대구 수성구 아파트, 폭등은 없다? 현실적 상승 전망과 투자 포인트

“수성구, 특히 범어동은 앞으로도 오를까?”라는 질문을 많이 보게 되는데요. 솔직히 말하면, 드라마틱한 상승은 기대하기 힘들다는 게 제 경험과 관찰로 나온 결론이에요.

사실 저도 몇 년 전에는 수성구 아파트를 보면서 “와, 여기 끝판왕이네!” 하고 설레었던 기억이 있습니다. 하지만 실제 시장 상황을 하나하나 짚어보면서 느낀 건, 단순히 ‘좋은 학군과 좋은 동네 = 무조건 급등’이라는 공식은 성립하지 않는다는 겁니다.

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1. 수성구가 과거에 올랐던 이유

제가 경험했던 과거 부동산 시장을 되돌아보면, 외부 투자수요가 상당히 큰 역할을 했습니다. 지방에서는 흔치 않게 대규모 유동성이 몰리면서, 10억 이하의 아파트가 상대적으로 환금성과 전세 수요를 확보하고 있는 학군지, 소위 ‘핫한 단지’가 투자 대상으로 각광을 받았죠.

제가 임장 다니면서 만났던 분들도 공감하시더라고요. “범어동, 만촌3동 같은 곳은 전세수요가 넘치니까 상대적으로 안정적이야”라고 말하는 분이 많았어요. 이런 유입 수요 덕분에 한때 ‘핫한 동네’로 자리 잡았던 겁니다.

그런데 지금은 상황이 조금 달라졌습니다. 6·27 대책과 97대책 이후, 외부 투자수요가 거의 차단되었고, 대구 내에서조차 10억 이상 부동산에 들어가기는 쉽지 않은 상황이에요. 대출 규제도 강화되면서, 2주택 이상 소유는 사실상 불가능해졌습니다.

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2. 드라마틱 상승이 어려운 이유

제가 최근 임장과 자료를 보면서 가장 실감한 건, 대출 규제가 이전과 비교할 수 없을 정도로 강력하다는 점입니다. 과거에는 7~8억 전세를 끼고 12~13억까지 올라타는 ‘영차 투자’가 가능했지만, 지금은 10억 이상 부동산을 대출로 잡기조차 어렵습니다.

또, 단순히 공급이 없다고 가격이 오르는 것도 아니에요. 수요가 실제로 존재해야 공급 부족이 가격 상승으로 연결됩니다. 지금 범어동, 만촌3동 등 학군지 전세가와 매매가가 올랐다고 해도, 실거주 가능한 수요층의 자금 조달 능력이 제한적이기 때문에 단기적으로 크게 오르기는 어렵습니다.

실제로 제가 주변을 살펴보면, 국평 10억 이상 아파트를 실제로 구매할 수 있는 대구 내 수요층은 제한적이에요. 몇 명이 고액을 투자한다고 전체 시장이 폭발하는 건 아니죠. 대출 규제와 함께, 대부분의 고액 자산가들은 서울로 이미 이동한 상태라, 대구 부동산으로 몰릴 가능성도 낮습니다.

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3. 단지 단위로 보는 현실

제가 경험으로 배운 또 하나의 중요한 점은, 대구 부동산은 ‘동네’가 아니라 ‘단지’ 단위로 움직인다는 겁니다. 예를 들어 범떠 단지처럼 이미 15억을 찍은 곳은 단지 단위로 치고 나가고 있지만, 주변 단지는 전체적인 상승으로 따라오지 못합니다.

제가 임장 다니면서 느낀 게, 교통, 학군, 하드웨어가 팔방미인인 단지만 오를 수 있다는 겁니다. 그 외 단지들은 전체 시장이 받쳐주지 않으면 상승이 제한적이에요. 현실적으로, 지금처럼 고강도 대출 규제가 적용되는 상태에서는 ‘전체적 유동성’이 부동산으로 흘러들기 어렵습니다.

그리고 중요한 포인트, 제가 경험한 바로는 대구는 좁고, 진짜 고액 자산가는 많지 않아요. 과거 유동성 장에서 데인 사람들이 대부분 서울 아파트나 건물로 이동했기 때문에, 대구 부동산으로 몰릴 유인이 낮다는 사실입니다.

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4. 실거주 목적과 투자 목적을 구분해야

제가 지인들에게 항상 강조하는 건, 투자 목적과 실거주 목적을 분명히 구분하라는 겁니다.

• 실거주라면, 학군과 생활 편의가 뛰어난 단지를 선택해 안정적으로 생활하는 것이 최우선입니다.
• 투자 목적이라면, 지금 단기적인 가격 상승보다는 장기적 단지 가치와 재건축, 공급 부족 요인을 고려해야 합니다. 드라마틱한 상승보다는, 서서히 가치가 유지·상승하는 단지가 안정적입니다.

제가 개인적으로 경험한 사례도 있습니다. 몇 년 전 신축 아파트를 분양받아 거주했는데, 가격은 폭등하지 않았지만 생활 만족도는 매우 높았습니다. 오히려 드라마틱 상승을 기대하는 것보다, 떨어지지 않고 안정적으로 유지되는 것이 더 중요하다는 걸 느꼈습니다.

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5. 결론: 현실적인 관점에서 접근하기

제 경험과 최근 시장 동향을 종합해보면, 대구 수성구, 특히 범어동과 만촌3동은 단기적 폭등은 어렵고, 안정적 가치 유지와 소규모 상승이 현실적입니다.

드라마틱 상승을 기대하는 건 욕심일 수 있고, 단기적인 시장 뉴스나 ‘핫한 단지’ 정보만 보고 움직이는 건 위험합니다. 중요한 건 단지별 가치, 공급과 수요의 실제 균형, 대출 규제와 자금 조달 능력을 고려하는 것이에요.

제가 몇 년간 임장과 현장 경험을 통해 느낀 것처럼, 대구 부동산은 돈이 많은 사람이 몰린다고 해서 전체가 상승하지 않습니다. 동네 단위로 보는 투자보다는, 단지 단위, 장기적 관점에서 접근하는 것이 안정적입니다.

결론적으로, 현실을 직시하고 장기적 안정성과 생활 만족도를 우선순위로 두고 접근하는 것이, 지금 대구 수성구 부동산에서 가장 현명한 전략입니다.

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