주택을 살 때의 가장 중요한 점은 무엇인가요?

청약 통장에 대한 현재 상황은 어떻게 보시나요?

1. 청약을 계속 유지해야 할까요?

• 질문: 청약 통장이 의미가 없다는 얘기도 있는데, 지금도 청약을 계속 유지해야 하나요?
• 답변: 청약 통장은 계속 유지하는 것이 좋습니다. 다만, 강남 3구를 제외한 대부분의 청약은 시세대로 나오기 때문에 큰 메리트가 없습니다. 가끔씩 괜찮은 청약이 나오기도 하니, 청약 통장은 유지하며 기회를 봐야 합니다. 하지만 청약만 믿고 모든 계획을 세우는 것은 위험합니다.

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2. 청약을 신청하면서 월세나 전세를 살면 어떻게 해야 할까요?

• 질문: 청약을 노리면서 전세나 월세를 계속 살면 좋을까요?
• 답변: 청약에 대한 기대감을 가지고 전세나 월세를 살면서 기다리는 건 괜찮지만, 청약 당첨은 확률이 매우 낮습니다. 청약을 통한 집 마련을 목표로 하기보다는, 지금 실거주할 수 있는 주택을 구입하는 것이 더 현실적일 수 있습니다.

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3. 주택 구매 시 장점과 단점은 어떻게 고려해야 할까요?

• 질문: 집을 살 때 단점이 너무 눈에 띄면 포기하고 싶은 마음이 듭니다. 어떻게 해야 할까요?
• 답변: 주택을 살 때 단점에 너무 집중하지 말고, 장점을 우선적으로 고려해야 합니다. 예를 들어, 교통 편의성이나 입지 등 주요한 장점들이 있기 때문에, 작은 단점(예: 언덕이나 작은 불편함)은 크게 신경 쓰지 않는 것이 좋습니다. 거래가 활발한 지역이라면 장점을 보고 긍정적인 마음으로 매수를 결정하는 것이 중요합니다.

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4. 지방의 고급 아파트는 어떻게 봐야 할까요?

• 질문: 지방의 고급 아파트들, 예를 들어 10억 이상 되는 아파트들은 어떻게 생각하시나요?
• 답변: 고급 아파트는 지역 특성과 수요에 따라 계속해서 좋은 성과를 낼 수 있습니다. 예를 들어, 대구 수성구나 부산 동래구 같은 지역은 미래가 밝다고 볼 수 있습니다. 하지만 서울 사람이 지방 고급 아파트에 투자하는 것은 그 지역에 직접 거주할 계획이 없다면, 그다지 매력적인 선택은 아닐 수 있습니다. 지방 고급 아파트는 지역 특성과 수요를 잘 분석한 후 결정해야 합니다.

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5. 주택 구매 예산은 어떻게 설정해야 할까요?

• 질문: 내가 예를 들어 연봉 5천만 원에 2억 원 정도 자금이 있을 경우, 어떤 가격대의 집을 사는 것이 좋을까요?
• 답변: 연봉 5천만 원이라면, 5~6억 원대의 주택을 목표로 하는 것이 현실적입니다. 대출을 조금 받더라도, 그 정도의 가격대에서 적당한 입지의 집을 찾는 것이 좋습니다. 무리하게 고가 주택(9억 이상)을 사면 대출 부담이 커지며, 역전세 리스크 등 여러 가지 리스크가 있을 수 있으니, 너무 고급 주택에 투자하는 것은 피하는 것이 좋습니다.

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6. 갭 투자 전략은 어떻게 접근해야 할까요?

• 질문: 갭 투자 전략을 사용하는 것이 괜찮은가요?
• 답변: 갭 투자 전략은 자기 자본을 적게 들여서 투자할 수 있는 방법입니다. 예를 들어, 전세를 끼고 집을 구매하면 적은 자본으로도 투자할 수 있습니다. 하지만 무리한 대출이나 너무 큰 갭 투자는 위험할 수 있습니다. 지금은 입지가 좋은 곳에 투자하는 것이 좋고, 그곳에서 조금 불편하더라도 임차인이 있을 가능성이 높은 곳을 선택하는 것이 전략적으로 유리합니다.

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7. 주택을 살 때의 가장 중요한 점은 무엇인가요?

• 질문: 집을 살 때 가장 중요한 점은 무엇인가요?
• 답변: 주택을 살 때 가장 중요한 점은 입지입니다. 특히 교통, 상권, 교육시설 등 주변 환경이 중요합니다. 그리고 장점을 우선 고려하고, 거래가 활발한 곳에서 긍정적인 마음으로 매수를 결정하는 것이 좋습니다. 작은 단점이나 불편함에 너무 신경 쓰지 말고, 장기적인 투자 관점을 가지는 것이 중요합니다.

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질문 1: 고가의 아파트에 대한 미래 전망은 어떤가요?

답변:

고가의 아파트, 특히 10억 원 이상, 15억 원, 20억 원을 넘는 아파트의 경우, 지역에 따라 다를 수 있지만, 특정 지역에서는 여전히 유망할 수 있습니다. 예를 들어 대구의 수성구나 동래구 같은 곳은 여전히 가치가 높고 앞으로도 신축 아파트 위주로 발전할 가능성이 큽니다. 이런 지역은 서울에서 부유한 사람들이 선호할 수 있는 지역이므로, 그 지역의 아파트 가치는 일정 부분 유지되거나 상승할 수 있습니다. 그러나 서울 외 지역에서 고가의 아파트에 투자하려는 경우, 실거주 목적이 아닌 투자 목적이라면 상대적으로 불리할 수 있습니다. 서울에서 실거주를 하지 않으면서 지방 고가 아파트에 투자하는 것은 리스크가 크기 때문에, 실거주를 고려하지 않으면 굳이 지방 고가 아파트에 투자하는 것보다 다른 투자처를 고려하는 것이 나을 수 있습니다.

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질문 2: 청약 통장에 대한 현재 상황은 어떻게 보시나요?

답변:

현재 청약 시장은 서울 강남 3구를 제외한 지역에서는 큰 메리트가 없다는 의견이 많습니다. 그 외의 지역에서는 시세대로 분양되는 경우가 많아 실제로 가성비가 좋은 청약이 드물기 때문에 청약만 믿고 기다리는 것은 위험할 수 있습니다. 청약 통장은 계속 유지하면서 기회가 있을 때 도전하는 것이 좋지만, 청약이 유망한 기회를 제공하는 경우는 많지 않기 때문에 청약만으로 주거지를 마련하려는 전략은 점차 불확실해질 수 있습니다.

청약 통장의 유지 여부는:

• 청약 점수와 가점이 유리한 상황이라면 계속 유지하는 것이 좋습니다. 다만, 공공분양의 경우 부담이 커지는 점을 고려해야 하므로 25만 원 이상의 월 납입금이 부담스러운 경우, 금액을 조정하여 적당히 유지하는 것이 바람직합니다.
• 공공분양의 경우 일부는 가성비가 좋은 매물이 나올 수 있지만, 경쟁률이 매우 높기 때문에 당첨 확률이 낮다는 점을 인식하고, 청약 외 다른 대안을 고려하는 것도 좋은 방법입니다.

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질문 3: 공공분양과 관련해 25만 원 이상의 청약 납입금이 부담스러울 경우 어떻게 해야 할까요?

답변:

청약 통장을 유지하는 것이 좋지만, 25만 원 이상의 납입금이 부담스러울 경우, 일부 금액을 낮추고 적은 금액으로 유지하는 방법을 고려할 수 있습니다. 월납입금을 조정하면서 청약 기회를 계속해서 노리는 것이 좋은 전략일 수 있습니다. 예를 들어, 청약 점수가 크게 올라가지 않더라도 주택 유형에 따라 추첨 방식으로 당첨될 가능성이 있기 때문에, 매달 일정 금액을 유지하면서 도전하는 것도 나쁘지 않습니다.

특히, 공공분양 중 일부는 실제로 가성비가 좋은 매물로 나올 수 있기 때문에, 납입 금액을 줄이더라도 기회가 올 때 도전하는 것이 좋습니다. 다만, 청약을 너무 의존하는 것보다는 다양한 방법으로 주거지 확보를 고려하는 것이 안전합니다.

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질문 1: 재개발 빌라에 대한 투자는 어떻게 생각하시나요?

답변:

일반 빌라보다는 재개발이 예정된 빌라가 더 나은 선택이 될 수 있습니다. 그러나 재개발이 확정되지 않은 초기에 투자하는 것은 매우 위험합니다. 특히, 재개발 조합 설립 인가가 나지 않은 상태에서 투자하는 것은 리스크가 매우 큽니다. 실제로 그런 매물은 해제되거나 불확실한 경우가 많아서, 인가가 난 후에 투자하는 것이 더 안전합니다. 또한, 재개발이 완료되었을 때 아파트로 바뀌는 경우에도, 그 부지의 크기와 주변 환경에 따라 시세가 크게 달라질 수 있으므로, 그런 요소들을 충분히 고려하고 투자 결정을 해야 합니다. 신축 빌라보다는 재개발이 확정된 지역이나, 아파트로 바뀔 가능성이 높은 빌라에 투자하는 것이 나을 수 있습니다.

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질문 2: 모아 타운에 대한 투자는 어떤가요?

답변:

모아 타운은 토지의 크기와 입지에 따라 성공 여부가 달라질 수 있습니다. 규모가 작은 모아 타운의 경우, 아파트로 개발되더라도 시세 상승이 제한적일 수 있어 위험합니다. 특히, 주변 환경이나 인프라가 발전하지 않은 곳에서는 예상보다 큰 수익을 얻기 어려울 수 있습니다. 만약 모아 타운이 대형 건설사에 의해 개발되고, 입지가 괜찮다면 투자 가치는 있지만, 소규모 모아 타운에 대한 투자는 신중할 필요가 있습니다. 즉, 규모가 크고 입지가 좋은 곳을 선택하는 것이 중요합니다.

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질문 3: GTX 관련 지역에 투자하는 것은 어떤가요?

답변:

GTX 노선이 생긴다고 해서 그 지역의 집값이 반드시 급등하는 것은 아닙니다. GTX 노선은 출퇴근 효율성을 높이는 목적이 있지만, 그렇다고 그 지역의 가치가 자동으로 올라가는 것은 아닙니다. 특히, GTX가 들어간다고 해서 그 지역이 갑자기 재건축이 진행되거나, 다른 개발이 활발히 이루어지는 것은 아닙니다. GTX 근처에서 투자하려면, 교통망 외에도 해당 지역의 입지, 개발 가능성, 주변 시세와 환경 등을 고려해야 합니다. 따라서 GTX 관련 호재만 보고 무리하게 투자하는 것은 위험할 수 있으며, 장기적인 시세 상승 가능성이 큰 지역에 더 신경 쓰는 것이 좋습니다.

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질문 4: 지방 대도시의 '똘똘한 한 채' 전략은 어떻게 보시나요?

답변:

지방 대도시에서 '똘똘한 한 채' 전략은 가능성이 있지만, 신축과 구축 간의 시세 차이가 크기 때문에 신축 위주로 투자하는 것이 유리할 수 있습니다. 지방 대도시 중에서는 몇몇 상위 급지에서 시세가 반등하는 경우가 있지만, 그 지역의 시장 특성을 잘 파악해야 합니다. 지방의 구축 아파트는 시세 상승 가능성이 제한적일 수 있으며, 신축 아파트는 수요가 일정하게 유지될 가능성이 큽니다. 또한, 입지가 좋고 교통이 편리한 곳은 더욱 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 즉, 지방 대도시에서는 신축을 중심으로 한 투자 전략이 더 안정적이고 효과적일 수 있습니다.

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질문 5: 지방 대도시에서 아파트 투자, 특히 '똘똘한 한 채' 전략은 어떻게 실행해야 할까요?

답변:

지방 대도시에서 '똘똘한 한 채' 전략을 성공적으로 실행하려면, 입지와 신축 여부가 가장 중요한 요소입니다. 신축 아파트는 일반적으로 시세 상승과 안정적인 수요를 기대할 수 있기 때문에, 입지가 좋은 신축 아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 또한, 해당 지역의 미래 개발 계획이나 교통망 변화도 중요한 고려사항입니다. 예를 들어, 지방 대도시에서 주요 교통망 확장 예정지나 재개발 지역에 위치한 아파트는 더 큰 잠재력을 가질 수 있습니다. 따라서 단순히 '똘똘한 한 채'를 추구하기보다는, 해당 지역의 개발 가능성, 주변 환경, 교통 등 종합적인 요소를 고려하여 투자를 결정해야 합니다.

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질문 1: 구성남 지역에 투자하려다 성동구의 준신축 아파트도 살 수 있다는 것을 알게 되었어요. 어느 지역에 투자하는 게 더 나을까요?

답변:

만약 투자금으로 성동구의 준신축 아파트를 살 수 있다면, 입지 측면에서 성동구가 더 유리할 수 있습니다. 성동구는 서울 내에서도 중심지로서 교통, 상업, 문화 등의 인프라가 뛰어나기 때문에 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 하지만 구성남 지역의 재개발 가능성도 큰 장점이 될 수 있는데, 이는 시간과 리스크를 감수하면서 장기적인 투자를 고려하는 경우 유리할 수 있습니다. 결국 어떤 선택을 할지는 개인의 투자 성향에 달려 있으며, 재개발 지역은 큰 수익을 낼 수 있지만 시간이 오래 걸릴 수 있는 점을 고려해야 합니다.

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질문 2: 광교, 동탄처럼 서울과 연결되지 않은 수도권의 대규모 신도시 지역은 어떻게 보시나요?

답변:

광교, 동탄은 서울과의 연결성을 높이기 위한 교통망 개발이 계속 진행 중이라, 그 지역들의 장기적인 발전 가능성은 높습니다. 특히 GTX나 SRT와 같은 교통 노선이 강화되면, 서울과의 접근성이 더욱 좋아져서 투자 가치가 올라갈 수 있습니다. 하지만 이들 지역은 신도시로 자리잡은 지 오래되지 않았기 때문에, 향후 추가적인 개발과 교통망 확장 등을 고려한 투자가 필요합니다. 이런 지역들은 현재와 비슷한 분위기가 유지될 가능성이 크기 때문에, 안정적인 투자가 될 수 있습니다.

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질문 3: 평택이나 용인 같은 반도체 벨트 지역에 대한 투자에 대해 어떻게 생각하시나요?

답변:

반도체 벨트가 발전하는 지역이라 하더라도, 아파트 투자에 있어서는 신중할 필요가 있습니다. 예를 들어 평택이나 용인 같은 지역은 대기업과의 연계성이 크지만, 서울에서 멀리 떨어져 있는 만큼 서울 외곽에서의 아파트 수요는 제한적일 수 있습니다. 이런 지역들은 공장 근처에 토지를 사는 것이 더 나은 투자 방식일 수 있습니다. 아파트 수요는 장기적으로 서울 중심지와의 거리, 교통 접근성 등 여러 요소에 의해 영향을 받기 때문에, 너무 멀리 떨어져 있는 지역은 오히려 불리할 수 있습니다. 따라서 그런 지역에 아파트를 사는 것보다는, 서울과의 연결성을 고려한 투자처를 선택하는 것이 더 좋습니다.

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질문 4: 빌라 시장에 대한 전망은 어떻게 보시나요? 특히 중기 기간을 두고 투자하려는 경우, 빌라를 사는 것이 어떤가요?

답변:

빌라 시장은 최근 몇 년 간 약간의 상승세를 보였지만, 여전히 투자 리스크가 높을 수 있습니다. 특히 서울 외곽이나 지방의 빌라는 장기적으로 가격 상승이 제한적일 수 있고, 정부의 규제나 정책 변화에도 영향을 받을 수 있습니다. 빌라를 중기 투자 목적으로 사두는 것은 월세 수익을 얻을 수 있지만, 시세 상승에 기대하기 어려울 수 있습니다. 또한, 주택 수 규제와 같은 정책적인 변화가 있을 경우, 향후 매도 시 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 빌라는 월세 수익을 목표로 하되, 장기적인 시세 상승을 기대하기보다는 안정적인 월세 수익을 목표로 투자하는 것이 바람직합니다.

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질문 5: 은퇴 후 소액으로 월세 받는 것을 목표로 빌라나 소형 아파트에 투자하는 것이 좋을까요?

답변:

은퇴 후 안정적인 월세 수익을 목표로 소액으로 투자하려는 경우, 빌라보다는 소형 아파트가 더 나은 선택이 될 수 있습니다. 빌라는 가격 변동성이 크고, 특히 관리나 수요 면에서 불안정할 수 있기 때문에 안정적인 월세를 얻기 어려울 수 있습니다. 소형 아파트는 상대적으로 안정적인 수요가 있으며, 특히 주요 교통망과 가까운 지역에서 수요가 꾸준히 발생할 가능성이 높습니다. 월세 수익을 목표로 한다면, 관리가 용이하고, 지역적인 수요가 풍부한 소형 아파트를 선택하는 것이 더 안정적인 투자 방법이 될 수 있습니다.

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질문 1: 1억 대출 받아서 3억 투자금으로 9억짜리 집을 사는 것이 부담스럽지 않나요?

답변:

네, 연봉이 5천만원이라면 9억짜리 집을 사는 것이 부담스러울 수 있습니다. 그러나 중요한 점은 역전세만 발생하지 않으면 투자금으로 3억원을 활용하여, 그만큼 리스크를 줄일 수 있다는 것입니다. 만약 현재 생활에서 불편함을 감수할 수 있다면, 투자금은 최소화하고, 좋은 지역에 투자하는 것이 더 바람직합니다. 불편함을 감수하며 더 좋은 곳에 투자하는 것이 오히려 더 안전한 선택이 될 수 있습니다.

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질문 2: 금액대별로 추천하는 지역은 어디인가요?

답변:

부동산 투자에서 기본은 내가 살 수 있는 것 중에서 가장 좋은 곳을 사는 것입니다. 예를 들어, 10억 이하의 집을 사려고 한다면, 투자할 때는 위치와 향후 개발 가능성을 고려해야 합니다. 변화가 많은 지역이 미래에 발전할 가능성이 높으므로, 흑석동, 노량진 뉴타운, 이문희경, 장애 뉴타운 등이 유망한 지역으로 추천됩니다. 특히, 노량진 뉴타운과 상도동, 구성남, 광명 뉴타운 등도 관심을 두어야 할 지역입니다. 이러한 지역들은 과거에 낙후되어 있었지만, 재개발과 재정비가 이루어지면 입지가 향상될 수 있습니다.

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질문 3: 이미 가격이 오르기 시작한 지역이라도 여전히 괜찮을까요?

답변:

가격이 올랐다는 것은 그만큼 수요가 많다는 뜻이므로 여전히 괜찮다고 볼 수 있습니다. 오히려 가격이 오르지 않은 지역은 수요가 부족하고 사람들이 선호하지 않는 곳일 가능성이 높기 때문에, 이러한 지역은 주의해야 합니다. 최근에는 수요가 적은 지역들이 위험할 수 있으므로, 가격 상승이 이미 이루어진 지역들을 우선적으로 고려하는 것이 안전한 투자로 이어질 수 있습니다.

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질문 4: 경기도 외곽 지역이나 지방 소도시들은 어떻게 보시나요?

답변:

경기도 외곽 지역이나 지방 소도시들은 인구 소멸이 진행 중인 지역들이 많아서, 신중해야 합니다. 특히, 광역시와 광역시를 연결하는 소도시들은 현재 인구가 감소하는 추세에 있어, 향후 수요 부족으로 가격 상승이 어려울 수 있습니다. 이러한 지역들은 위험할 수 있으므로, 충분히 고민하고 조사를 해야 합니다.

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질문 5: 예시로 구성남 지역이나 광명 지역에 대한 입지는 어떻게 보시나요?

답변:

구성남 지역은 위례와 분당 사이에 위치하고 있으며, 재개발이 진행 중입니다. 재개발이 완료되면 완전히 다른 동네가 될 가능성이 높습니다. 현재 언덕이 많고 낙후된 지역이지만, 재개발이 이루어지면 좋은 입지로 평가될 것입니다. 광명 역시 재개발 속도가 빠르며, 5~6년 후에는 상당히 좋은 도시로 변할 가능성이 큽니다. 특히, 광명 11구역과 12구역 등 대규모 개발이 이루어질 예정이어서, 광명시의 이미지가 크게 변화할 것으로 예상됩니다. 이 지역들은 향후 2기 신도시, 3기 신도시 급으로 발전할 것입니다.

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질문 6: 재개발이 이루어지는 지역을 우선적으로 봐야 하나요?

답변:

네, 재개발이 이루어지는 지역은 향후 큰 발전 가능성이 있기 때문에 우선적으로 고려할 만한 지역입니다. 그러나 금액에 여유가 있다면, 재개발 지역보다 더 상급지에 투자하는 것이 더 좋습니다. 예를 들어, 전세를 끼고 좋은 상급지를 사는 것이 더 안정적이고 높은 수익을 기대할 수 있는 방법일 수 있습니다.