여러분, 최근 서울 아파트 시장 뉴스 보셨나요? 저도 처음 들었을 때 깜짝 놀랐어요. “서울 15억 초과 아파트 거래가 이렇게 늘어났다고?” 평소 강남권 위주로만 거래가 활발하다고 생각했는데, 이번에는 비강남권 한강벨트에서 신고가 거래가 이어지면서 서울 전체 거래 시장이 크게 바뀌고 있다고 하더라고요.
저 역시 몇 년 전부터 부동산 투자와 시장 흐름을 관찰하면서 느낀 게, 서울 아파트 시장은 강남권만 바라보면 안 된다는 거예요. 요즘처럼 대출 규제, 토지거래허가구역 지정 등 정책 변화가 많을 때는, 정책 영향을 덜 받는 지역에서 매수세가 몰리는 경우가 많거든요. 오늘 글에서는 서울 15억 초과 아파트 거래 증가, 비강남 한강벨트 매수세, 그리고 향후 전망까지 제가 직접 관찰한 경험과 최신 데이터를 바탕으로 풀어보려고 해요.
본론
1. 6·27 대출 규제 이후 시장 변화
2025년 6월 27일부터 시행된 주택담보대출 규제로 서울 아파트 거래는 전반적으로 줄어들었어요. 특히 15억 원 초과 고가 아파트 거래가 직격탄을 맞았죠.
제가 직접 확인한 국토교통부 실거래가 자료를 보면, 6월 서울 전체 아파트 거래에서 15억 원 초과 비중은 28.2%였는데, 7월에는 24.1%로 감소했고, 8월에는 17.0%로 급격히 줄었어요. 그런데 놀랍게도 9월 들어서는 다시 21.1%로 올라섰다고 합니다. 단순히 숫자만 보면 “고가 아파트 거래가 다시 살아나고 있구나”라는 생각이 들죠.
이 현상의 배경에는 비강남 한강벨트 지역의 신고가 거래가 큰 영향을 미쳤어요. 규제 지역으로 지정될 가능성이 높아진 지역에서, 투자자들이 ‘규제 전에 매수하자’는 심리가 작용한 겁니다.
2. 비강남 한강벨트의 매수세 집중
그럼 비강남 한강벨트는 어디일까요? 성동구, 마포구, 광진구, 동작구 등 강남권 외곽 한강 주변 지역을 말합니다.
제가 개인적으로 성동구와 마포구 단지를 관찰해보니, 9월 한 달 동안 전용 59㎡ 아파트 실거래가가 연이어 신고가를 경신했어요. 예를 들어, 성동구 금호동 e편한세상 금호파크힐스 전용 59.9㎡는 20억 5000만 원에 거래됐고, 마포구 아현동 래미안푸르지오1단지 전용 59.9㎡도 21억 5000만 원에 팔렸죠. 직전 거래가 대비 1억~2억 원 이상 상승한 금액이에요.
저도 이 데이터를 보면서 “강남권보다 규제 영향이 덜한 지역에 투자자가 몰리고 있구나”라는 걸 실감했어요. 실제로 전세를 끼고 매수할 수 있는 구조 덕분에, 비강남 한강벨트 매수세가 강하게 나타난 거예요.
3. 9억~15억 원 이하 아파트 거래 변화
중저가 아파트 거래도 눈여겨볼 필요가 있어요. 6·27 대출 규제 이후 9억 원 이하 아파트 거래 비중은 한동안 늘어났지만, 최근에는 다시 감소세로 돌아섰습니다.
국토부 실거래가 자료를 보면, 9월 서울 내 9억 원 이하 거래 비중은 42.6%로, 6월 이후 가장 낮은 수준이에요. 제가 이 변화를 주의 깊게 지켜본 이유는, 저가 아파트 수요가 늘어나야 실수요층의 거래 활력이 이어지는데, 최근에는 중저가 거래보다 중고가 거래가 상대적으로 많아졌다는 점이 시장의 특이한 흐름을 보여주기 때문이에요.
4. 강남권 고가 아파트 거래 감소
반면, 강남 3구 중심의 초고가 아파트 거래는 크게 줄었습니다. 30억 원 초과~50억 원 이하 거래 비중은 1.5%로 전월(2.0%) 대비 감소했고, 50억 원 초과 초고가 거래 비중도 0.2%로 사실상 거의 거래가 없는 수준이에요.
제가 이전 강남권 투자 사례를 보면서 느낀 점은, 대출 규제와 토지거래허가구역 지정 가능성 때문에 전세 끼고 투자하기 어려운 지역에서는 투자 심리가 급격히 위축된다는 거예요. 강남권은 이미 이런 구조적 제약이 크다 보니 거래가 자연스럽게 줄어든 겁니다.
5. 추가 규제 가능성과 투자자 심리
최근 정부가 추진 중인 법 개정과 9·7 대책으로, 규제지역 주택담보대출비율(LTV)이 50%에서 40%로 낮아졌고, 단일 행정구역 단위로 토지거래허가구역 지정이 가능해졌습니다.
저도 개인적으로 주변 투자자와 얘기할 때, “규제 지정 가능성이 있는 지역은 지금 사야 한다”는 심리가 많이 느껴지더라고요. 바로 이런 이유로 비강남 한강벨트 매수세가 집중되고, 서울 15억 원 초과 거래가 다시 늘어난 것으로 풀이됩니다.
6. 중고가 거래 증가와 시장 특징
9억~15억 원 이하 중고가 아파트 거래 비중은 36.3%로 늘었고, 동시에 저가 아파트 비중은 절반 이하로 떨어졌어요. 제가 실거래 데이터를 보고 느낀 점은, 시장 참여자들이 ‘규제 전 선점’ 전략을 구사하고 있다는 겁니다.
실제로 제가 상담한 투자자 중 일부는, “규제 전에 신고가 거래에 참여해서 자산 가치를 확보하고 싶다”라고 이야기했어요. 강남권보다 접근성이 좋고 규제 영향이 덜한 비강남권 한강벨트 지역이 매력적이라는 판단을 내린 거죠.
7. 결론과 향후 전망
정리하면, 서울 아파트 시장은 현재 중저가 거래는 줄고, 15억 초과 중고가 거래가 다시 늘어나는 추세입니다. 특히 비강남 한강벨트 지역에서 매수세가 집중되면서 신고가 거래가 이어지고 있어요.
제가 투자 경험을 바탕으로 분석하자면, 앞으로도 규제 영향이 적은 지역 중심으로 매수세가 이어질 가능성이 높습니다. 다만, 정부의 추가 규제 여부와 금리 환경, 전세 시장 상황 등 다양한 변수가 있으니 신중하게 시장을 관찰하며 투자 결정을 내리는 것이 중요해요.
결국, 비강남 한강벨트 매수세는 단순히 ‘가격 상승’ 때문이 아니라, 규제 전 선점과 향후 자산 가치 확보라는 전략적 판단이 반영된 결과라고 볼 수 있습니다.
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