최근 대구의 부동산 시장은 어떤 상황인가요?
질문: 시세 조사를 어떻게 해야 할까요?
답변: 시세 조사는 매우 중요합니다. 부동산에 전화를 걸어 실제로 문의하고, 임장도 한 번 가보는 것이 필요합니다. 단순히 인터넷 정보만 믿고 시세를 파악하는 것은 위험할 수 있습니다. 부동산 경매에서 높은 낙찰가를 써서 실패하는 경우가 많기 때문에, 시세 조사를 꼼꼼하게 해야 합니다.
질문: 입찰표를 작성할 때 주의할 점은 무엇인가요?
답변: 입찰표를 작성할 때 실수하지 않도록 주의해야 합니다. 예를 들어, 가격을 잘못 입력하면 큰 문제가 생길 수 있습니다. 예를 들어, 2억 5천만 원에 낙찰을 원했는데, 실수로 25억 원을 쓴다면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 미리 입찰가를 정하고, 주변 사람들과 크로스 체크를 하는 것이 중요합니다.
질문: 경매 입찰에서 실수를 방지하려면 어떻게 해야 할까요?
답변: 경매에 참여하기 전에 미리 입찰가를 정하고, 분위기에 휩쓸리지 않는 것이 중요합니다. 법원에 사람이 많이 몰렸다고 해서 가격이 더 오를 것이라고 추정할 수 있지만, 가격을 올리는 것 자체가 목표가 아니라 수익을 내는 것이 목적입니다. 따라서, 미리 가격을 정해두고 계획대로 진행하는 것이 실수를 방지하는 방법입니다. 초보자일 경우 더욱 신중하게 진행해야 합니다.
질문: 부동산 경매 투자에서 중요한 점은 무엇인가요?
답변: 부동산 경매 투자에서 중요한 점은 자신만의 계획을 세우고, 과도하게 가격을 올리지 않는 것입니다. 다른 사람의 움직임에 휘둘리지 않고, 내가 설정한 목표대로 투자를 진행하는 것이 중요합니다. 이를 통해 소액으로 안정적인 투자를 할 수 있습니다. 투자 경험을 쌓으며 점차 실력을 키우는 것이 중요합니다.
질문: 최근 시세 차익을 얻은 사례가 있나요?
답변: 네, 최근 시세 차익을 얻은 사례가 여러 가지 있습니다. 예를 들어, 충청도 지역에서 40평대 아파트를 시세보다 6천만 원 싸게 낙찰받은 분이 있습니다. 그분은 전세 세팅을 마무리한 후 저에게 감사의 연락을 주셨습니다. 이런 사례들이 기억에 남습니다. 또한, 낙찰 받은 후 아직 팔지는 않았지만, 시세 차익이 거의 억 단위로 되는 분들도 있습니다. 비록 매도는 하지 않았지만, 그만큼 오른 것이 기분 좋습니다.
질문: 부동산 투자에서 중요한 공통점은 무엇인가요?
답변: 부동산 투자에서 중요한 공통점은 실행력과 긍정적인 사고방식입니다. 겁내지 않고, 보수적인 성향과 낙관적인 태도를 가지고 실행력을 발휘하는 사람들이 성공하는 경향이 있습니다. 또한, 안 좋은 일이 생기더라도 이를 해결하려는 자세가 중요합니다. 인성적으로 바른 사람들도 성공적인 투자자들이 많습니다. 결국, 자신감을 가지고 도전하고, 이를 지속적으로 학습하고 실천하는 것이 중요합니다.
질문: 부동산 투자에 대해 어떻게 접근해야 할까요?
답변: 부동산 투자에 있어 중요한 점은 자신의 상태에 맞게 접근하는 것입니다. 예를 들어, 결혼을 하지 않은 미혼인 분들은 청약 통장을 유지하면서 부동산 경매나 투자를 먼저 시작하는 것이 좋습니다. 청약 가점제로 서울에서 당첨되기 어려운 현실에서, 투자를 먼저 하고 결혼 후 신혼부부 특공을 노리는 것이 더 효율적입니다. 청약 때문에 투자를 미루는 것은 큰 기회 비용을 낭비하는 것이라고 생각합니다.
질문: 청약 통장을 어떻게 활용해야 할까요?
답변: 청약 통장을 활용하는 방법은 자신의 결혼 계획에 맞추어 투자하는 것입니다. 미혼인 경우, 결혼 전까지 투자하고, 결혼 후에는 무주택자 신분으로 청약을 할 수 있습니다. 예를 들어, 신혼부부 특공을 통해 당첨되고 추가적인 수익을 얻을 수 있습니다. 따라서, 청약 통장을 해지하지 말고, 최소한 유지하면서 기회를 기다리는 것이 좋습니다.
질문: 부동산 경매에서 실수하는 경우는 어떤 경우가 있나요?
답변: 부동산 경매에서 실수하는 주요한 이유는 시세 조사를 제대로 하지 않는 경우입니다. 많은 사람들이 부동산 정보 사이트나 네이버 부동산을 보고 대충 판단한 후 입찰을 진행하는데, 이는 매우 위험한 행동입니다. 실제로 시세를 제대로 조사하지 않으면, 낙찰가가 예상보다 높게 나와 손실을 볼 수 있습니다.
질문: 부동산 시장에서 사이클은 계속 순환한다고 봐도 되는가요?
답변: 네, 부동산 시장의 사이클은 계속 순환한다고 봅니다. 여러 경제 위기나 금리 변화 등은 그때그때 다르게 영향을 미치지만, 전체적인 흐름은 비슷하게 돌아갑니다. 예전처럼 부동산 시장이 갑작스럽게 급등하거나 폭락하는 것은 보기 힘들지만, 점진적인 상승 여지는 여전히 존재한다고 보고 있습니다. 이 사이클을 이해하고 대비하는 것이 중요합니다.
질문: 금리가 부동산에 미치는 영향은 예전과 어떻게 달라졌나요?
답변: 과거에는 금리가 부동산에 미치는 영향이 상대적으로 적다고 여겨졌지만, 현재 금리가 높아지면서 대출 부담이 커졌고, 이는 부동산 가격에 큰 영향을 미쳤습니다. 예를 들어, 예전에는 1~2억 원의 아파트를 대출 50%로 구매할 수 있었지만, 지금은 5억 원 이상으로 가격이 오르면서 같은 대출 비율에서도 부담이 커졌습니다. 근로소득은 크게 증가하지 않았는데, 대출금리가 높아져 이자 부담이 더 커진 것이죠.
질문: 서울 아파트 시장의 전망은 어떻게 보시나요?
답변: 서울 아파트 시장은 공급이 부족한 상황이 계속되고 있기 때문에 점진적인 상승 여지는 있을 수 있습니다. 하지만 과거처럼 급격하게 폭등할 가능성은 낮다고 보고 있습니다. 현재로서는 서울의 아파트 가격이 크게 오르지 않기를 바라는 사람들이 많지만, 공급 부족 문제는 여전히 우려되고 있어, 향후 일정 부분 상승 가능성은 존재한다고 봅니다.
질문: 지방 아파트에 투자할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요?
답변: 지방 아파트 투자 시 지역마다 큰 차이가 있기 때문에 주의가 필요합니다. 이미 가격이 많이 오른 지역은 피하는 것이 좋고, 입주 물량이 많이 대기 중인 지역도 피해야 합니다. 반면, 입주 물량이 적고 가격이 하락할 가능성이 낮은 지역에 투자하는 것이 바람직합니다. 특히, 지역별로 편차가 크기 때문에 각 지역의 공급 상황을 잘 살펴본 후 투자 결정을 내려야 합니다.
질문: 현재 강남 아파트에 투자하는 것은 왜 어려운가요?
답변: 현재 대출 규제와 고액 투자로 인해, 강남 아파트에 투자하는 것은 사실상 어렵습니다. 자산 방어 목적이라면, 현금이 여유 있는 사람들이 실사용 목적으로 들어가는 경우가 많습니다. 하지만 투자 수익을 기대하기에는 어려운 시점입니다. 그만큼, 자금을 더 효율적으로 활용하고 싶다면 다른 투자처를 고려하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 건물 투자 등이 더 나은 선택이 될 수 있습니다.
질문: 지방, 광역시 지역에 투자할 만한 기회는 있을까요?
답변: 지방이나 광역시, 특히 인구가 100만 이상인 지역은 여전히 기회가 있을 수 있습니다. 현재 대출 규제 등으로 투자 수요가 억제되고 있지만, 결국 이러한 규제는 풀릴 가능성이 높습니다. 또한, 지방의 경우 가격이 많이 떨어졌고, 입주 물량도 부족하여 수요 공급의 불균형이 발생할 수 있습니다. 전주와 같은 경우는 대표적인 사례로, 공급 부족으로 가격이 상승한 지역입니다.
질문: 전주 아파트 가격이 상승한 이유는 무엇인가요?
답변: 전주 아파트 가격이 상승한 이유는 입주 물량 부족과 공급의 제한 때문입니다. 전주는 지난 3~4년간 입주 물량이 없었고, 이로 인해 수요가 공급을 초과하게 되었습니다. 이처럼 특정 지역에서 공급이 부족할 때, 가격은 오를 수밖에 없는 구조가 됩니다. 따라서 지방이라도 공급 부족 지역에서 기회가 있을 수 있습니다.
질문: 지방 부동산에 소액으로 투자하는 것은 괜찮은가요?
답변: 지방 부동산에 소액으로 투자하는 것은 여전히 기회가 될 수 있습니다. 대부분의 사람들이 5억, 10억을 가지고 있는 것은 아니기 때문에 소액으로도 투자할 수 있는 기회가 존재합니다. 특히, 공급이 부족하고 인구가 유지되는 지역에서는 가격이 상승할 가능성이 있습니다. 예를 들어, 전주와 같은 사례가 이를 증명하고 있습니다.
질문: 미분양이 줄어들고 있는 것은 어떤 의미인가요?
답변: 미분양이 줄어든다는 것은 해당 지역의 수요가 조금씩 회복되고 있다는 뜻입니다. 미분양이 많다는 것은 수요가 줄어들거나 매물 소화가 잘 되지 않는 상태를 의미하지만, 미분양이 줄어든다면 수요가 증가하고 있다는 신호로 볼 수 있습니다. 이 흐름이 계속된다면 경매 물건을 검토하기 좋은 시기가 올 수 있습니다.
질문: 미분양이 쌓여있던 지역에서 투자 기회는 어떻게 찾아야 하나요?
답변: 미분양이 쌓여있던 지역에서 기회를 찾는다면, 가격이 많이 떨어졌을 가능성이 높고, 시간이 지나면서 미분양이 해소되기 시작하면 가격이 회복될 수 있습니다. 이러한 지역은 일반 매매에서도 급매를 잡을 수 있고, 경매에서는 더 저렴한 가격으로 구매할 수 있는 기회가 많습니다. 이미 쌓여있던 미분양이 해소되는 지역을 눈여겨보면 투자 차익을 기대할 수 있습니다.
질문: 경매로 부동산을 안전하게 투자하려면 어떻게 해야 하나요?
답변: 경매로 부동산을 투자할 때는 먼저 지역을 분석하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 시세가 3억 원인 아파트를 2억 7천만 원에 구입할 수 있다면, 그 지역이 하락세로 접어들면 나중에 2억 5천만 원으로 떨어질 수 있습니다. 반면, 시세 상승 가능성이 있는 지역에 투자하면 더 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 지역 분석을 통해 안전한 투자 기반을 마련하는 것이 중요합니다.
질문: 경매가 복잡하고 어려운 투자 방법이라고 생각하는데, 그 이유는 무엇인가요?
답변: 많은 사람들이 경매는 복잡하고 법적 지식이 필요하다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 경매에서 중요한 권리 분석은 어렵지 않으며, 대부분의 경우 단 2-3초 안에 끝낼 수 있습니다. 경매 학원에서는 종종 법률적인 세부 사항을 깊게 다루지만, 초보자는 쉬운 물건부터 시작하면 됩니다. 첫 시작을 하면서 경험을 쌓아가는 것이 중요합니다.
질문: 경매 투자에서 명도(임차인 퇴거) 문제는 어떻게 해결하나요?
답변: 아파트 경매에서 명도는 대체로 협의가 잘 됩니다. 이사비용을 적당히 제공하고 임차인과 협의하면 쉽게 해결됩니다. 저의 경험상, 아파트의 명도는 대체로 원활하게 이루어졌으며, 실제로 강제 집행이 필요한 경우는 거의 없었습니다. 그러나 건물이나 상가의 경우, 임차인과의 갈등이 더 심할 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.
질문: 신축 아파트와 구축 아파트의 가격 차이가 커지고 있는데, 이는 어떤 현상인가요?
답변: 현재 신축 아파트 가격이 상승하는 현상은 부동산 시장에서 자주 일어나는 일입니다. 신축 아파트의 가격 상승은 일시적인 현상으로, 결국 시간이 지나면 구축 아파트나 재건축, 재개발 등 다른 시기가 도래할 것입니다. 신축 아파트의 가격이 너무 높아지면 일부 사람들은 선택할 수 없기 때문에 수요는 다른 곳으로 분산될 가능성이 큽니다.
질문: 현재 서울에서 투자 수익을 기대할 수 있을까요?
답변: 현재 서울, 특히 강남 지역에서의 부동산 투자 수익은 매우 낮습니다. 강남의 고급 아파트는 가격이 너무 높아 일반적인 투자자들이 접근하기 어려운 수준입니다. 이 때문에 현재 서울에서의 수익을 기대하기는 어렵습니다. 하지만 시장 상황은 변동성이 있기 때문에, 다른 지역에서의 기회를 찾아보는 것이 중요합니다.
질문: 아파트 투자에서 어떤 관점을 가져야 하나요?
답변: 아파트에 투자하려면 임대인으로서의 경험을 가져야 합니다. 임차인으로만 살면 아파트 시장에 대한 이해가 부족합니다. 실제로 임대인 입장에서 부동산 시장을 바라봐야 더 넓은 시각을 가질 수 있습니다. 투자를 하면서 임차인과 임대인의 시선 차이를 체험하는 것이 중요합니다.
질문: 경매로 부동산 투자를 시작하려면 어떻게 해야 하나요?
답변: 경매로 부동산 투자를 시작할 때, 첫 번째로 쉬운 물건부터 시작하는 것이 좋습니다. 권리 분석이나 명도 등 복잡한 법적 문제는 나중에 고려하고, 처음에는 단기 투자나 가격이 급격히 떨어지지 않는 안정적인 물건을 선택하는 것이 중요합니다. 그리고 실제로 아파트를 낙찰받고 임대하거나 전월세를 두면서 경험을 쌓는 것이 필요합니다.
질문: 경매에서 어떤 지역을 선택해야 하나요?
답변: 경매 물건을 선택할 때, 우선 어느 지역에서 경매를 해야 할지 결정해야 합니다. 해당 지역의 아파트 시장을 분석하고, 투자할 만한 지역을 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 경매 흐름을 이해하고 입찰가 산정을 통해 합리적인 결정을 내리는 것이 필요합니다.
질문: 경매를 처음 시작하는 사람들이 겪을 수 있는 어려움은 무엇인가요?
답변: 경매를 처음 시작할 때 어려운 점은 권리 분석과 명도 과정입니다. 권리 분석은 낙찰 후 어떤 법적 문제가 있을지를 확인하는 과정인데, 이는 복잡할 수 있습니다. 초보자는 이러한 복잡한 부분에 대한 부담을 덜고, 쉬운 아파트부터 시작하는 것이 좋습니다. 또한, 경매 진행 프로세스를 잘 파악하고, 입찰가를 신중하게 산정하는 과정도 중요합니다.
질문: 부동산 투자에서 임차인과 임대인의 차이는 무엇인가요?
답변: 임차인과 임대인은 시장을 바라보는 시각이 다릅니다. 임차인은 월세나 전세에만 신경 쓰지만, 임대인은 자산 가치와 시장의 흐름에 더 큰 관심을 가집니다. 임대인은 지역 전체와 아파트 시장을 관망하고, 자산 가치 상승이나 하락을 고려하여 투자를 결정합니다. 이 관점 차이가 큰 자산 격차로 이어질 수 있습니다.
질문: 부동산 투자를 할 때, 어떻게 심플하게 판단하나요?
답변: 부동산 투자를 할 때는 제 기준이 네 가지 정도밖에 없습니다. 그 기준만 충족하면 안정적으로 투자할 수 있다고 생각합니다. 예를 들어, 싸게 사서 원가에 팔면 수익이 날 수밖에 없다는 구조가 매력적이었고, 그래서 그 방식에 끌렸습니다.
질문: 처음에 분양권 투자를 할 때 주변에서 반대했는데, 어떻게 확신을 가졌나요?
답변: 당시 분양권 투자는 분위기가 안 좋았지만, 제가 투자하려던 신축 위치의 시세가 8천만 원 정도 싸다고 판단했습니다. 아무리 가격이 조금 떨어진다 하더라도 들고 가서 기다리면 장이 좋아졌을 때 팔면 되겠다고 생각했습니다. 이런 심플한 판단 덕분에 확신을 가질 수 있었습니다.
질문: 하락장에 부동산 투자를 하면서 겪은 어려움은 무엇인가요?
답변: 상승장에서 투자를 한 사람들은 하락장을 겪으면 패닉에 빠질 수 있습니다. 저도 그때 많이 흔들렸지만, 처음 투자할 때의 목표를 되새기면서 동요하지 않으려고 노력했습니다. 가격이 떨어지면 기회를 찾으려 했고, 결국 긴 기간 동안 보면 가격은 다시 오를 것이라는 믿음을 갖고 버텼습니다.
질문: 지역별 부동산 가격 변동은 어떻게 다르나요?
답변: 서울 아파트 가격이 오른다고 해서 지방 아파트 가격도 자동으로 오르지 않습니다. 예를 들어, 2008-2009년 서브프라임 모기지 사태 때 서울 아파트 가격은 30% 이상 하락했지만, 경남과 충청권의 아파트 가격은 올랐습니다. 이처럼 지역마다 시장 상황이 다르기 때문에 지역별로 가격 변동을 따져봐야 합니다.
질문: 현재 서울과 지방 부동산 시장은 어떤 상황인가요?
답변: 서울의 아파트 가격은 거래량이 크게 줄어들면서 숨고르기를 하고 있다고 봅니다. 급격하게 더 떨어지지는 않을 것으로 보입니다. 반면 지방은 아직 가격이 크게 오르지 않았고, 특히 대구와 같은 지역은 경매를 통해 싸게 들어갈 수 있는 기회가 있다고 생각합니다. 내년부터 대구의 입주 물량이 줄어들 예정이라 더욱 주목할 만한 시점입니다.
질문: 지방 투자에 대해 어떻게 생각하시나요?
답변: 지방 투자도 충분히 기회가 있다고 봅니다. 특히 광역시급인 대구, 부산, 인천 등은 인구 소멸 우려가 있지만, 아직 규모가 크고 고령화가 더 진행되어야 인구 문제가 본격화될 것입니다. , 데이터와 시장 상황을 잘 살펴보면 지방도 좋은 투자처가 될 수 있습니다.
질문: 경매 투자에 적은 자본금으로도 시작할 수 있나요?
답변: 네, 경매는 자본금이 적은 사람들에게 좋은 투자 방법이 될 수 있습니다. 대출 비율이 85%에서 90%까지 나오기 때문에 소액으로도 시작할 수 있습니다. 예를 들어, 1년에 한두 개의 경매 물건만 낙찰받아도 충분히 자산을 불릴 수 있으며, 굶어 죽을 일은 없다고 생각합니다.
질문: 코인과 주식에도 투자를 하고 있다고 하셨는데, 그 비중은 어떤가요?
답변: 저는 코인과 주식에도 소액으로 투자를 하고 있습니다. 코인은 2년 전에 공부를 했고, 지금은 아주 소액만 보유하고 있습니다. 주식은 애플 같은 우량 주식에 투자하고 있고, 비중은 아직 크지 않습니다. 부동산 투자에 집중하고 있지만, 점차적으로 비중을 늘려갈 계획입니다.
질문: 부동산 외에도 다른 자산에 투자하는 이유는 무엇인가요?
답변: 부동산 외에도 주식이나 코인에 일부 투자하는 이유는 자산의 분산을 위해서입니다. 자산 가격은 각기 다른 속도로 오르고, 다양한 자산에 투자하는 것이 더 안정적인 포트폴리오를 구성할 수 있습니다. 무리하지 않게 내가 아는 범위 내에서 안정적으로 투자하는 것이 중요하다고 생각합니다.
질문: 투자자 마인드란 무엇인가요?
답변: 투자자 마인드는 투자하기 전에 해당 물건에 대한 정확한 이해를 바탕으로 결정을 내리는 것입니다. 그리고 투자한 후에는 그 원칙을 지키는 것이 중요합니다. 시세가 예상대로 오르지 않거나, 나쁜 부동산 뉴스가 나오면 혼란스러울 수 있는데, 그런 상황에서도 원칙을 지키는 것이 투자자 마인드입니다. 이를 위해서는 자기 개발이나 마인드셋 관련 책을 읽고, 투자의 원칙을 항상 지켜야 합니다.
질문: 부동산에 대한 관심을 어떻게 가지게 되었나요?
답변: 처음 부동산에 대한 관심을 가지게 된 계기는 부동산 카페에서 본 다른 투자자들의 성과였습니다. 특히 제 나이보다 어린 사람이 큰 수익을 올렸다는 걸 보고, 쪽지로 연락을 했습니다. 그 사람과 만나서 부동산 경매에 대해 얘기를 나누고, 그 후에 관련 책과 유튜브를 보며 독학을 시작했습니다. 그렇게 경매 투자에 대한 관심이 생겼습니다.
질문: 경매 투자를 복잡하게 생각하나요?
답변: 저는 투자에 대해 복잡하게 생각하지 않습니다. 모든 투자는 결국 내가 사고 난 이후에 상승할지 하락할지 둘 중 하나입니다. 그래서 투자는 심플하게 생각하고, 그 과정을 간단하게 받아들이려고 합니다. 복잡하게 생각하면 오히려 혼란스러워질 수 있기 때문에, 심플한 방식으로 접근하는 것이 좋다고 생각합니다.
질문: 건물 투자 관리가 많아지면 어떤 점이 어려워지나요?
답변: 관리하는 물건이 많아지면 전화나 연락을 받는 일이 많아져 피곤해질 수 있습니다. 예를 들어, 한 건물에 두세 명의 임차인이 있을 때마다 문제가 생기면 각기 다른 사람들과 연락을 해야 하므로 시간이 많이 소요됩니다. 급하게 해결해야 할 상황이 생기면 더 힘들어질 수 있습니다. 물론 이건 다소 배부른 이야기일 수도 있지만, 경험상 그런 점들이 어려운 부분입니다.
질문: 건물 투자에서 중요한 점은 무엇인가요?
답변: 건물 투자에서 중요한 점은 상권의 변화 가능성입니다. 상권이 현재 좋다고 해서 투자하는 것이 아니라, 내가 매도할 때 상권이 여전히 유망할지를 고려해야 합니다. 상권이 성장하고 있는지, 임대료 상승 여지가 있는지 등을 체크하면서 투자 결정을 내렸습니다. 또한 땅값이 오를 가능성이 있다는 판단도 중요한 요소였습니다.
질문: 건물 투자 시, 어떻게 좋은 매물을 찾았나요?
답변: 좋은 매물을 찾기 위해서는 미리 준비가 필요합니다. 제가 거래하기 전에 8개월 정도 부동산과 연락을 주고받으며 정보를 모았습니다. 그 당시 시세보다 평당가가 10% 정도 저렴한 매물이 나왔을 때, 바로 현장에 가서 보고 그날 오후에 계약을 했습니다. 주변 시세를 이미 파악하고 있었기 때문에 그 가격이 저렴하다는 판단이 바로 섰습니다.
질문: 실행력에 대해 어떻게 생각하시나요?
답변: 실행력은 매우 중요하다고 생각합니다. 제가 확신이 들면 바로 실행하는 편인데, 주변 사람들을 보면 대부분 실행력이 뛰어나서 성공한 경우가 많았습니다. 만약 내가 고민하거나 주저하는 상황이 있다면, 그것은 잘 모르는 것 때문일 가능성이 큽니다. 그런 경우에는 빨리 공부해서 올바른 판단을 내리고 빠르게 실행하는 것이 중요하다고 생각합니다.
질문: 건물 투자를 시작하기 전에 어떤 생각을 했나요?
답변: 처음에는 아파트 투자로 시작하면서 건물을 가질 수 있다는 생각은 전혀 하지 않았습니다. 하지만 점점 투자 규모가 커지면서 "나도 이런 큰 투자를 할 수 있구나"라는 자신감이 생겼습니다. 지금도 믿기지 않지만, 감사한 일이고 그때의 경험 덕분에 많은 변화가 있었습니다.
질문: 투자에 대한 조언을 어떻게 주시나요?
답변: 처음에 투자할 때, 저는 주변 친구들에게 조언을 많이 했습니다. 하지만 실제로 그 조언을 실행한 사람은 몇 명 되지 않았고, 실행한 사람들은 자산 성장을 이룬 반면, 하지 않은 사람들은 여전히 어떻게 해야 할지 모르는 경우가 많습니다. 이제는 제가 그들에게 직접적으로 답을 주지 않지만, 스스로 공부하고 실행하는 것이 중요하다는 생각을 합니다.
질문: 자본금이 적은 사람들에게 투자 조언을 하신다면?
답변: 자본금이 적은 사회 초년생이나 어려운 상황에 있는 분들에게는 경매가 아주 좋은 투자 방법이 될 수 있습니다. 1천만 원에서 5천만 원 정도의 자본금으로도 충분히 투자할 수 있으며, 경매를 배우면 평생 유용하게 사용할 수 있는 지식이 됩니다. 자본금이 부족해도 경매를 통해 적은 돈으로도 투자할 수 있는 기회를 잡을 수 있다고 생각합니다.
질문: 아파트 경매의 장점은 무엇인가요?
답변: 아파트 경매의 장점은 접근이 쉽고, 시세 조사도 상대적으로 간단하다는 점입니다. 특히 처음 경매를 시작하는 사람들에게 아파트는 좋은 선택이 될 수 있습니다. 경험을 쌓고 경매에 익숙해지는 데 유리하고, 비교적 빠르게 수익을 낼 수 있는 가능성이 큽니다. 또한 아파트는 다른 유형의 부동산보다 유동성이 높아 판매가 용이합니다.
질문: 아파트 경매의 단점은 무엇인가요?
답변: 아파트 경매의 단점은 세금과 대출 규제 등으로 할 수 있는 개수에 제한이 생긴다는 점입니다. 경쟁이 심한 인기 지역에서는 시세보다 크게 싸게 낙찰받을 수는 없지만, 여전히 몇 천만 원 정도는 절약할 수 있습니다. 그러나 더 큰 차익을 기대하기엔 경쟁이 치열하므로, 덜 오른 지역을 찾아 경매에 참여하는 것이 중요합니다.
질문: 공장 경매에서 대출은 어떻게 받나요?
답변: 공장 경매에서는 법인 대출을 활용할 수 있습니다. 대출은 보통 80%에서 85% 정도 나오며, 경기도권에서 신탁 대출이나 추가 대출을 받으면 최대 90%까지 대출을 받을 수 있습니다. 실제로 제조업을 운영하는 사람이라면 저리로 대출을 받을 수 있습니다. 공장 경매는 매도되는 금액대가 정해져 있기 때문에, 10억대나 20억대의 공장을 낙찰받아 팔기 쉬운 점도 장점입니다.
질문: 공장 경매의 장점은 무엇인가요?
답변: 공장 경매의 장점은 경쟁이 상대적으로 적고 마진이 크다는 점입니다. 또한, 대출도 많이 나오기 때문에 적은 투자금으로도 수익을 낼 수 있습니다. 특히, 10억대나 20억대의 공장처럼 지역에 맞는 적정 가격대의 매물을 선택하면 팔기도 쉽고, 빠르게 수익을 얻을 수 있습니다.
질문: 건물 투자에 대해서 어떻게 접근하셨나요?
답변: 건물 투자에 관심을 가지게 된 계기는 공장 투자 후 더 큰 수익을 내기 위해서였습니다. 건물 리모델링 투자도 한창 유행하고 있었고, 그에 따라 일반 매매로 급매를 통해 건물을 구매하게 되었습니다. 건물은 경매로 사기보다는 시세가 낮고, 임차가 잘 되는 지역에서 급매로 구입하여 리모델링 후 활용하고 있습니다.
질문: 첫 건물 투자에서 어떤 리모델링을 했나요?
답변: 첫 번째 건물은 2층짜리 주택을 매입한 후, 이를 근린 생활 시설로 용도를 변경하여 3층짜리 건물로 리모델링했습니다. 1층은 플라워 카페, 2층은 하이볼 바, 3층은 네일샵으로 활용되었으나, 최근에는 임차인이 바뀌어 1층에는 술집, 2층에는 마케팅 회사 사무실이 입주하게 되었습니다. 이런 방식으로 건물을 리모델링하여 임대 수익을 창출하고 있습니다.
질문: 건물 투자 후 느낀 점은 무엇인가요?
답변: 건물 투자는 처음에는 좋았지만, 이후에는 조금 더 큰 목표가 생기기도 했습니다. 예를 들어, 서울의 좋은 위치에 있는 건물을 투자하는 것이 더 큰 자본 차익을 얻을 수 있다고 생각하게 되었습니다. 현재는 한 개의 물건을 정리하고, 그 자금을 활용하여 서울에 있는 건물에 어떻게 투자할지 공부하고 스터디를 진행 중입니다.
질문: 건물의 임차인 관리에서 어려운 점은 무엇인가요?
답변: 건물의 임차인 관리에서 가장 어려운 점은 여러 임차인과의 소통입니다. 예를 들어, 한 건물에 세 명의 임차인이 있을 경우, 각 임차인에게 발생한 문제(누수 등)에 대해 각각 연락이 옵니다. 이렇게 여러 명의 임차인과 동시에 문제를 해결해야 하므로 시간이 많이 소요됩니다.
질문: 최근 대구의 부동산 시장은 어떤 상황인가요?
답변: 대구는 예전에는 '미분양의 무덤'으로 불렸지만, 최근 남구에서 분양한 아파트는 97% 이상의 높은 계약률을 기록했습니다. 미분양이 많이 줄어들었고, 신축 아파트들의 가격이 서울처럼 20-30% 이상 오르는 경우도 있습니다. 특히 앞으로 공급이 적어질 가능성이 있는 지역에서 경매로 싸게 아파트를 낙찰받으면 안정적인 수익을 올릴 수 있습니다.
질문: 경매 투자에서 실패 경험이 있다면 무엇인가요?
답변: 한 번은 시세보다 2,500만 원 정도 싸게 아파트를 낙찰받았지만, 예상보다 팔기가 어려웠습니다. 이자도 내야 하고 수리비도 들어가면서, 결국 6개월이 넘게 걸려서 팔았습니다. 이 과정에서 77%의 세금을 내고 나서 순수익은 거의 없었고, 7만 원~8만 원 정도만 남았습니다. 이 경험을 통해 욕심을 부리지 말고, 계획대로 진행할 수 있도록 플랜 B, C를 잘 세워야 한다는 것을 배웠습니다.
질문: 현재 부동산 투자에서 주요 자산은 무엇인가요?
답변: 현재 아파트 몇 개를 소유하고 있고, 매도 시점을 고민하고 있습니다. 또한, 부산에 자그마한 건물 3개를 소유하고 있는데, 합치면 마포나 근처에 있는 작은 건물 하나 정도의 규모입니다. 대출 규제와 세금 문제가 심해지면서, 아파트로 수익을 내는 것이 어려워졌기 때문에 건물 투자로 포트폴리오를 다각화하고 있습니다.
질문: 현재의 대출 규제와 세금 문제는 어떻게 영향을 미치고 있나요?
답변: 현재 세금과 대출 규제가 매우 심합니다. 대출 한도와 세금이 점점 강화되고 있어, 아파트 경매로 수익을 내는 것이 점점 어려워졌습니다. 그래서 저는 이제 한 개의 건물에 투자할 수 있는 금액을 제한적으로 보고 있으며, 투자 규모를 점차 조정하고 있습니다.
질문: 부동산 경매를 시작한 계기는 무엇이었나요?
답변: 처음에 분양권 투자를 하다가 시드가 다 떨어져 부동산 카페에 들어갔습니다. 그곳에서 부동산 경매를 통해 대기업 직장인 연봉 이상을 벌 수 있다는 글을 보고 자극을 받아 경매 공부를 시작했습니다.
질문: 처음 경매 투자 시, 투자금은 얼마나 되었나요?
답변: 19년도에 4천만 원의 현금과 신용 대출로 8천만 원을 마련하여 시작했습니다. 그 돈으로 1억대 아파트를 낙찰받았고, 투자금은 약 2,500만 원 정도 들었습니다.
질문: 첫 번째 경매에서 어떤 결과를 얻었나요?
답변: 1억 6500만 원에 낙찰받은 아파트를 1억 8,200만 원에 바로 팔았습니다. 한 달 정도 걸렸고, 세금을 제하고 남은 순수익은 약 1,300만 원 정도였습니다.
질문: 경매를 진행하면서 어떤 경험을 했나요?
답변: 처음 입찰할 때, 법원에서 입찰표를 작성하면서 떨렸습니다. 손이 떨려서 세 번이나 틀렸고, 입찰 작성하는 데 한 시간이 걸렸습니다. 하지만 점차 익숙해져서 지금은 5분에서 10분이면 입찰을 마칩니다.
질문: 경매에서 중요한 점은 무엇인가요?
답변: 많은 분들이 경매에서 싸게 사면 된다고 생각하지만, 사실 그보다 중요한 것은 '어떤 아파트를 싸게 사느냐'입니다. 즉, 미래에 가격이 떨어질 확률이 적고, 오를 가능성이 더 높은 지역을 선택하는 것이 중요합니다.
질문: 경매 투자 전에 무엇을 공부해야 하나요?
답변: 경매 투자를 시작하기 전에 지역 공부가 선행되어야 합니다. 어떤 지역이 미래에 가격 상승 가능성이 높은지, 혹은 가격 하락 위험이 적은지 파악하는 것이 중요합니다.
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