형제가 전세 낀 집을 주고받을 때, 취득세는 얼마일까? – 부담부증여 취득세 정확히 알기

“형이 송파에 있는 전세 끼고 있는 집을 나에게 넘기려고 한다는데, 부담부증여로 하면 취득세는 얼마나 나올까?”

이런 질문, 솔직히 세무사한테 물어보기도 전에 인터넷에 검색부터 하게 되죠. 그런데 이상하게도 어떤 사이트에서는 200만 원대라고 하고, 어떤 데서는 600만 원 이상이라고 나와요. 저도 정확한 계산이 궁금해서 직접 법무사 상담도 받아보고, 관련 자료를 찾아가며 비교해봤어요.

이번 글에서는 저의 실제 경험을 토대로 형제간 부담부증여 시 발생하는 부담부증여 취득세에 대해 명확히 정리해드릴게요. 특히 공시지가, 전세보증금, 조정지역 여부에 따라 취득세가 어떻게 달라지는지를 사례 중심으로 설명할 거예요. 헷갈렸던 분들께 정말 실질적인 도움이 되었으면 좋겠어요.

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본론 – 부담부증여 취득세, 어디까지 알고 계셨나요?

부담부증여란?

먼저 ‘부담부증여’라는 개념부터 정리하고 갈게요. 말 그대로 채무를 부담하는 증여, 즉 증여자가 재산을 넘겨줄 때 그 재산에 딸린 부채(예: 대출금이나 전세보증금)를 함께 인수하는 조건으로 주는 걸 말해요. 예를 들어, 집을 증여하면서 전세 세입자 보증금도 같이 넘긴다면, 그 보증금만큼은 받는 사람이 ‘채무를 부담’하는 거죠.

이 경우 세금은 단순히 증여로 끝나지 않고, 세 가지가 복합적으로 발생해요:

1. 증여자는 양도소득세
2. 수증자는 취득세
3. 수증자는 증여세

오늘 포스팅에서 초점은 이 중 취득세에 맞출게요.

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형제간 부담부증여 취득세의 계산 구조

많은 분들이 착각하시는 게, 부담부증여는 전부 '증여'로 보기 때문에 무조건 증여세율만 적용된다고 생각하시는 거예요. 하지만, 아닙니다. 실제로는 무상 취득분과 유상 취득분으로 나누어 따로 계산해야 해요.

무상취득분 = 순수하게 받은 부분

= 부동산 가액 - 인수한 채무
→ 여기에 증여세와 취득세가 적용됨

유상취득분 = 전세 보증금 등 부담한 채무

→ 여기엔 일반 매매 취득세율이 적용됨

예를 들어,

• 공시지가 1억 6천만 원짜리 집
• 전세보증금 1억 3천만 원이 있는 경우
• 순수 증여 가액은 3천만 원

이럴 경우 취득세는 이렇게 나눠서 계산해요:

• 무상 취득 3천만 원 x 취득세율 3.5% = 약 105만 원
• 유상 취득 1억 3천만 원 x 취득세율 1~3% = 약 **130~390만 원**

합치면 총 235만 원~495만 원 정도. 이게 바로 법무사들이 흔히 말하는 “200만 원대 취득세”의 정체예요.

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조정지역 여부와 공시지가에 따른 취득세율 변화

이제 여기서 변수는 두 가지예요.
1. 조정대상지역인가?
2. 공시지가가 3억 원 이상인가?

조정대상지역 + 공시지가 3억 이상 = 12% 세율 폭탄!

형이 다주택자고, 수증자가 외국에 거주하는 동생이라 하더라도, 중요한 건 “받는 사람이 주택이 없는지” 여부보단 해당 주택의 가치와 위치예요.

송파구는 조정대상지역이지만, 공시지가가 3억 원 미만이면 고율 취득세 12%가 아니라 3.5% 적용이 됩니다. 즉, 부담부증여 취득세는 무조건 높다고 단정할 수 없어요.

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실제 사례로 보는 세금 차이 – 왜 법무사는 200만 원대라 했을까?

위 사례처럼 공시지가 1억 6천, 전세 1억 3천이라면, 무상 취득 3천만 원에 대해 3.5% 적용 → 105만 원. 유상취득분은 보통 1.1%~3% 사이인데, 대부분 1.1~2% 정도로 나와요.
→ 1억 3천만 원의 1.1% = 143만 원
→ 총 취득세 약 248만 원

결국, 취득세가 200만 원대 중후반에 나온다는 말이 현실적인 이유죠.

그런데 검색으로 보면 “600만 원 이상”이라고 뜨는 건 보통 ①공시지가 3억 초과, ②조정지역+다주택자, ③별도 감면 없음 등의 조건을 단순하게 반영했기 때문이에요. 이건 단순 AI 계산기 오류일 수 있어요.

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부담부증여 취득세 관련 흔한 오해 바로잡기

1. “조정지역이면 무조건 12% 아닌가요?”
   → 아니에요. 공시지가 3억 미만이면 3.5% 적용 가능해요.
2. “전세보증금도 증여로 보면 취득세가 더 나오는 거죠?”
   → 전세보증금은 유상 취득분으로 보아서 일반 매매 취득세율로 별도 계산해요.
3. “외국 거주자라서 더 비싸지 않나요?”
   → 증여자의 거주지는 취득세에 직접적 영향은 없어요. 오히려 수증자의 국내 주택 소유 여부가 더 중요하죠.

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결론 – 결국 취득세는 조건 따라 달라져요

이번 글에서 가장 중요한 핵심은 이것입니다. 부담부증여 취득세는 ‘무조건 많이 나온다’는 게 아니라, 조건 따라 달라진다는 점이에요.

송파구처럼 조정대상지역이라도 공시지가 3억 원 미만이라면 3.5% 세율이 적용되고, 전세보증금은 유상 취득으로 별도 계산되기 때문에 세금 부담이 그렇게 크지 않을 수 있어요.

그래서 법무사와 상담했을 때는 200만 원대라고 했던 것이고, AI 검색 결과로 본 600만 원 이상은 단순한 계산기 상의 과대 추정일 가능성이 높습니다.

가장 중요한 건 내 집의 공시지가, 전세보증금, 그리고 위치와 조정대상 여부예요. 단순히 형제끼리 증여한다는 이유만으로 세금이 폭탄처럼 나오지는 않아요. 항상 구체적인 조건에 따라 계산이 달라지므로, 전문가 상담과 관할 지자체 확인은 꼭 필요합니다.

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