강남, 서초, 송파 지역의 부동산 시장은 어떤가요?
Q2: 대구와 부산의 부동산 시장은 어떤 차이점이 있나요?
A2: 대구의 공급량은 매우 적고, 향후 몇 년간 공급이 부족할 가능성이 큽니다. 따라서 대구는 장기적으로 안정적인 투자처가 될 수 있습니다. 그러나 부산은 공급이 적게 보이지만, 전체적으로 보면 공급이 늘어날 가능성이 있기 때문에 단기적인 반등 후 장기적으로는 불확실할 수 있습니다. 그래서 부산은 투자에 있어 주의가 필요합니다.
Q3: 미확정 물량을 고려해야 하는 이유는 무엇인가요?
A3: 미확정 물량은 확정된 물량보다 훨씬 더 중요한 데이터를 제공합니다. 확정 물량만 보고 공급 부족을 주장하는 것은 오류입니다. 실제로 착공 및 분양 물량이 진행되는 것은 확정된 물량뿐만 아니라 미확정 물량까지 고려해야 정확한 시장 상황을 파악할 수 있습니다. 따라서 미확정 물량을 포함한 전체 데이터를 분석해야 시장의 트렌드를 예측할 수 있습니다.
Q4: 부동산 투자에서 중요한 것은 무엇인가요?
A4: 부동산 투자에서 중요한 것은 잘못된 의사결정을 하지 않는 것입니다. 많은 사람들이 투자하면서 실수를 하지만, 그 실수를 막는 것이 훨씬 더 중요합니다. 부동산 시장은 과거의 데이터와 사실을 기반으로 분석해야 하며, 그러한 분석을 통해 올바른 결정을 내려야 합니다. 잘못된 투자 결정을 막는 것이 가장 중요하다고 생각합니다.
Q5: 향후 부동산 시장에 대한 전망은 어떻게 보시나요?
A5: 향후 부동산 시장은 올해 하반기부터 크게 변화할 가능성이 있습니다. 현재 시장은 힘든 시기를 겪고 있지만, 1년 정도 후에는 큰 기회가 올 것입니다. 많은 사람들이 고통스러운 시기를 겪고 있지만, 한국의 국민성이 힘들 때 더욱 똘똘 뭉쳐 이겨내는 점을 고려할 때, 향후 좋은 기회가 올 것으로 예상합니다.
Q1: 현재 정부의 부동산 정책에 대한 의견은 어떤가요?
A1: 정부의 부동산 정책은 특히 30대, 40대 세대에게 매우 위험한 영향을 미쳤다고 생각합니다. 대출 이자가 잠시 싸게 느껴질 수 있지만, 20년, 30년, 40년 동안 이자를 갚아야 하는 사람들은 집값이 하락할 경우 큰 위험에 처할 수 있습니다. 특히, 수도권의 부동산은 23년, 24년에 대출을 받아 산 사람들에게 더욱 위험한 상황이 될 수 있습니다.
Q2: 수도권 부동산 시장이 하락할 경우 어떻게 될까요?
A2: 수도권 부동산이 25%에서 40% 정도 하락할 경우, 많은 사람들이 매매를 강제로 해야 할 수 있습니다. 이는 경매로 이어질 가능성이 높고, 향후 4년 동안, 특히 25년부터 28년까지는 자산을 크게 불릴 수 있는 기회가 올 것이라고 예상합니다.
Q3: 지방 부동산 시장은 어떻게 전망되나요?
A3: 지방은 그동안 매우 안 좋았지만, 다시 좋아질 가능성이 높습니다. 금융위기 이후, 수도권 부동산이 많이 올랐던 것처럼 지방도 공급 부족 상황에 처해 있었고, 앞으로 수년 동안 공급이 부족할 것으로 보입니다. 특히 하반기부터 지방의 부동산 가격은 더 떨어지겠지만, 그 후에는 상승할 가능성이 큽니다. 저는 지방에서 많은 기회를 보고 있으며, 경매를 통해 투자를 추천합니다.
Q4: 대구와 부산의 부동산 시장은 어떻게 다를까요?
A4: 대구와 부산은 비슷한 시장처럼 보이지만, 대구는 공급이 매우 적습니다. 특히 2023년, 2024년에는 대구의 공급이 급격히 줄어들 예정입니다. 반면, 부산은 공급량이 상대적으로 많고, 시장 상황이 더 위험할 수 있습니다. 대구의 공급 부족이 장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 크기 때문에, 대구 시장을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
Q5: 부동산 전문가들이 말하는 공급 부족은 실제로 어떤 의미인가요?
A5: 부동산 전문가들이 공급 부족을 이야기할 때, 그들이 보는 건 확정된 공급 물량만입니다. 그러나 실제로 공급 부족이 발생한 곳은 수도권뿐이며, 확정된 물량만으로는 시장을 정확히 예측할 수 없습니다. 예를 들어, 2022년과 2023년 동안의 공급 부족 이야기도 실제 데이터와 다르게 해석될 수 있었습니다. 실질적인 공급 부족을 반영하려면 확정 물량뿐 아니라 시장의 변화도 함께 고려해야 합니다.
Q1: 강남, 서초, 송파 지역의 부동산 시장은 어떤가요?
A1: 강남, 서초, 송파 지역은 최근 하락폭이 꽤 클 것입니다. 그러나 이 지역은 대출이 제한되었기 때문에 현금으로만 거래가 이루어졌고, 금리가 올라갔어도 급하게 팔지 않아 반등이 빠른 편이었습니다. 하지만 이번 하락에서는 강남, 서초, 송파 지역도 하락을 피할 수 없을 것입니다. 이런 지역들이 항상 오를 것이라고 생각하고 투자한다면, 그건 개인의 선택이지만 조심해야 합니다.
Q2: 슈퍼리치 시장은 다른 시장과 어떻게 다른가요?
A2: 슈퍼리치 시장은 매우 다른 시장입니다. 서울 강남, 서초, 송파 지역은 대형 평형 아파트가 부족한 상황인데, 이러한 시장에서는 고급 대형 아파트가 유망합니다. 특히 강남, 서초, 송파에 거주할 수 있는 슈퍼리치층을 대상으로 한 아파트가 인기가 있으며, 이런 고급 시장은 전반적인 부동산 시장과는 별개로 움직입니다. 하지만 전체 시장을 대변하는 것은 아니기 때문에 일반적인 부동산 시장과는 차이가 있습니다.
Q3: 다른 지역의 부동산 시장은 어떤가요?
A3: 서울 강남, 서초, 송파를 제외한 나머지 지역들은 현재 매우 불안정한 상황입니다. 서울과 수도권에서 일부 지역은 하락 가능성이 높습니다. 이 지역들은 고평가된 곳들이 많기 때문에, 현 시점에서 부동산을 구매하는 것은 위험할 수 있습니다. 특히 지방은 이미 거품이 많이 빠져 있기 때문에 서울보다는 상대적으로 덜 떨어질 것으로 보입니다.
Q4: 서울 부동산 시장의 향후 하락 가능성은 어떻게 되나요?
A4: 서울 부동산 시장은 최소한 25%에서 40% 정도 하락할 가능성이 매우 높습니다. 이는 현재의 소득 수준과 금리 수준을 유지한다고 가정했을 때 수학적으로 계산한 결과입니다. 특히 서울의 강남 3구와 같은 고평가된 지역에서는 더 큰 하락이 예상됩니다.
Q5: 2021년에 아파트를 팔고 달러를 샀던 사람들의 상황은 어떻게 되나요?
A5: 2021년 10월에 아파트를 팔고 달러를 샀던 사람들은 지금 매우 행복한 상황일 것입니다. 그들은 고점에서 매도하고 달러로 투자했기 때문에 지금 현재의 경제 불안정성을 겪지 않고 안정적인 상태에 있을 수 있습니다. 반면, 지금 집을 사는 사람들은 불안정한 상황에서 대출 특례를 이용하여 집을 구매하고 있기 때문에 그들의 상황은 매우 불안할 수 있습니다.
Q6: 정부의 부동산 정책에 대해 어떻게 생각하시나요?
A6: 저는 정부의 부동산 정책이 잘못되었다고 생각합니다. 대출 특례나 지원 정책은 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 결과적으로 불안정한 시장을 만들고, 사람들이 과도하게 대출을 받아 집을 구매하게 만들었습니다. 그로 인해 시장이 왜곡되었고, 많은 사람들이 잘못된 정보에 현혹되어 위험한 투자를 하고 있습니다.
Q1: 서울 강남구의 아파트 가격은 어떻게 변동했나요?
A1: 서울 강남구 아파트 가격은 거의 전고점까지 올랐습니다. 그러나 이 가격 상승이 얼마나 의미 있는지에 대해 의문을 가질 수 있습니다. 아파트를 팔고 그 돈으로 달러를 샀다면 더 나았을까요? 아파트를 구매할 때는 여러 가지 비용이 발생하지만, 달러를 구매할 때는 그 비용이 적다는 점에서 차이가 있습니다.
Q2: 노원구의 아파트 시장은 어떤가요?
A2: 노원구는 2022년 12월 최저점에서 반등이 있었지만, 그 반등이 크지 않았습니다. 사실 이 반등은 전형적인 '데드캡 바운스'로, 정부 특례가 쏟아졌음에도 불구하고 큰 변화를 가져오지 못한 상황입니다. 이때 아파트를 팔고 달러로 바꾸었으면 더 나았을 가능성이 있습니다.
Q3: 부동산 시장에 대해 어떻게 생각하시나요?
A3: 일부 지역을 기준으로 부동산 시장이 오를 것이라고 주장하는 목소리가 있지만, 전체 부동산 시장을 대표한다고 보기 어렵습니다. 20년 동안 부동산 경매 건수가 급증했으며, 그로 인해 많은 사람들이 경매에 나오는 상황을 겪고 있습니다. 따라서 '부동산은 사면 오른다'는 말을 믿지 말고 조심해야 합니다.
Q4: 경매 건수가 급증하는 이유는 무엇인가요?
A4: 현재 경매 건수는 12월에 1,000건 이상으로 증가했습니다. 이는 과거의 고점에서 잘못된 시점에 아파트를 샀던 사람들이 많은 경매에 처하게 되었기 때문입니다. 앞으로 경매 건수는 더 늘어날 가능성이 높으며, 특히 올해 하반기에 강한 경제 충격이 오면 2026년에는 더 많은 경매 물건이 쏟아질 것입니다.
Q5: 2025년 하반기 부동산 시장에 대해 어떻게 전망하나요?
A5: 2025년 하반기에는 부동산 시장에서 큰 하락이 예상됩니다. 그 원인은 한국 경제의 전반적인 어려움과 함께 자영업자, 중소기업, 대기업 모두 힘든 상황에 처해 있기 때문입니다. 최근 신동아 건설이 파산한 사례처럼, 부동산 관련 기업들의 위기도 증가할 것으로 보입니다.
Q6: 한국 경제와 부동산 시장의 위기 원인은 무엇인가요?
A6: 한국 경제와 부동산 시장의 위기는 정부의 무리한 금리 인하 정책, 공급 부족 등을 이유로 계속해서 가격이 오르고 있다는 점에 있습니다. 하지만 그에 따른 하락 가능성에 대한 이야기는 전혀 언급되지 않았습니다. 이러한 상황은 일부 부동산 전문가들의 책임도 큽니다. 금리가 내려가고, 공급이 부족하다는 이유만으로 부동산 가격 상승을 계속 주장하는 것은 문제를 심화시킬 수 있습니다.
Q7: 일부 부동산 전문가들에 대한 생각은 무엇인가요?
A7: 저는 일부 부동산 전문가들이 금리 인하와 공급 부족만을 이야기하며 가격 상승을 주장해온 점에 대해 비판적입니다. 이들이 실제로 중요한 경제적 요인들을 무시하고 부동산 시장에 대한 과장된 낙관론을 퍼뜨렸기 때문입니다. 결과적으로 사람들이 잘못된 시점에 투자하고, 심각한 경제적 피해를 입게 된 것입니다.
Q1: 지금 부동산 시장 상황은 어떤가요?
A1: 현재 부동산 시장이 멈췄다고 얘기하고 있습니다. 하락 거래도 조금씩 나오고 있다고 하는데, 2025년 상반기는 괜찮을 것이라고 보고 있습니다. 이유는 여러 가지가 있는데, 정부에서 정책 자금을 풀고, 신생아 특례 한도가 커지기 때문입니다.
Q2: 신생아 특례 한도에 변화가 있나요?
A2: 네, 신생아 특례의 소득 한도가 부부 합산 1억 3천에서 2억 5천까지 늘어납니다. 이제 대부분의 사람들이 이 특례를 받을 수 있게 되며, 이를 통해 거래가 조금 늘어날 가능성도 있습니다.
Q3: 2025년 상반기 부동산 시장은 어떻게 될까요?
A3: 2025년 상반기에는 거래가 조금 늘고, 시장이 좋아질 수 있을 것입니다. 다만, 2024년처럼 뜨거운 시장으로 가는 건 쉽지 않다고 보고 있습니다. 2024년 하반기부터 시장이 꺾였고, 2025년 1월부터는 조금 더 나아질 가능성이 있습니다.
Q4: 하반기에는 어떤 상황이 올까요?
A4: 2025년 하반기에는 경제 충격과 함께 스트레스 DSR 3차가 예정되어 있습니다. 또한, 미국 경제에서 파열음이 나타날 가능성도 있기 때문에, 하반기에는 상황이 나빠질 가능성이 높다고 봅니다.
Q5: 미국 경제와 금리에 대해서 어떻게 생각하시나요?
A5: 미국은 2024년 9월에 금리를 인하했는데, 이는 경제 상황이 심각하다는 신호입니다. 2001년, 2007년에도 비컷 금리를 한 적이 있었고, 그 이후로 경제 위기가 있었습니다. 현재 미국 경제도 어려운 상황이고, 금리 인하 후 6개월에서 1년 정도 뒤에 후폭풍이 올 수 있습니다.
Q6: 2025년 하반기 부동산 시장은 어떤 전망인가요?
A6: 2025년 하반기 부동산 시장은 상당히 위험할 수 있으며, 큰 하락이 올 가능성이 높다고 보고 있습니다. 2008년처럼 상반기에는 괜찮았지만, 하반기에 크게 하락한 사례가 있었기에, 비슷한 상황이 올 수 있다고 예상합니다.
Q7: 일부는 집값이 결국 오를 것이라고 보는데, 이에 대해 어떻게 생각하시나요?
A7: 그 의견도 있을 수 있지만, 현재의 상황을 보면 2025년 하반기에는 집값이 큰 폭으로 하락할 가능성이 높다고 보고 있습니다. 경제적인 충격이 예상되며, 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
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