요즘 부동산 커뮤니티 들어가 보면 이런 말 자주 보이죠.
“주말 지나면 못 사요.”
“토허제 전에 막차 타야 한다
대체 ‘토허제’가 뭐길래, 서울 전역이 이렇게 떠들썩할까요?
오늘은 10·15 부동산 대책 이후 시장의 진짜 움직임과,
그 속에서 벌어지는 ‘막차 갭투자 전쟁’ 이야기 한 번 정리해볼게요.
1. 토허제, 이번엔 진짜 ‘서울 전역’이다
이번 10·15 대책 핵심은 토지거래허가구역(토허제) 확대예요.
이전엔 강남3구, 용산 정도만 규제했지만
이번엔 서울 전역 + 한강 이남의 경기 주요 지역(총 27곳) 이 ‘삼중 규제지역’으로 묶였어요.
조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역
이 세 가지가 한 번에 적용된 겁니다.
결국, 서울 아파트 거래는 정부 허가 없이는 어렵고,
매수 후엔 2년 실거주 의무까지 생기게 됩니다.
즉, ‘전세 끼고 투자(갭투자)’는 사실상 막혔다고 보면 돼요.
이 때문에 “지금이 마지막 기회”라는 심리가 작동하고 있는 거죠.
2. ‘한강벨트’ 급매 쏟아지는 진짜 이유
요즘 특히 마포·성동·광진 일대가 들썩이고 있어요.
여긴 흔히 말하는 ‘한강벨트’,
강남 대신 투자자금이 몰리는 대표 지역이에요.
하지만 이번 토허제 시행으로 **‘실거주 의무’**가 걸리니까,
그동안 전세 끼고 있던 갭투자자들이
“지금이라도 팔자” 하면서 매물을 쏟아내고 있는 거예요.
실제 매물 숫자 보면 눈에 띄게 늘었어요
- 마포래미안푸르지오: 137건 → 158건
- 성동 금호동 e편한세상파크힐스: 69건 → 96건
- 벽산아파트: 80건 → 87건
한마디로, “팔 사람은 급하게 내놓고, 살 사람은 눈치보는” 상황이에요.
3. 갭투자 막차 타려는 움직임도 여전
그런데 아이러니하게도,
‘갭투자 끝났다’는 말이 도는 와중에도
마지막 기회를 노리는 자금이 여전히 몰리고 있어요.
예를 들어
- 마포그랑자이 전용 59㎡ : 매매가 23억, 전세 8.3억
- 성동 래미안 옥수리버젠 전용 59㎡ : 매매가 23.5억, 전세 7.78억
이 정도면 자기자본 15~16억은 들어가지만,
강남 대신 ‘시세 차익 기대’로 움직이는 투자자들이 여전히 있단 거예요.
다만 현장 공인중개사 말로는
“문의는 많지만, 진짜 계약으로 이어지는 건 많지 않다”
는 게 현실.
급매라 해도 가격을 크게 내린 물건은 거의 없다고 합니다.
4. 규제 앞두고 집값은 오히려 ‘급등’
흥미로운 건,
정부가 규제를 예고하자 서울 아파트값이 되레 폭등했다는 점이에요.
한국부동산원에 따르면
10월 둘째 주 서울 아파트 매매가는 2주 만에 0.54% 상승.
특히 한강벨트(성동·광진·마포)는 1%대 상승률을 기록했어요.
수도권 0.25%, 지방 보합 → 서울발 상승세가 전역으로 확산 중.
이건 일종의 ‘규제 전 막차 효과’예요.
“지금 아니면 2년 동안 못 들어간다”는 불안이
매수세를 잠깐 자극한 거죠.
5. 그럼 지금, 사야 할까?
이건 사람마다 다르지만,
단기투자자에겐 분명 불리한 구간이에요.
토허제 시행 후엔 거래가 급감하고,
2년 실거주 조건 때문에 갭투자 수익 구조가 깨지거든요.
하지만 장기 거주+실수요 목적이라면,
한강벨트처럼 입지 좋은 곳은 일시적 조정 후 다시 오를 가능성도 충분해요.
결국 포인트는 이거예요
“실거주로 들어가려는 사람은 조정기에 접근해볼 만하지만,
단기 차익 노리는 갭투자는 끝났다.”
6. 시장, 이제 어떻게 움직일까?
지금 서울 부동산 시장은
① 규제 회피 수요와
② 정책 대응 매물이
동시에 부딪히는 혼돈기에 있어요.
10·15 대책이 본격적으로 시장에 반영되는 건
빠르면 11월, 늦어도 연말쯤부터일 거예요.
그때부터는 ‘실거주 매수자만 남은 시장’으로 바뀌고,
거래량이 급감하면서 가격도 일시 조정될 가능성이 높아요.
하지만 공급이 여전히 부족한 서울 특성상
내년 중반 이후엔 다시 ‘회복세’가 나타날 수 있습니다.
한줄 정리
“이번 토허제는 단순한 규제가 아니라,
서울 부동산 시장의 ‘체질 전환’ 신호다.”
지금은 불안감이 극대화된 과도기예요.
급매도, 막차도, 다 거품이 낀 시점이죠.
하지만 이런 때일수록 **‘진짜 실수요자’**는 기회를 찾습니다.
“언제 살까?”보다
“내가 왜 사는가?”를 먼저 정리하는 게,
지금 이 시장에서 가장 현명한 투자입니다.
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