서울 전세시장, 강북도 5억 시대…왜 전셋값은 계속 오를까?

어느 날, 서울의 아파트 전세가격이 계속 올라서 집을 구하려던 제 친구도 난감해하더라고요. 강남은 물론이고 강북까지 ‘5억 원 시대’라니, 쉽게 체감하기 어려운 이야기라고만 생각했었는데 이제는 우리의 현실이 되었습니다. 이 글을 읽는 여러분도 ‘왜 이렇게 전세값이 계속 오르는 걸까?’ 하는 궁금증과 답답함을 느끼는 분들이 많을 거라 생각해요. 저 역시 전세난이라는 말이 먼 이야기였던 과거를 지나, 지금은 직접 피부로 느끼고 있는 평범한 시민 중 한 명입니다.

전세는 단순히 주거비용만을 의미하는 게 아니라, 생활의 안정과 미래 설계와도 연결된 문제입니다. 그래서 오늘은 최근 서울 아파트 전세가격이 3개월 연속 상승했고, 강북지역까지 전세 중위가격 5억 원에 근접했다는 소식을 중심으로, 전세난의 원인과 앞으로의 전망을 자세히 살펴보고자 합니다.

---

서울 아파트 전세가격, 계속 오르는 이유

KB부동산 자료에 따르면, 2025년 7월 기준 서울 아파트의 중위 전세가격은 약 5억 6천만 원에 이릅니다. 특히 강남 11개 구는 평균 6억 4천만 원을 넘었고, 강북 14개 구도 5억 원 돌파가 임박한 상황입니다. 중위가격이란 전세 가격을 순서대로 나열했을 때 딱 가운데에 위치하는 값이라, 평균보다 현실적인 시세 흐름을 보여줍니다.

최근 몇 년 동안 서울의 아파트 평균 전세가격도 꾸준히 상승했는데, 지난해 5월 6억 원을 넘은 뒤 지속적인 상승세를 이어가고 있습니다. 7월 기준으로는 약 6억 4천 900만 원까지 오른 상황이니, 단기간에 주거비 부담이 크게 늘어난 셈입니다.

그렇다면 왜 전세가격은 이렇게 빠르게 오르고 있을까요?

가장 큰 원인은 전세 공급이 수요를 따라가지 못하는 ‘수급 불균형’입니다. 2025년 7월 전세 수급지수가 145.0을 기록했는데, 이는 수요가 공급보다 45% 이상 많다는 뜻입니다. 쉽게 말해 전세를 구하려는 사람이 넘쳐나는데, 전세로 내놓는 집은 부족한 상황입니다.

게다가 6·27 대출 규제 이후로 전세대출 한도가 1억 원으로 줄어들면서, 집주인들이 전세 대신 직접 거주하는 사례가 늘고 있습니다. 전세를 내놓지 않고 ‘집주인 입주’가 늘면, 전세 매물 자체가 줄어들어 전세난이 더 심화되는 악순환이 반복되고 있습니다.

실제 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면, 2025년 8월 초 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 3천여 건으로, 전년 동기 대비 12.7%나 줄어든 상태입니다. 송파구의 문정래미안, 송파더센트레, 중랑구 신내우디안1단지 같은 대형 단지에서도 전세 매물이 아예 없는 경우가 벌어지고 있습니다.

---

신규 입주 물량 급감이 전세난에 미치는 영향

전세난이 심해진 또 다른 이유는 신규 아파트 입주 물량이 대폭 줄어들었기 때문입니다. 올해 하반기 서울 내 신축 아파트 입주 물량은 1만 5천 가구 정도로 예상되고, 내년 상반기에는 겨우 3천 가구에 못 미치는 수준입니다.

이 정도 신규 공급은 서울 전체 아파트 수요를 감당하기엔 턱없이 부족한 수치입니다. 특히 새 아파트 입주가 줄어들면 자연스럽게 전세 매물도 줄고, 기존 아파트의 전세가격 상승 압력으로 이어지기 쉽습니다.

더불어 2020년과 2021년에 체결한 전세계약 갱신청구권(2년 연장)이 2027년에 만료되는 점도 큰 변수입니다. 당시 계약을 연장한 세입자들이 대거 한꺼번에 계약을 새로 갱신하거나 재계약을 하게 되면, 전세 수요는 더욱 늘어날 수밖에 없습니다. 입주 물량 부족과 맞물리면서 2027년 전세난이 지금보다 훨씬 심각해질 것이라는 전망이 나오는 이유입니다.

---

전세난, 우리가 흔히 오해하는 부분들

많은 사람이 ‘전세난은 매매시장 위축 때문’이라고 생각하는 경향이 있습니다. 물론 매매가 위축되면 당장 집을 사지 않고 전세로 머무는 수요가 늘어나긴 하지만, 실제로는 전세 공급 자체가 줄어드는 구조적 문제도 무시할 수 없습니다.

예를 들어, 6·27 대출 규제 이후 집주인들이 전세 대신 직접 입주하는 사례가 크게 늘면서 전세 매물이 급감했습니다. 이런 공급 부족이 수요 폭증과 맞물려 전세가격을 끌어올리고 있는 것이죠.

또 ‘정부가 전세 대출을 완화하면 전세난이 해결된다’는 기대도 일부 있지만, 과도한 대출 완화는 집값 상승을 부추길 수 있고, 집주인의 전세 물량 감소로 이어질 위험도 있습니다. 따라서 전세난은 단순히 금융 정책만으로 해결하기 어렵다는 점을 알아야 합니다.

---

전세난 속에서 우리가 할 수 있는 일과 대비책

전세난은 당분간 계속될 가능성이 높기 때문에, 전세를 구하려는 분들은 더욱 신중하고 적극적으로 움직여야 합니다.

첫째, 다양한 지역과 단지를 꼼꼼히 비교하며 전세 매물을 찾아보는 노력이 필요합니다. 예전보다 매물 자체가 줄었기 때문에 빠르게 움직이지 않으면 좋은 집을 놓치기 쉽습니다.

둘째, 전세계약 갱신청구권과 같은 제도적 권리를 잘 이해하고, 만기 시점에 대비해 계약 기간과 조건을 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다.

셋째, 가능하다면 전세뿐 아니라 월세, 반전세 등 다양한 임대 조건도 고려해 보는 것이 좋습니다. 최근 전세 매물이 부족한 지역에서 월세로 전환하는 경우가 늘고 있기 때문입니다.

마지막으로, 장기적으로는 정부와 지자체의 신규 주택 공급 확대와 함께 전세난 완화를 위한 다양한 정책들이 나오기를 기대해야 할 것입니다.

---

결론: 전세난은 이제 우리 모두의 현실

서울 아파트 전세가격이 강북도 5억 원 시대에 진입하는 지금, 전세난은 더 이상 남의 이야기가 아닙니다. 전세 매물 감소, 대출 규제, 신규 입주 부족이라는 삼중고가 맞물려 서울의 전세시장에 큰 부담을 주고 있습니다.

이런 상황에서 우리 모두가 알아야 할 것은, 전세난은 단기간에 해결될 문제가 아니라는 점입니다. 수요와 공급의 균형을 맞추기 위한 근본적인 노력과 시간이 필요하고, 그 과정에서 개인도 현명한 주거 전략이 요구된다는 것입니다.

지금 집을 구하는 분들이나 앞으로 전세를 준비하는 분들 모두 조금 더 여유를 가지고 다양한 선택지를 탐색하며, 자신에게 맞는 최선의 방법을 찾아가시길 바랍니다.

---