서울 집값 또 오른다… 실거주냐 투자냐, 지금 사야 할까?

안녕하세요, 마켓핑크예요. 요즘 뉴스 보면 ‘서울 집값 또 올랐다’는 기사가 심심치 않게 나오더라고요. 솔직히 저도 요즘 매일 부동산 시세 확인하면서 마음이 조마조마해요. 특히 실거주용으로 집을 사야 하는지, 아니면 투자 목적으로 접근해야 하는지 고민하는 분들이 많죠. 저도 몇 달 전까지 같은 고민을 했는데, 직접 발품 팔고 주변 사람들 이야기를 듣고 나니 조금 윤곽이 잡히더라고요. 그래서 오늘은 저의 경험과 최신 데이터를 바탕으로 서울 집값 상황과 전략을 공유해보려고 해요.

요즘 서울 집값, 왜 또 오르는 걸까?

올해 들어 서울 집값 상승이 다시 확연히 나타나고 있어요. 한국부동산원 자료에 따르면 9월 마지막 주 기준 서울 아파트 매매가 상승률이 0.27%를 기록했는데, 이게 단순히 숫자만 보면 작은 것 같아도, 이전 주 0.19% 대비 오름폭이 더 커진 거예요. 특히 한강벨트 지역은 더 심했죠. 성동구는 무려 0.78% 상승, 마포구 0.69%, 광진구 0.65%로, 전주 대비 큰 폭으로 올랐다고 합니다. 광진구의 상승률은 2012년 관련 통계를 집계한 이래 역대 최대치라고 하더라고요.

저도 실제로 최근 강남과 마포, 성동 일대를 돌아보면서 느낀 건데, 거래 중개사무소에 나붙은 매물만 봐도 ‘실거래가가 계속 오르고 있다’는 걸 체감할 수 있었어요. 일부 신축 단지나 역세권 아파트는 가격이 하루가 다르게 바뀌더라고요. 그래서 ‘서울 집값, 정말 안정화될까?’ 하는 의문이 자연스럽게 들었죠.

정부는 왜 더 센 카드를 고민하고 있을까?

올해 정부는 6·27 대출 규제와 9·7 공급대책을 내놓았지만, 결과적으로 ‘반짝 효과’에 그쳤어요. 서울 주요 지역에서 단기 과열 현상이 반복되고 있다는 점에서, 정부 입장에서는 더 강력한 규제나 조치를 고려할 수밖에 없는 상황이에요.

최근 국토교통부 장관이 개인 의견을 전제로 “보유세 강화가 필요하다”는 발언을 한 것도 같은 맥락이에요. 실제로 서울 전역과 경기 과천, 성남 분당, 용인 수지 등은 투기과열지구와 조정대상지역 요건을 이미 충족한 상태라고 해요. 투기과열지구에 지정되면 유주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 30%로 줄어들고, 조정대상지역으로 지정되면 다주택자에 대한 비과세 요건 강화와 취득세 인상까지 이어질 수 있거든요.

제가 주변 사람들과 부동산 이야기하면서 들은 얘기인데, 특히 강남 3구, 마포, 성동, 용산 같은 지역은 실제 투자자들이 ‘보유세 인상 가능성’을 계속 체크하고 있더라고요. 실제 거래나 매물 가격 변동이 민감하게 반영되는 지역이죠.

실거주용인가, 투자용인가? 나의 경험

저는 개인적으로 몇 년 전 서울 집값이 안정적일 때 실거주용으로 집을 사려고 마음먹었어요. 당시 선택 기준은 ‘출퇴근 편리성’과 ‘생활 편의 시설’, 그리고 ‘미래 가치 가능성’이었죠. 그런데 최근 집값 상승을 보면서 투자 목적이 훨씬 더 중요해졌다는 걸 느꼈어요.

예를 들어, 제가 살던 지역 근처 신축 아파트는 3년 만에 시세가 20% 이상 올랐거든요. 실거주 목적이면 생활 편의와 교통만 고려하면 되지만, 투자까지 고려하면 학군, 재개발 계획, 주변 인프라 개선 등까지 따져야 하더라고요. 그래서 저도 몇 달간 직접 현장을 돌아보고, 주변 거래 사례와 정부 정책 변화까지 모니터링하면서 전략을 다시 짜게 되었어요.

서울 집값, 선택 포인트는?

서울 집값 상황을 보면 결국 선택 포인트는 크게 두 가지예요. 하나는 ‘실거주’ 기준, 다른 하나는 ‘투자’ 기준이죠.

실거주용이라면 우선 교통 편리성과 생활 인프라가 중요해요. 역세권, 마트, 병원, 학원가 등을 직접 걸어보고 체크하는 게 필수예요. 저는 개인적으로 7호선이나 2호선 인근 아파트를 눈여겨봤는데, 출퇴근 시간대 체감 이동 시간도 직접 걸어보니까 예상보다 빨리 판단이 가능하더라고요.

반면 투자용이라면, 향후 집값 상승 가능성을 판단해야 해요. 재개발·재건축 예정 단지, 지역별 개발 계획, 신규 교통망 등 미래 가치를 분석해야 하죠. 제가 경험한 바로는 재개발 계획이 있는 단지는 시세가 이미 반영된 경우가 많아서, 매수 시점을 잘 잡아야 해요.

오해 바로잡기: ‘집값 안정화’는 쉽게 오지 않는다

많은 사람들이 정부 정책이 나오면 집값이 안정화될 거라 생각하지만, 실제로는 단기간 효과에 그치는 경우가 많아요. 이번 6·27 대출 규제와 9·7 공급대책도 비슷했어요. 뉴스에서는 ‘대책 발표 후 안정세’라고 하지만, 몇 주만 지나면 상승세가 다시 나타나더라고요. 저도 주변 거래 사례를 보면서 이걸 체감했어요.

또, 일부 기사에서 특정 지역 집값 상승을 두고 ‘과열’이라고 표현하긴 하지만, 실제로는 공급과 수요, 단지별 조건에 따라 차이가 크거든요. 예를 들어 성동구나 광진구 신축 단지 상승률이 높다고 해서 모든 아파트가 똑같이 오른 건 아니에요. 같은 구 안에서도 단지별로 수천만 원에서 억 단위 차이가 나기도 하죠.

결론: 지금 서울 집값, 어떻게 접근할까?

저의 경험을 종합하면, 서울 집값을 바라볼 때는 ‘실거주 목적’과 ‘투자 목적’을 명확히 구분하는 게 중요해요. 실거주라면 교통, 편의시설, 학군 등을 중심으로 선택하고, 투자라면 재개발, 미래 인프라 계획, 정부 정책 변화까지 꼼꼼히 체크해야 하죠.

개인적으로는 최근처럼 단기간 급등세가 이어지는 시기에는 ‘분산된 정보와 직접 경험’이 큰 힘을 발휘한다고 느꼈어요. 그냥 뉴스 기사만 보는 것보다, 현장 방문과 주변 사례 확인, 그리고 정부 발표 자료까지 함께 확인하면 선택이 훨씬 수월해지거든요.

마지막으로, 서울 집값은 단순히 ‘오른다/안 오른다’의 문제가 아니라, 내 생활과 투자 전략에 맞춰 신중히 판단하는 게 중요하다는 점을 꼭 기억하셨으면 해요. 저도 매일 시세를 체크하면서, ‘이 지역, 지금이 기회일까?’ 하고 고민하지만, 결국 판단 기준은 제 생활과 재정 상황, 그리고 미래 계획이랍니다.

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