지방 부동산 시장에 대한 전망은 어떻게 보시나요?

양도세 셈법 변경에 따른 양도세 부담은 얼마나 증가했나요?

질문: 최근 분양권 시장에서 거래가 급감한 이유는 무엇인가요?

답변: 최근 분양권 시장에서 거래가 급감한 이유는 양도세 셈법이 변경되면서 매수자가 양도세 부담을 크게 지게 되어서입니다. 과거에는 손피 거래에서 양도세를 매도자가 부담했지만, 변경된 셈법에 따르면 이제 매수자가 양도세를 전액 부담해야 하므로, 거래가 매력적이지 않게 되었고 그로 인해 거래가 줄고 가격이 하락한 것입니다.

질문: 양도세 셈법 변경에 따른 양도세 부담은 얼마나 증가했나요?

답변: 양도세 부담이 크게 증가했습니다. 예를 들어, 분양가가 12억 원인 분양권이 17억 원에 거래될 경우, 양도세 부담액이 기존 5억 4,500만 원에서 변경 후 9억 6,600만 원으로 두 배 가까이 증가했습니다. 이는 매수자가 부담해야 하는 양도세이기 때문에, 매수자 입장에서 큰 부담이 됩니다.

질문: 양도세 부담이 증가한 상황에서 매수자가 분양권을 구매할 이유가 있을까요?

답변: 매수자는 양도세 부담이 커지면서 굳이 분양권을 구매할 이유가 없어졌습니다. 거래 금액이 크게 증가하면서 시세보다 비싸게 분양권을 구매하는 셈이 되어, 오히려 더 많은 비용을 지불하게 되므로 매수자에게는 매력이 없게 되었습니다. 따라서, 거래가 줄어들고 마이너스 피가 속출하는 상황입니다.

질문: 이전에는 분양권 거래가 활발했는데, 그 이유는 무엇이었나요?

답변: 이전에는 분양권 거래가 활발했던 이유는 매도인과 매수인 간의 이해관계가 맞아떨어졌기 때문입니다. 매도인은 세금을 줄이기 위해 분양권을 상대적으로 저렴하게 팔았고, 매수인은 신축 아파트의 인기를 기대하며 차익을 얻을 수 있다고 생각했기 때문에 거래가 활발했습니다. 그러나 양도세 셈법이 변경되면서 매수자의 부담이 커지고 거래가 줄어들게 된 것입니다.

질문: 현재 분양권 거래가 감소한 주요 이유는 양도세 부담 외에 무엇이 있을까요?

답변: 현재 분양권 거래가 감소한 주요 이유는 양도세 부담 외에도, 시세보다 비싸게 구매하는 것에 대한 경계심이 커졌기 때문입니다. 또한, 거래가 급격히 줄어들면서 마이너스 피가 속출하고, 다운 거래 유혹도 강해져 거래가 더욱 어려워지고 있습니다.

질문: 분양권 거래가 줄어든 이유는 무엇인가요?

답변: 분양권 거래가 줄어든 이유는 양도세 셈법 변경에 따라 매수자가 양도세 부담을 더 이상 감당할 수 없게 되었기 때문입니다. 과거에는 매도자가 부담했던 양도세가 이제 매수자에게 전가되면서 거래가 줄어들었고, 시세보다 비싸게 분양권을 구매하는 것이 매력적이지 않게 되었습니다.

질문: 서울에서 마이너스 프리미엄 거래가 발생한 사례가 있나요?

답변: 네, 서울에서도 마이너스 프리미엄 거래가 발생한 사례가 있습니다. 예를 들어, 동작구 상도동의 '상도 푸르지오' 분양권은 분양가보다 3천만 원 낮은 가격으로 거래되고 있으며, 월계동 '서울원 아이파크'와 강서구 '등촌 힐스테이트' 등의 분양권도 마이너스 프리미엄을 보이고 있습니다.

질문: 분양권 시장의 위축 외에 어떤 부작용이 있을 수 있나요?

답변: 분양권 시장이 위축되면서 불법적인 '다운 거래'가 발생할 수 있습니다. 이는 거래 금액을 낮추어 신고하는 불법 행위로, 적발되면 부당 과소 신고와 가산세, 과태료 등의 처벌을 받을 수 있습니다. 이러한 불법적인 거래는 큰 법적 문제를 일으킬 수 있기 때문에 조심해야 합니다.

질문: 최근 분양권 거래가 얼마나 줄어들었나요?

답변: 분양권 거래는 최근 몇 년 동안 급격히 줄어들었습니다. 예를 들어, 서울에서 분양권 거래가 가장 활발했던 2015년을 지나, 2021년과 2022년에는 거래량이 거의 없었으며, 2023년과 2024년에도 거래량은 여전히 매우 적습니다. 전국적으로도 2020년까지는 거래가 많았지만, 이후로는 현저히 줄어든 상태입니다.

질문: 분양권 거래가 줄어든 시점은 언제부터인가요?

답변: 분양권 거래가 줄어든 시점은 2021년과 2022년부터 본격적으로 나타났습니다. 특히 2021년부터 거래량이 급격히 줄어들었고, 2023년과 2024년에도 거래가 늘어나지 않았습니다. 이는 시장의 위축과 함께 양도세 셈법 변화로 인해 매수자들의 부담이 커지면서 거래가 감소한 결과입니다

질문: 2024년에도 분양권 거래가 활발하지 않은 이유는 무엇인가요?

답변: 2024년에도 분양권 거래가 활발하지 않은 이유는 정책적인 부분과 공사비 상승이 큰 영향을 미쳤기 때문입니다. 분양가가 높고, 공사비가 많이 올라 건축비 부담이 커지면서 분양권 거래가 왕성하게 이루어지지 않았습니다. 또한, 분양권 시장이 위축되면서 거래량이 줄어든 상황입니다.

질문: 2025년에는 부동산 시장에 어떤 변화가 있을 것이라고 보시나요?

답변: 2025년 하반기에는 부동산 시장에서 조정이 올 것으로 예상되지만, 반등이 나올 수밖에 없다고 봅니다. 원가는 토지와 건축물로 이루어져 있는데, 최근 몇 년 사이 건축비가 많이 상승하면서 건축비가 여전히 높은 상태이기 때문입니다. 특히 지방 부동산 시장에서 대반전이 일어날 가능성이 높다고 보고 있습니다.

질문: 분양권 투자에 대한 메리트가 없는 건가요?

답변: 분양권 투자가 지금 당장은 메리트가 낮다고 할 수 있지만, 부동산 시장에는 항상 사이클이 존재합니다. 현재는 지방 시장이 얼어붙어 있지만, 미분양을 구매하는 전략은 여전히 좋은 기회가 될 수 있습니다. 특히 지방 시장은 공급이 적고 재개발, 재건축도 거의 진행되지 않아 향후 가능성이 크다고 보고 있습니다.