부동산 투자에서 ‘버티는 힘’이 중요한 이유는 무엇인가요?

레버리지(대출)를 당길 타이밍이 언제인지,

또 레버리지를 사용하는데 있어 중요한 점은 무엇인가요?

질문 1:

부동산 하락이 반드시 공급 문제만으로 발생하는 것은 아니라고 하셨는데, 그 이유가 무엇인가요?

답변:

네, 맞습니다. 하락이 반드시 공급 문제로만 발생하는 것은 아닙니다. 예를 들어, 2023년도에 전세가가 내려갔던 시기를 보면, 물량이 많아서 하락한 것이 아니라 금리가 급등하면서 시장의 심리가 위축되었기 때문입니다. 금리가 상승하면 대출 이자가 높아지고, 이는 구매력과 전세 수요를 압박하게 되어 매매가와 전세가 모두 하락하는 현상을 초래할 수 있습니다. 이렇게 금리 인상이 주요 원인으로 작용해 전세가가 떨어질 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 이처럼 경제적인 변화와 심리적인 요인이 부동산 가격에 큰 영향을 미친다는 사실을 항상 염두에 두어야 합니다.

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질문 2:

매매가와 전세가가 급격히 하락하는 리스크를 어떻게 대비해야 하나요?

답변:

매매가와 전세가가 급락할 리스크는 금리 상승, 경기 불황 등의 외부 요인에 의해 발생할 수 있습니다. 이럴 때 중요한 것은 ‘여력’을 충분히 갖추고 있다는 점입니다. 자신이 대출을 받아 집을 샀거나 전세를 계약한 경우, 금리가 올라가거나 시장이 위축되었을 때 이를 버텨낼 수 있는 힘이 필요합니다. 여력이 없다면 재정적인 부담을 더 이상 견디기 힘들 수 있기 때문에, 현금 흐름을 충분히 고려하고, 자산 안정성을 확보하는 것이 매우 중요합니다. 즉, 금리가 오르거나 가격이 떨어져도 감당할 수 있는 능력이 있어야만 위기 상황에서 버틸 수 있고, 더 나아가 수익을 키울 수 있는 기회를 만들 수 있습니다.

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질문 3:

부동산 투자에서 ‘버티는 힘’이 중요한 이유는 무엇인가요?

답변:

‘버티는 힘’은 부동산 투자에서 매우 중요한 요소입니다. 이는 단순히 자산을 보유하는 것 이상의 의미를 갖습니다. 금리가 상승하거나 시장 상황이 불리하게 변할 때, 그 상황을 견디고 계속해서 자산을 보유하는 능력이 투자 성공의 핵심이 될 수 있습니다. 특히, 매매가나 전세가가 하락할 때 이를 버티고 다시 반등할 수 있는 여유가 있는 사람이 결국엔 수익을 얻을 수 있습니다. 하지만 버티지 못하고 급하게 매도하게 되면 손실을 입을 가능성이 큽니다. 따라서 장기적인 관점에서 자신이 감당할 수 있는 자금력과 버틸 수 있는 여력을 고려하는 것이 중요합니다. 이는 결국 안정적인 자산 관리와 현금 흐름 확보로 이어져 수익을 증대시킬 수 있는 힘이 됩니다.

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질문 4:

자산 메탈(Asset Metal)이라는 표현은 무엇을 의미하며, 현금 흐름과 자산 안정성의 관계는 어떻게 되나요?

답변:

‘자산 메탈’은 자산의 가치가 안정적이고 튼튼하다는 의미로 해석할 수 있습니다. 즉, 금리 변동이나 경제적 불안정성에도 견딜 수 있는 강한 자산 구조를 갖추는 것을 말합니다. 부동산 투자에서는 매매가와 전세가가 예기치 않게 하락할 수 있는 위험이 존재하기 때문에, 이를 대비해 현금 흐름과 자산 안정성을 항상 고려해야 합니다. 현금 흐름은 내가 대출금을 갚거나 필요한 자금을 충당할 수 있는 능력을 의미하며, 자산 안정성은 내가 보유한 자산이 장기적으로 가치가 떨어지지 않도록 하는 요소입니다. 이 두 가지가 조화를 이루면, 시장 변동성에 상관없이 안정적인 투자 성과를 올릴 수 있습니다.

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질문 1:

무리해서 집을 사면 안 된다는 얘기를 하고 싶습니다. 금리가 올라가면서 집값이 상승할 때, 그때 샀던 물건들이 나중에 어떤 리스크를 가질 수 있나요?

답변:

네, 맞습니다. 특히 금리가 급등하면 부동산 시장의 심리가 위축되고, 구매자들이 대출 상환에 어려움을 겪게 됩니다. 예를 들어, 이전에 무리해서 집을 샀던 사람들이 갑자기 금리가 올라가거나 경기가 안 좋아지면 예상보다 높은 부담을 지게 되죠. 이때, 부동산 가격이 매매가보다 낮아지거나 대출이 매매가보다 더 높은 상황이 되면 '깡통 부동산'이 되어버립니다. 이런 상황에서는 빚을 갚지 못하고, 결국 경매 매물로 나오는 일이 많습니다. 상승장에서 급하게 집을 산 사람들은, 나중에 시장이 하락할 때 벼락 거지처럼 재정적인 어려움에 처할 수 있습니다. 이런 위험을 피하려면 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서만 투자해야 하며, 신중한 판단이 필요합니다.

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질문 2:

레버리지(대출)를 당길 타이밍이 언제인지, 또 레버리지를 사용하는데 있어 중요한 점은 무엇인가요?

답변:

레버리지를 활용할 때 가장 중요한 점은 내가 감당할 수 있는 한도 내에서만 사용해야 한다는 것입니다. 레버리지를 사용하면 잠재적인 수익이 커질 수 있지만, 반대로 리스크도 커집니다. 특히 금리가 상승하거나 경기가 악화될 때는 대출을 갚는 데 어려움을 겪을 수 있으므로, 자신이 대출 상환을 버틸 수 있는 능력이 있는지 객관적으로 평가하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 자신이 감당할 수 없는 금액을 대출로 사용하고 나서 금리가 상승하면, 이자 부담이 급증하고 재정적인 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 레버리지를 당길 시점은 금리가 안정적이고, 자신의 상환 능력을 확실히 고려한 후여야 합니다.

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질문 3:

부동산에서 매수 타이밍은 중요하지만, 팔 시기가 더 중요하다는 말을 들었습니다. 이에 대해 좀 더 자세히 설명해 주세요.

답변:

매수 타이밍이 중요하긴 하지만, 파는 시점이 더 중요할 수 있습니다. 내가 집을 산 후, 시장이 상승할 때는 적절한 시점에 팔아야 합니다. 만약 내가 예상보다 가격이 많이 떨어진 시점에 집을 팔게 되면, 그건 나쁜 투자로 남게 되죠. 팔 시점을 결정할 때는 내가 집을 버틸 수 있는 힘이 있는지, 즉 대출 상환 능력과 재정적 여유를 꼼꼼히 체크해야 합니다. 팔 시기를 놓치고 시장이 하락하면 손실이 커질 수 있으므로, 언제 팔 수 있을지를 잘 판단해야 합니다. 특히 급격히 상승한 뒤에는 하락에 대비한 매도 전략이 필요하며, 자신이 시장 흐름을 예측하고 어느 시점에서 매도를 할 수 있을지에 대한 확신을 가져야 합니다. 만약 내가 가진 집이 더 오를 것이라 믿고 버티는 동안, 예기치 않게 급락할 수도 있으므로 파는 시기가 가장 중요한 요소가 될 수 있습니다.

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질문 4:

부동산을 실거주용으로 구매할 때 중요한 점은 무엇인가요?

답변:

실거주용으로 부동산을 구매할 때는 단순히 집값 상승을 노리기보다는, 내가 오랫동안 살 집으로서의 조건을 고려하는 것이 중요합니다. 중요한 것은 내가 살 집을 구할 수 있는 여력이 되는지, 그리고 그 지역이 얼마나 안정적인지입니다. 또한, 교통, 인프라, 학군 등 실거주자의 입장에서 중요할 요소들을 고려해야 합니다. 금리가 높을 때 집값이 내려갈 수 있으므로, 너무 과도하게 대출을 이용해 구매를 결정하는 것은 위험할 수 있습니다. 특히 금리가 안정적일 때, 대출 상환 부담을 덜 수 있는 시점에 구매하는 것이 중요하고, 이때 정책적으로 완화되는 분위기나 금리가 내려가는 시점이 좋습니다. 주택을 구매할 때는 시기가 아니라, 내가 살 수 있는 여력 내에서 실수요를 반영한 집을 선택하는 것이 더 중요합니다.

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질문 5:

유주택자가 집을 갈아탈 때, 타이밍을 잡는 방법에 대해 조언을 주실 수 있나요?

답변:

유주택자가 집을 갈아탈 때는 몇 가지 중요한 요소를 고려해야 합니다. 우선, 기존 집을 팔고 새 집을 사는 데 필요한 자금이 어떻게 될지 예측해야 합니다. 기존 집값이 오를지 내릴지를 예상하는 것보다, 내가 새 집을 구입할 때의 여유 자금을 정확히 계산하는 것이 중요합니다. 또한, 금리가 높은 시기에는 대출 부담이 커지므로, 금리가 내려갈 때를 기다리는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다. 갈아타는 시점에서 중요한 것은 내가 팔 수 있는 시점과 내가 원하는 집을 구매할 수 있는 여력, 그리고 정책적 변화에 따른 영향을 고려하는 것입니다. 예를 들어, 금리가 높은 상황에서는 집값이 내려갈 가능성도 있으므로, 금리가 안정되는 시점이나 정책적 완화가 있을 때가 적절한 타이밍이 될 수 있습니다.

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질문 6:

지방에서 저가 아파트를 구매한 사람들에 대한 상황을 어떻게 생각하시나요?

답변:

지방에서 저가 아파트를 급하게 구매한 사람들이 나중에 어려움을 겪고 있는 상황은 충분히 이해할 수 있습니다. 급격히 상승하는 시기에, 적은 자금으로 많은 양의 부동산을 사들인 경우, 전세가가 예상보다 크게 하락하거나 금리가 상승하면 큰 부담을 질 수 있습니다. 이때, 가지고 있는 자산이 부족하거나 현금을 구하기 어려운 상황이라면 리스크가 커질 수 있습니다. 특히 전세가가 예전 가격보다 낮아지거나, 매매가와 대출금이 더 높은 상황에서 경매 물건이 나오는 경우가 많아지는데, 이는 잘못된 투자 결정으로 이어질 수 있습니다. 따라서, 지방에 투자할 때는 전반적인 시장 흐름과 경제적 요소들을 면밀히 살펴봐야 하며, 지나치게 자산을 과대하게 늘리지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

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질문 7:

전세와 관련된 대비는 어떻게 해야 하나요?

답변:

전세를 고려할 때는 전세 가격의 변동성을 충분히 인식하고, 전세가가 급락하는 상황을 대비해야 합니다. 예를 들어, 전세 가격이 갑자기 내려가면, 내가 예상했던 것보다 더 많은 돈을 추가로 마련해야 할 수 있습니다. 이때, 전세 보증금 반환에 대한 부담이 생길 수 있고, 경매나 매매가 낮아지면 결국 손해를 볼 수 있습니다. 전세를 계약할 때는 이러한 리스크를 최소화하기 위해, 안정적인 지역이나 전세 수요가 꾸준한 곳을 선택하는 것이 중요합니다. 또한, 전세 만기 전에 대출금이 제대로 갚아질 수 있는지, 전세금 반환 시 내가 감당할 수 있는 자금이 준비되어 있는지도 점검해야 합니다.