10년 뒤, 지방광역시는 어디까지 버틸까?

인구와 부동산으로 보는 ‘지방광역시’ 생존 지도

솔직히 요즘 부동산 이야기만 하면 이런 말부터 나오죠.
“야, 지방은 이제 진짜 답 없는 거 아니야?”
저도 작년에 대구 쪽 아파트를 처분하면서 똑같은 생각을 했어요.
공실 늘고, 전세 수요 줄고, 거래는 뚝 끊기고… ‘아, 이제 진짜 수도권만 남는 건가’ 싶더라고요.

그런데 막상 데이터랑 실제 움직임을 같이 보니까,
단순히 “지방=몰락”이라고 보긴 좀 다르더라고요.
오늘은 지방광역시 중 누가 살아남고, 누가 위태로운지,
그리고 앞으로 10년 뒤, 즉 2035년쯤의 판도가 어떻게 바뀔지
제가 직접 겪은 일과 최신 통계 데이터를 함께 엮어서 이야기해볼게요.

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1. 왜 지방광역시가 이렇게 쪼그라들까?

사실 지방 소멸은 갑자기 온 게 아니에요.
통계청 장래인구추계(2024) 기준으로 보면
2025년 이후 전국 인구는 감소세로 전환되는데,
그중에서도 비수도권 인구는 2035년까지 약 11% 감소할 전망이에요.

특히 대구·광주·전북권은 65세 이상 고령인구 비율이
이미 전체 인구의 30%에 근접하고 있대요.
그 말은 “도시가 늙고 있다”는 뜻이에요.
젊은 층이 일자리 찾으러 빠져나가면 남는 건 은퇴자뿐이죠.

제가 예전에 대구 수성구 쪽에 살았을 때,
진짜 실감했던 게 ‘밤거리가 너무 조용하다’는 거예요.
카페, 식당, 피트니스센터가 줄줄이 문 닫고
“이 자리에 임대 붙은 게 벌써 몇 달째야” 이런 말이 흔했어요.

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2. 수도권이 빨아들이는 흡수력

서울만 뜨는 게 아니에요.
이젠 수도권 전체가 지방 인구를 흡수하는 구조예요.

2024년 기준으로 수도권 인구 비중이 **52.2%**를 돌파했고,
이는 OECD 주요국 중 수도권 집중도가 가장 높은 수준이에요.
통계청은 2035년에 수도권 인구 비중이 55% 이상까지 오를 거라고 봐요.

서울–인천–경기뿐만 아니라
천안, 평택, 청주, 세종까지 사실상 수도권 생활권으로 편입되고 있어요.
KTX, GTX, 수도권 광역철도망이 완성되면
출퇴근 1시간 거리 안에 다 들어오거든요.

제가 최근에 천안 출장을 다녀왔는데,
정말 깜짝 놀랐어요.
아침 7시쯤인데 서울행 열차에 자리 하나 없더라고요.
거기 사는 분들이 “월세 싸고, 교통 괜찮고, 서울 출근 가능하니까”
그냥 이게 현실이래요.
이 말이 곧, 지방 인구가 서울로 ‘이사’하는 게 아니라
“서울권에 붙어서 사는” 구조로 변하고 있다는 뜻이에요.

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3.  그럼 지방광역시 중 누가 남을까?

자, 이제 본론이에요.
지방광역시 여섯 곳(부산·대구·광주·대전·울산·세종)
중 누가 앞으로 10년을 버텨낼지
인구, 산업, 부동산 세 가지 기준으로 정리해볼게요.

부산 – 영남권의 ‘마지막 수도’

부산은 지방 중에서도 확실히 중심이에요.
부산항만공사, 금융단지, 해운대 관광산업, K-컬처클러스터까지
정부가 집중 육성 중이라 여전히 활력이 남았어요.
2025년부터 북항 2단계 재개발과 엑스포 후속 프로젝트도 이어지고 있어서
장기적으로는 부산=남부 수도로 자리 잡을 가능성이 큽니다.

제가 올해 초 부산 해운대 신축 현장을 직접 봤는데,
분양률이 90%를 넘더라고요.
“지방은 안 된다더니 부산은 다르네?”
이 말이 괜히 나온 게 아니에요.

 대전 – 세종과 손잡고 ‘중부 허브’

대전은 인구 감소세지만, 세종이랑 묶이면 얘기가 달라요.
세종–대전–청주–천안을 잇는 중부벨트가
사실상 **‘제2수도권’**으로 커지고 있거든요.
KTX 오송·GTX-C 연장, 세종 행정타운 확장까지 합치면
행정·연구·산업이 한 덩어리로 움직입니다.

제가 친구 결혼식 때문에 세종에 갔을 때,
진짜 신기했던 게…
식 끝나고 대부분이 “오늘 서울 가야 해서 먼저 가요” 하더라고요.
그만큼 이미 생활권이 수도권과 엮여 있다는 뜻이에요.

 울산 – 산업이 버티는 도시

울산은 인구는 조금 줄겠지만,
자동차·석유화학·조선 같은 핵심 산업이 버텨줘요.
현대자동차그룹이 전기차 메가팩토리를 짓고 있어서
‘미래형 산업도시’로 재정비 중이에요.
단, 주거 수요는 여전히 제한적이라
부동산 상승세는 완만할 거예요.

 대구 – 청년이 사라진 도시

대구는 진짜 심각해요.
통계청에 따르면 2023년 대비 2035년 인구가
약 14만 명 감소할 전망이에요.
게다가 20~30대 순유출이 매년 1만 명대예요.
IT·의료산업으로 전환 시도는 있지만,
청년층 유입이 막혀 있어서 쉽지 않아 보여요.

제가 대구에서 살 때만 해도
“수성구는 다르다”는 말이 있었는데
요즘은 거기도 매매 거래가 뚝 끊겼어요.
아파트값도 2021년 대비 평균 20% 이상 하락했죠.

 광주 – 노인 도시화 가속

광주는 제조업·서비스업이 둘 다 약해요.
공공기관 의존도가 높고, 산업 다양성이 부족하죠.
2030년대 들어서면 고령화율이 35%를 넘을 거란 전망도 있어요.
결국 청년이 없는 도시,
즉 소비·소득이 줄어드는 도시로 변할 가능성이 커요.

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4. 지방의 생존 전략은 결국 ‘연결’이다

지방광역시가 완전히 사라지진 않아요.
대신 연결된 도시만 살아남아요.

도로, 철도, 산업 클러스터, 대학, 병원, 인프라가
서울권과 얼마나 촘촘히 연결되어 있느냐가 관건이에요.
부산은 동남권, 대전은 중부권, 세종은 행정권,
이렇게 각각의 역할을 할 수 있는 도시는
‘독립생존’이 아니라 ‘연결생존’으로 버티는 거죠.

지금 정부도 그런 방향이에요.
국토교통부가 추진 중인 메가시티 전략에 따르면
2035년까지 전국을 5대 권역으로 묶어서
대중교통, 산업, 인프라를 통합 관리하려고 해요.
즉, 단일 도시가 아니라 권역 단위 경쟁이 시작된다는 뜻이죠.

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5. 그럼 우리는 어디에 베팅해야 할까?

저라면 이렇게 생각해요.
“사라지지 않는 도시”보다 “붙어 있는 도시”에 투자하자.

부산 해운대, 세종·대전 라인, 천안·청주 같은 지역은
수도권의 확장선상에 있기 때문에
실수요든 투자든 장기적으로 방어력이 있어요.

반대로 독립형 도시(대구, 광주)는
실질적인 인구 수요 없이 공급만 늘어서
집값이 회복되기 어려워요.

물론 모든 투자는 개인 상황에 따라 다르지만,
지방광역시가 가진 ‘시대의 흐름’을 읽고
그 안에서 방향을 잡는 게 중요해요.

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 결론 : 지방광역시는 ‘소멸’이 아니라 ‘재편’ 중이다

결국 10년 뒤, 지방광역시는
완전히 무너지는 게 아니라 지도 위에서 재편될 거예요.
대구·광주처럼 독립된 도시 모델은 약해지고,
부산·세종·대전처럼 수도권과 맞닿은 도시는 강화되죠.

지방이 죽는 게 아니라,
서울로 흡수되고, 이어지고, 확장되는 형태로
한국의 도시 지도가 다시 그려지고 있는 거예요.

이제는 “지방이냐 수도권이냐”가 아니라
**“연결되느냐, 고립되느냐”**가 생존의 기준이에요.
그걸 알고 움직이는 사람만이
10년 뒤 부동산과 도시 변화 속에서도 길을 찾을 수 있겠죠.

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