부동산 매매나 전세 시 내제 가치를 어떻게 반영하나요?

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현재 부동산 경기는 어떤 상황인가요?

Q1. 현재 부동산 경기는 어떤 상황인가요?

A1:

현재 전반적으로 부동산 시장은 상승보다는 하락기에 접어들고 있습니다. 일부 고급 아파트, 예를 들어 강남 아파트는 여전히 가격이 오르고 있지만, 전국적으로는 부동산 가격이 하락 추세에 있는 상황입니다.

Q2. 이럴 때 부동산 투자에서 어떤 점을 고려해야 하나요?

A2:

부동산 투자에서 중요한 점은 "정신을 똑바로 차리고 좋은 물건을 싸게 사는 것"입니다. 경기가 좋을 때와 나쁠 때의 시장 변화를 잘 파악하여, 하락기에는 더 좋은 기회가 될 수 있습니다.

Q3. 부동산 시장에서 땅값이 집값보다 더 많이 오를 수 있다는 이유는 무엇인가요?

A3:

통계적으로 보면, 땅값은 집값보다 약 3배 더 많이 오릅니다. 이는 땅값이 부동산 경기에 선제적으로 반응하기 때문인데, 경기가 좋으면 땅값이 오르고, 경기가 나쁘면 건축업자들이 땅을 싼 값에 사려 하면서 땅값이 계속 오릅니다.

Q4. 부동산 투자에서 중요한 점은 무엇인가요?

A4:

부동산 투자에서 중요한 점은 사람들이 투자하고 싶어하지 않는 "깊이 물건", 즉 사람들이 선호하지 않는 노후된 집이나 아파트에 투자하는 것입니다. 이런 물건은 초기 투자 비용이 낮고, 잘 관리하면 큰 수익을 낼 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

Q5. ‘깊이 물건’에 투자하는 예시를 알려주세요.

A5:

예를 들어, 대지 지분이 4.5평인 낡은 집이 있었습니다. 월세는 10만 원에서 15만 원 정도, 대출은 3천만 원에서 4천만 원 정도 가능했던 집이었습니다. 이 집의 매매 가격은 당시 가치의 절반 수준이었지만, 2021년 8월에는 3억 5천만 원으로 가격이 상승했죠. 초기 투자금은 6천만 원 정도였으므로, 큰 수익을 얻을 수 있었습니다.

Q6. 부동산 시장에서 군중 심리는 어떻게 작용하나요?

A6:

부동산 시장에서 군중 심리는 집값이 오를 것이라는 기대감으로 많은 사람들이 집을 사려고 몰리는 현상을 말합니다. 사람들이 집값이 오르기 전에 미리 사야 한다는 생각에 휘둘리면, 결국 가격이 더 오르거나 내릴 때 위험을 볼 수 있습니다. 군중 심리를 잘 분석하고, 남들보다 신중하게 투자하는 것이 중요합니다.

Q7. 부동산 투자를 할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요?

A7:

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 "시장을 읽는 것"입니다. 경기가 나쁠 때는 하락을 예상하고, 경기가 좋을 때는 상승을 예측하는 것이 중요합니다. 또한, 사람이 투자하고 싶어 하지 않는 물건을 찾고, 가격이 저렴한 시점에서 투자하는 전략이 필요합니다.

Q1. 부동산 투자에서 군중 심리는 왜 위험한가요?

A1:

군중 심리는 사람들이 주위의 의견이나 뉴스에 따라 투자 결정을 내리는 현상입니다. 이런 심리에 휘둘리면, 가격이 올라갈 때 불안감에 집을 사게 되고, 가격이 떨어지면 손실을 보게 됩니다. 따라서 자신만의 기준을 가지고, 부동산의 내제 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

Q2. 내제 가치란 무엇인가요?

A2:

내제 가치는 집이나 부동산이 실제로 가지고 있는 대지 가치 + 건물 가치를 말합니다. 대지 가치와 건물 가치를 합쳐서 부동산의 실제 가치를 계산하는 방법입니다. 이를 통해 시세와 관계없이 해당 부동산이 가지고 있는 본질적인 가치를 알 수 있습니다.

Q3. 대지 가치 산출 방법을 알려주세요.

A3: