갭투자 후 6.27 이후 등기쳤다면? 전세보증금 반환, 어떻게 해야 할까요?

요즘 저처럼 갭투자 후 실입주하려는 분들, 혹은
전세를 안고 매수하신 분들 중에 당황하신 분들 정말 많으시죠?

특히나 2025년 6월 27일 이후 등기를 완료한 분들이라면,
“전세보증금 반환 대출이 안 나와요…”라는 얘기에
멘붕 오신 분들 많을 거예요.
저도 그랬거든요.

“아니, 계약은 5월에 했는데, 등기가 9월이면 대출이 안 된다니…
이게 무슨 경우야?” 싶었죠.

오늘은 이 문제에 대해
제가 직접 겪은 일과 함께,
어떻게 대처해야 하는지 정리해볼게요.

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전세보증금 반환 대출, 대체 왜 안 되는 걸까요?

이 얘기의 핵심은 2025년 6월 27일에 시행된 금융 규제 때문이에요.

정부는 갭투자 리스크를 줄이기 위해
**'전세보증금 반환대출의 한도를 1억 원으로 제한'**했어요.
이건 특정 조건에 해당하는 사람들에게 적용되는데요.

바로,
6.27 이후에 소유권이전등기를 마친 경우에
전세를 끼고 집을 산 경우(=갭투자)
실거주 전환을 위해 기존 세입자 퇴거를 계획하는 경우

이 세 가지 조건을 모두 만족하면,
은행에서 “전세보증금 반환 대출 1억 원까지만 가능”하다고 선을 긋는 거예요.

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그런데 계약일은 6월 이전이면 괜찮은 거 아닌가요?

정확히 말하면 ‘계약일 기준’으로 판단해야 한다는 게 정부의 입장이에요.
금융감독원 질의응답 자료에서도 이 부분이 명확히 언급되어 있어요.

“전세보증금 반환 목적 주택담보대출은 계약일이 6.27 이전이라면 적용 제외이다.”

그런데 문제는…
은행들이 안 해준다는 거예요.
실제로 저도 4곳 정도 돌아다녔는데요,
3군데는 “등기일 기준으로 보고 있어서 안 됩니다”
한 군데만 “계약일 보고 진행해드릴게요” 하더라고요.

솔직히, 상담 직원도 고개를 갸우뚱했어요.
“솔직히 위에서 명확한 가이드가 안 내려와서, 저희도 조심스럽게 안내드릴 수밖에 없다”고요.

결국 은행들도 몸을 사리는 중이라는 얘기죠.

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그럼 정말 전세금 못 돌려받고 실입주도 못하는 건가요?

꼭 그런 건 아니에요.
여기서 중요한 건,
“계약일 기준으로 대출이 가능하다”는 정부 방침을 근거로, 은행을 설득하거나 조건 맞는 곳을 찾는 것이에요.

다만, 현실적으로는 은행마다 해석과 적용이 다르기 때문에,
무작정 돌아다니기보다는 아래처럼 접근해보세요.

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 전세보증금 반환 대출, 이렇게 접근하세요

1. 대출상담사를 통해 진행하세요

혼자 발품 팔며 은행마다 조건 확인하기 너무 어렵고 피로도도 커요.
전문 대출상담사는 각 금융기관의 내부 방침을 빠르게 파악하고
맞춤형으로 대출을 설계해줘서 실제 승인 확률이 높아요.

상담사 통해 진행하니,
“계약일 기준이면 가능해요”라는 확답 받은 분들도 많더라고요.

2. ‘실입주’ 증빙 자료는 꼭 준비하세요

전세반환대출이 원래는 임차인 보호 목적이기 때문에,
단순히 전세 끼고 사서 임차인을 내보내겠다는 사람보다
실제로 들어가 살 사람이 우선이에요.

 주민등록 전입 예정
 학교나 직장 거리
 계약서에 실입주 명시 등
이런 서류들이 있으면 승인에 도움이 돼요.

3. 금감원 민원도 고려해보세요

실제로 어떤 분은 은행에서 거절당한 뒤,
금융감독원에 민원을 넣으니까 그제야 승인 났다는 사례도 있었어요.

금감원 입장에서도 정부 방침이 계약일 기준인데, 은행이 무작정 안 해주는 건 문제라고 보는 거죠.

다만, 시간은 좀 걸릴 수 있어요.

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 실입주자들이 겪는 현실적인 고민

요즘 특히나 실거주 목적으로 매수한 분들 중,
전세금 반환 문제로 입주도 못 하고
이자만 내고 있는 분들이 많아요.

“갭투자자라고 단정 지어서 묶지 말고,
실거주자들한테는 좀 유연하게 적용해줬으면 좋겠다”
이런 목소리, 저는 100% 공감해요.

정부가 의도한 건
전세 사기 예방이고,
투기 목적의 갭투자 억제인데요.

그 와중에
정말 내 집 마련 꿈꾸던 실입주자들만 피해를 보는 상황,
조금 안타깝지 않나요?

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실제로 있었던 사례 정리해볼게요

👤 A씨 사례

• 계약일: 5월 20일
• 등기일: 9월 3일
• 세입자 보증금: 1억 5천만 원
• 은행 3곳에서 거절 → 대출상담사 통해 조건 맞는 지방은행에서 1.5억 대출 승인

👤 B씨 사례

• 계약일: 6월 25일
• 등기일: 7월 말
• 대출 진행 중, 은행 측이 “등기일 기준이라 불가”라고 안내
• 금감원 질의 → 민원 → 은행 재검토 후 승인

👤 C씨 사례

• 계약일: 5월, 등기일: 9월
• 세입자에게 직접 전세보증금 7천만 원 마련 못해
• 보험사 전세금 반환보증 가입 → 보험사 통해 반환

이처럼 방법은 여러 가지예요.
다만, 각자의 상황에 따라 조건이 다르기 때문에
꼼꼼하게 확인하시는 게 정말 중요해요.

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 그럼 앞으로 어떻게 해야 할까요?

1. 계약 전 대출 여부 반드시 확인
   • 계약서 쓰기 전에, 등기일 + 계약일 + 반환 시기까지 고려한 대출 상담 필수예요.
2. 실입주라면 입증 가능한 자료 준비하기
   • 가족관계, 전입 예정, 거주 계획 등 최대한 논리적으로 준비해두세요.
3. 은행 말만 믿지 말고, 금융감독원 기준 체크
   • “은행에서 안 된다는데요…”보다
     “금감원 자료에 따르면 계약일 기준이라 가능하다고 하는데요?”
     이렇게 대응하면 전혀 다릅니다.

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 마무리하며

요즘 부동산 시장도 어렵고,
규제도 너무 자주 바뀌니까
진짜 내 집 마련하려던 사람들만 더 힘든 상황이 된 것 같아요.

그렇다고 낙담하진 마세요.
정보만 잘 알고 준비하면
가능한 방법은 반드시 있습니다.

저도 처음엔 은행 말만 믿고 좌절했지만,
하나하나 따져보니까
가능성 있는 루트는 분명히 있었어요.

같은 고민 하시는 분들께
이 글이 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠어요.