부동산을 처음 접할 때, ‘과연 내가 잘할 수 있을까?’ 하는 막막함이 참 컸어요. 매번 매물 보러 다니다 보면, 왜 이렇게 까다로운 상황이 많을까 하는 생각에 마음만 무거워지기도 했죠. 사실 부동산은 단순히 좋은 집 고르는 문제가 아니라, ‘마음가짐’ 싸움이라는 걸 깨닫기까지 시간이 꽤 걸렸어요. 오늘은 제가 직접 경험하고 주변에서 보고 들은 이야기를 토대로 부동산을 대하는 마음가짐과 실전 팁을 여러분께 공유하려고 해요.
1. 개고생은 기본, 그게 맞다
부동산 시장에서 집을 찾아다니며 직접 보고 느낀 가장 중요한 점은, 고생하는 만큼 보인다는 겁니다. 좋은 매물이란 결국 그만큼 사람들이 몰리고, 그래서 가격도 잘 떨어지지 않는 경우가 많아요. 이게 왜 그런지 이해하려면 ‘갑질’ 같은 상황도 어느 정도는 이해해야 합니다. 매도자 입장에선 자신들의 집을 쉽게 내주지 않으려 하죠.
특히 상승장일 때는 ‘가격 네고’ 자체가 거의 어려운 편이에요. 예를 들어, 10억짜리 집을 사면서 2~3천만 원 깎아달라고 하는 상황, 그게 과연 합리적일까요? 매도자 입장에선 그 정도 가격 차이는 별것 아니라고 생각하는 경우가 많아서 쉽게 깎아주지 않아요. 반대로, 쉽게 네고가 되는 매물은 위험 신호로 봐야 해요. 누군가 빨리 팔려고 마음 먹었거나 집값이 떨어질 가능성이 있다는 뜻이니까요.
그래서 이 시장에서 진짜 필요한 건 ‘마음의 준비’예요. 집을 산다는 게 단순히 계약서 쓰고 끝나는 게 아니라, 여러 가지 상황과 사람의 심리를 이해하고 대처하는 과정이라는 걸 알게 됐죠. 고생은 필수고, 그걸 감내할 마음가짐을 가져야 한다는 점을 꼭 기억하세요.
2. 신고가는 선착순 게임이다
누군가 “내가 2억 올려서 집 샀는데, 왜 더 비싸게 팔리는 걸까?” 하고 속상해하는 걸 종종 봤어요. 여기서 중요한 건, ‘신고가’는 내가 산 그 순간의 최고 가격이지, 앞으로 계속 최고일 수 없다는 사실입니다. 부동산은 선착순 게임과도 같아요. 좋은 집은 금방금방 팔리고, 사람들이 가격을 더 올려서 내놓는 경우도 많죠.
예를 들어, 내가 2억을 더 올려 신고가를 찍었는데, 바로 다음 매물이 4억, 5억씩 더 올려진다면? 물론 그 집들이 더 좋은 조건일 수도 있지만, 종종 동, 층, 방향, 상태가 오히려 나쁜데도 가격만 더 올려서 내놓는 경우가 많아요. 결국은 ‘내가 빨리 움직인 게 낫다’는 걸 말해주고 있죠.
3. 부동산은 귀찮아도 빨리 움직여야 한다
집 알아보는 게 번거롭고 귀찮다고 미루다 보면, 결국 더 큰 손해를 보게 되는 경우가 많아요. 제가 직접 경험해 봤을 때, 부동산 매물을 꼼꼼히 찾아보고 임장(현장답사) 다니는 데 드는 시간은 생각보다 적어요. 대략 일주일도 안 되는 시간이면 충분히 좋은 매물을 찾을 수 있죠.
그런데 집값이 하루가 다르게 오르는데, 이걸 기다리다가는 ‘나중에 사야지’ 하면서 점점 더 비싼 가격을 부담해야 합니다. 예를 들어, 강서구나 마포, 판교 같은 지역은 1년에 2억에서 심한 곳은 3억까지 오르기도 해요. 이걸 돈으로 환산하면, 평범한 직장인이 1년간 일해서 벌 수 있는 돈과 맞먹거나 그 이상이죠.
따라서 귀찮고 번거로워도, 꾸준히 정보를 찾아보고 움직이는 게 결국 장기적으로 훨씬 유리합니다. 부동산은 ‘늦게 움직이면 기회도 늦게 온다’는 걸 꼭 명심하세요.
4. 대출은 전략적으로 활용하라
많은 분들이 대출을 꺼려하는 경향이 있는데, 사실 대출을 잘 활용하면 부동산 투자의 큰 무기가 됩니다. ‘대출은 빚’이라 두려워만 하지 말고, ‘이자를 감당할 수 있다면 대출은 최대한 받는 게 좋다’는 게 제 경험에서 나온 결론이에요.
예를 들어, 10억 원 대출을 받으면 매달 이자를 내야 하지만, 집값이 오르면 대출 상환 부담은 상대적으로 줄어듭니다. 실제로 압구정 한양아파트 27평이 1988년에는 9천만 원이었지만 2025년 현재 약 54억까지 올랐어요. 10억 원 대출로 여러 채를 구매했더라면 그 수익은 엄청났겠죠.
단, 대출을 받을 때는 자신의 수입과 상환능력을 꼼꼼히 따져야 합니다. 무턱대고 빚만 늘리는 건 위험하지만, ‘상환 가능한 대출은 투자 수단’으로 활용할 수 있다는 점, 꼭 기억하세요.
5. 하락장은 온다, 하지만 크게 두려워할 필요는 없다
부동산 시장에서 하락장은 언제든 올 수밖에 없어요. 하지만 ‘하락장이라고 해서 무조건 집값이 지금보다 싸질 거다’라는 생각은 오해입니다. 과거 사례를 봐도, 가격이 떨어졌다가 다시 오르는 경우가 많고, 괜찮은 지역은 큰 폭으로 떨어지지 않는 경우가 많거든요.
또한, 대폭락장이 와도 사람들이 두려워서 움직이지 못하는 경우가 많습니다. 실제로 2023년에도 하락장처럼 보였지만, 저처럼 경험 있는 투자자들은 ‘지금 사는 게 낫다’고 판단해 빨리 움직였어요.
그래서 집을 사뒀다면, 폭락이 와도 마음 편히 버티는 게 가장 좋은 전략입니다. 정부의 대출 규제와 실거주 요건 등이 시장 하방을 어느 정도 지켜주기 때문에 쉽게 큰 타격을 받지 않는다는 점도 참고하세요.
6. 고점 매수 걱정은 결국 타이밍 싸움
“내가 봤던 가격보다 너무 올라서 못 사겠다”라는 마음, 충분히 이해합니다. 하지만 이 역시 ‘지금 살 수 있음에 감사하는 마음’을 가져야 합니다. 부동산은 타이밍 싸움인데, ‘지금이 아니면 나중에 더 비싸질 것’이라는 게 현실입니다.
예를 들어, 10년 전 16억이면 아리팍 신축 평형을 살 수 있었는데 지금은 56억까지 올랐어요. 최근 1년 사이에도 옥수동이나 위례 등 인기 지역 가격이 몇 억씩 뛰었죠. 미뤄두다 보면 점점 살 수 있는 범위가 좁아지고, 결국 ‘놓쳤다’는 후회를 하게 됩니다.
그래서 ‘조금 비싸더라도 지금 움직이는 게 낫다’는 마음가짐이 필요합니다. 물론 무리한 구매는 피해야 하지만, 타이밍을 놓치는 것도 큰 손해가 될 수 있다는 걸 잊지 마세요.
7. 뻥 호가(과장된 가격)는 시장의 자연스러운 현상
마지막으로, 실거래가보다 지나치게 높은 호가를 보면 짜증 나고 속상할 수 있지만, 이것도 부동산 시장의 자연스러운 부분입니다. 실제로 뻥 호가를 걸어둔 사람들은 ‘바보’가 아니에요. 이들은 시장에서 자신의 이익을 극대화하려는 전략을 쓰는 겁니다.
예를 들어, 압구정에서는 작년에 거래가가 25억이었는데 40억에 호가를 걸어둔 경우도 있었죠. 물론 실제 거래는 그 가격에 이뤄지지 않았지만, 시장을 지켜보는 투자자들은 이 ‘호가’를 참고해 다음 매수 가격을 조정합니다.
이런 뻥 호가는 진입 장벽 역할도 하며, ‘너보다 빠른 경쟁자들이 이 가격에 사주길 기다리는’ 신호탄이기도 해요. 그래서 처음엔 부담스럽지만, 결국엔 시장이 이 가격을 실거래가로 만들어 가는 과정임을 이해하는 게 중요합니다.
마무리하며
부동산은 단순히 돈으로만 하는 게임이 아니에요. 수많은 감정과 심리, 타이밍 싸움, 그리고 무엇보다 ‘마음가짐’이 큰 영향을 줍니다. 오늘 제가 말씀드린 7가지 팁은 오랜 경험을 통해 체득한 진짜 이야기들이에요.
혹시 지금 집을 사기 망설이고 계시다면, 이 글을 떠올려 주세요. ‘고생은 기본, 마음을 단단히 먹자’, ‘좋은 매물은 선착순’, ‘귀찮아도 움직여야 한다’, ‘대출은 전략’, ‘하락장은 두려워 말고 버티자’, ‘타이밍을 놓치지 말자’, 그리고 ‘뻥 호가는 자연스러운 것’이라는 점 말이죠.
부동산은 긴 게임입니다. 조급해하지 말고 꾸준히 정보와 경험을 쌓아가면 분명 좋은 결과가 있을 거예요. 여러분 모두 좋은 집, 좋은 투자하시길 진심으로 응원합니다.
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