“가족 공동소유 부동산, 저가양도로 지분 정리하는 현실적인 방법”

“부모님이랑 같이 건물 사두긴 했는데… 이걸 어떻게 내 앞으로 정리하지?”

이런 고민 한 번쯤 해보셨죠?
저도 그랬어요. 아버지, 어머니, 저, 그리고 제 아내까지 4명이서 공동으로 상가 건물을 가지고 있었는데요.
시간이 지나니 자연스럽게 ‘이제는 우리 부부가 관리하자’는 분위기가 생기더라고요.

그런데 문제는 ‘세금’이었어요. 그냥 이름만 바꾸는 거라 쉽게 될 줄 알았는데, 웬걸요.
지분 정리 과정에서 양도소득세, 증여세, 취득세까지 덕지덕지 붙는다는 거예요.
특히 ‘저가양도’라는 단어를 잘못 쓰면 세무조사까지 들어올 수 있다고 해서, 정말 조심스러웠어요.

오늘은 제가 실제로 상담받고 공부하면서 알게 된 가족공동소유 부동산 지분정리 실무 노하우를 공유드릴게요.
실수 없이, 세금 덜 내고, 문제없이 넘기는 방법! 시작해볼게요.

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 본론

1. 가족 공동소유 부동산, 왜 지분 정리를 해야 할까?

가족끼리 건물을 같이 소유하고 있으면 좋을 것 같지만,
문제가 생기는 건 ‘책임과 권한’이 섞여 있을 때예요.

• 임대료를 누가 받을지?
• 세금 신고는 누구 이름으로 할지?
• 향후 매도 시 지분을 누가 정리할지?

게다가 나중에 한 명이 돌아가시면 상속세 문제가 복잡하게 꼬일 수도 있어요.
그래서 일정 시점에는 정리를 해두는 게 현명합니다.
특히 상가 건물처럼 수익이 계속 발생하는 자산은 더더욱요.

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2. 저가양도? 시세보다 싸게 팔면 무조건 증여세?

아닙니다. 특수관계인 간 부동산 거래에도 일정 조건 하에 시세보다 싸게 양도할 수 있어요.
이게 바로 ‘저가양도 허용 범위’인데요.

2024년 기준, 국세청은 시가의 70% 이상이면 적정 거래로 봅니다.
예를 들어, 건물 전체 시세가 50억이고, 아버지 지분이 25%라면 → 시세 기준 12.5억입니다.
이 지분을 8.75억 이상에 거래하면, 세무서에서도 ‘적정 거래’로 인정하는 거죠.

 단, 그 이하로 거래하면 초과분에 대해 증여세가 과세될 수 있어요.
즉, 싸게 살 수는 있지만, 시가의 70% 이상이어야 안전합니다.

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3. 그럼 시가는 어떻게 정하죠? 감정평가가 답입니다

시가 기준은 어떻게 정할까요?
많은 분들이 실거래가, 공시지가, KB 시세 등으로 생각하시지만,
감정평가법인의 평가금액이 가장 객관적으로 인정받습니다.

그래서 지분 정리 전 반드시 감정평가를 받아야 해요.
보통 2곳 이상에서 평가서를 받아 평균을 내는 방식을 추천합니다.
이 금액을 기준으로 양도 금액을 정하면, 추후 세무조사에서도 방어가 가능하죠.

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4. 지분 나눠서 사도 되나요? (ex. 남편 10%, 아내 15%)

가능합니다.
예를 들어 아버지 지분 25%를 남편이 10%, 아내가 15%로 나눠서 인수하는 경우도 문제없어요.
이때도 전체 시세 기준으로 70% 이상 거래하면 됩니다.

주의할 점은, 거래 단가를 분할해서 너무 저렴하게 설정하면 증여세 리스크가 커진다는 거예요.
그리고 소득세율이 낮은 배우자에게 더 많은 지분을 넘기면
→ 추후 임대소득세, 양도세 면에서 유리합니다.

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5. 대출과 보증금도 양도금액에 포함된다

“현금 5억만 드릴게요”라고 해도, 실제로는 그렇게 안 끝나요.

양도소득세 계산 시 **채무 인수 금액(= 보증금 + 대출금)**도 포함됩니다.
예를 들어 지분 전체가 12.5억이고, 그 안에

• 임대보증금 3.5억
• 대출금 4억이 포함되어 있다면

→ 현금 5억 지급 + 채무 인수 7.5억 = 총 12.5억 양수가액으로 계산됩니다.

이걸 몰랐다간 ‘난 싸게 샀다’ 착각하고 있다가 양도세 폭탄 맞을 수 있어요.

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6. 양도세 계산 공식 정확히 알고 가자

양도세는 아래 공식으로 계산됩니다.

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양도소득 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비) 양도세 = 양도소득 × 세율 – 장기보유특별공제

• 양도가액: 현금 + 채무인수 금액 모두 포함
• 취득가액: 당초 부모님이 매입한 금액 + 취득세 등
• 장기보유특별공제: 10년 이상 보유 시 최대 30% 적용 가능

특히 상가건물은 주택처럼 비과세나 1세대1주택 혜택이 없으므로
세금 시뮬레이션 꼭 하셔야 해요!

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7. 실행 절차는 이렇게 하시면 됩니다

① 감정평가 법인에 시세 평가 의뢰
② 세무사 상담을 통해 저가양도 가능 여부 체크
③ 공인중개사 통해 실거래 계약서 작성
④ 잔금 지급 + 채무 인수
⑤ 법무사를 통해 등기 이전 및 취득세 납부
⑥ 세무사와 양도세 신고 진행

세무사와 공인중개사, 법무사 협업이 중요해요.
이걸 잘못하면 추후 세무조사나 증여세 과세 위험이 커질 수 있습니다.

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 결론

부동산 지분 정리, 가족끼리라서 더 조심해야 합니다.
잘못하면 증여세 폭탄, 양도세 누락 등 문제가 생길 수 있어요.
하지만 감정평가와 세무사 컨설팅을 기반으로
정확히 실행하면, 법적인 범위 내에서 절세도 가능합니다.

저는 감정평가사와 세무사와 충분히 상의한 후 진행했고,
지금은 부부 공동명의로 잘 정리되어 임대소득도 안정적으로 관리 중입니다.
혹시 가족공동소유 건물을 갖고 있다면,
너무 늦기 전에 한번 정리해보세요.

‘모른다’는 이유로 미루다간, 나중에 더 큰 비용이 듭니다.
저처럼 공부해서 똑똑하게 정리하시길 바랍니다 😊

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