체결일을 기준으로 주택 수를 산정합니다.
예를 들어 2023년에 분양권 계약을 했다면, 그 시점에 보유한 주택 수를 따져 취득세율이 결정됩니다.

• 무주택자였다면 1주택(분양권 포함)
• 이미 주택 1채 보유자였다면 2주택(분양권 포함)

분양권 취득 시점 주택 수에 따라 취득세율과 중과 여부가 달라지기 때문에 매우 중요해요.

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2. 2025년 갭매수로 주택 추가 매입 시, 분양권 취득세에 영향 있을까?

아쉽지만, 2023년 분양권 계약 당시 기준 취득세가 이미 확정되어 있기 때문에,
2025년에 추가로 주택을 사서 보유 주택 수가 늘어났더라도 과거 분양권 취득세에 영향 주지 않습니다.

즉, 분양권 취득 당시 무주택자였다면 1주택자 기준으로 취득세를 낸 것이고,
2025년 이후 주택 수 증가로 중과세가 적용되더라도 그때는 분양권 취득세가 아닌 다른 세목에 적용될 수 있습니다.

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3. 분양권 완공 후 보존등기 시점의 취득세는 어떻게 될까?

분양권이 완공되어서 보존등기할 때, 다시 한 번 취득세를 납부하게 됩니다.
이때는 보존등기 시점의 주택 수를 기준으로 취득세 중과 여부를 판단합니다.

• 만약 2026년 보존등기 시점에 2주택 이상 보유 중이면 중과세율이 적용될 수 있어요.
• 주민등록등본상 동일 세대에 분양권을 가진 가족(예: 도련님)이 있으면, 실제 소유권 보유 여부에 따라 주택 수 산정에 포함될 수 있습니다.

다만 보존등기 시점에 여러 명이 소유권을 각각 따로 가진다면 각자 취득세가 개별 산정됩니다.

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4. 동일 세대 내 분양권 보유자가 여러 명이면 주택 수는 몇 채일까?

주택 수 산정은 개인별 소유 주택 수 기준입니다.
가족이나 동일 세대 내에 분양권을 가진 사람이 있다고 해서 본인의 주택 수가 자동으로 늘어나진 않아요.

• 본인 분양권 취득 시점 기준 주택 수만 산정
• 도련님 등 가족 분양권은 그분 개인의 주택 수 산정에 반영

따라서 2023년 분양권 취득 시 무주택자였다면 본인의 취득세는 1주택 기준으로 일반세율 적용됩니다.

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5. 정리 표로 한눈에 보기

구분기준                        시점주택 수                  산정 기준                         취득세 중과 여부 판단                    기준비고

 

분양권 취득세	분양계약 체결일 (2023년)	체결일 본인 주택 수 기준	분양권 취득 당시 주택 수 기준	가족 등 다른 사람 주택 수 영향 없음
완공 후 보존등기 취득세	보존등기 시점 (2026년)	보존등기 시점 본인 주택 수	보존등기 시점 주택 수 기준	동일세대 내 가족 보유 주택 포함 가능

 

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6. 실제 사례: 내 경우는 어떻게 될까?

• 2023년 분양권 계약 당시 무주택자 → 분양권 취득세는 1주택 기준 적용
• 2025년 갭매수로 주택 1채 추가 → 현재 2주택 보유
• 2026년 분양권 완공 및 보존등기 시점 주택 수 2주택 이상 → 중과세 가능성 있음
• 도련님이 동일 세대 내 분양권 보유 시, 본인 주택 수 산정에는 영향 없음

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7. 취득세 중과세율 얼마나 될까?

• 일반세율은 보통 1~3%대
• 2주택 이상 중과세는 8~12% (지방자치단체별 차이 있음)
• 분양권 취득 시점 주택 수가 중요하니 분양권 계약 전에 꼼꼼히 체크해야 합니다!

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8. 분양권 취득세 산정 시 꼭 알아둘 점

• 분양권 취득세는 ‘취득 시점’ 기준, 완공 시점 아님
• 완공 후 보존등기 때 다시 취득세 부과, 그때는 ‘완공 시점’ 주택 수 기준
• 가족 및 동일 세대 보유 여부는 개인별 주택 수 산정에 따로 적용
• 중과세 대상 주택 수 산정은 세법 및 지방자치단체 규정 따라 다를 수 있으니 세무사 상담 권장

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마치며

분양권 취득세 산정은 시점별 주택 수 판단과 중과 여부가 핵심입니다.
2023년 분양권 취득 시 무주택자라도 이후 보유 주택 수 증가로 인해 완공 시점 취득세가 중과될 수 있으니 주의하세요!

복잡한 세법과 변동 사항이 많으니 꼭 최신 법령 확인과 전문가 상담도 함께 하시길 추천드립니다.