전세 만기 전세금 5% 인상, 세입자 동의 없으면 어떻게 할까? 갱신청구권 완벽 정리

안녕하세요, 마켓핑크입니다.
전세 계약 만기가 다가오면 집주인 분들은 전세금 인상을 고민하게 됩니다. 특히 "이번에 5% 정도 올리면 적당할까?" 하는 생각과 함께, 세입자가 혹시 동의하지 않으면 어떻게 해야 할지 걱정도 많으시죠.

저도 직접 집을 전세로 내어 본 경험이 있어서, 이런 고민이 얼마나 큰지 너무 잘 압니다. 그래서 오늘은 전세금 인상과 관련된 법률적 내용부터 세입자와의 소통 방법, 그리고 갱신청구권까지 꼼꼼하게 짚어보려고 해요.

전세금 인상, 특히 5% 상한선이 실제로 어떤 의미인지, 그리고 세입자가 인상을 거부하면 어떻게 해야 하는지, 끝까지 읽으시면 분명 도움이 되실 겁니다.

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전세금 5% 인상, 왜 ‘5%’가 중요할까?

최근 몇 년 사이 전세 시장이 많이 변하면서 임대인과 세입자 모두 계약 조건 조정에 예민해졌어요. 특히 2020년 7월부터 새롭게 시행된 계약갱신청구권 제도 덕분에 임대인이 마음대로 전세금을 올리지 못하게 법으로 제한했는데요.

그 제한이 바로 ‘5% 이내’ 인상입니다. 세입자가 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 전세금을 5% 이상 올릴 수 없습니다. 이게 만약 4억짜리 전세라면 최대 2천만 원, 즉 4억의 5%까지 인상할 수 있다는 뜻이죠.

이 제한은 세입자가 1회 계약갱신청구권을 행사할 때만 적용됩니다. 즉, 이번 계약 갱신 때 5% 이내 인상으로 합의하면, 세입자는 2년 더 거주할 권리가 보장되고, 임대인은 강제로 내보낼 수 없습니다.

하지만 5% 이상의 인상은 세입자가 거부할 가능성이 높고, 만약 세입자가 거부하면 다음 절차가 중요해집니다.

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세입자가 5% 인상에 동의하지 않으면?

먼저 꼭 알아두셔야 할 사실은, 계약 만기 시점이 되면 세입자는 언제든지 계약을 종료하고 나갈 수 있습니다. 임대인 입장에서는 세입자가 ‘5% 인상 조건’을 거부하면, 결국 계약이 종료되는 것이죠.

만약 세입자가 갱신청구권을 사용하지 않고 계약 종료를 통보하면, 임대인은 새로운 세입자를 구하면 됩니다. 하지만 갱신청구권을 사용했다면, 임대인은 그 권리를 존중해야 하므로 5% 인상까지만 가능하죠.

또한 세입자가 5% 인상을 거부하고 “계속 살겠다”고 하면, 법적으로 임대인이 강제로 내보낼 수 없으니 대화와 협상을 시도하는 게 최선입니다. 실제로 저도 주변 임대인 분들이 이 문제로 어려움을 겪는 걸 봤는데, 감정적으로 대응하기보다는 시장 시세를 객관적으로 제시하며 설득하는 게 효과적이더라고요.

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갱신청구권, 이번에 쓰면 2년 후엔 어떻게 될까?

이 부분은 많은 분들이 오해하는 부분 중 하나입니다. 갱신청구권은 세입자가 1회만 쓸 수 있는 권리입니다. 즉, 이번 계약 갱신 때 세입자가 이 권리를 행사해서 5% 이내 인상 조건으로 계약을 연장하면, 2년 동안은 임대인이 세입자를 내보낼 수 없어요.

하지만 2년 뒤에는 임대인이 자유롭게 계약을 거절할 수 있습니다. 즉, 2년 후 전세 계약이 끝나면 임대인은 세입자에게 퇴거를 요청하거나 전세금을 더 올려도 법적으로 문제없습니다.

실제로 저도 이런 상황을 겪은 집주인 지인을 통해 들은 이야기가 있는데, 2년 연장 뒤에는 임대인이 필요에 따라 매각하거나 실거주 목적으로 집을 쓰면서 새 전세 조건을 제시할 수 있다고 하더라고요.

이 점을 세입자에게 명확히 설명하면, 불필요한 갈등을 줄이는 데 도움이 됩니다.

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전세 시세 차이와 인상률 조율, 어떻게 해야 할까?

최근 전세 시장은 지역마다 차이가 매우 큽니다. 같은 아파트라 하더라도, 인근에서 몇 천만 원 정도 높은 전세 계약이 체결된 경우도 있고, 호가가 천만원~1억원 차이나기도 합니다.

이럴 때 임대인은 “시장 시세에 맞게 전세금을 올려야 한다”는 생각에 무리하게 인상률을 높이기도 하는데요, 법률과 세입자 동의를 무시하면 분쟁이 발생할 수 있습니다.

따라서 시세 조사를 꼼꼼히 하고, 합리적인 인상률을 제안하는 것이 무엇보다 중요합니다. 인상률 5%가 법적 상한이라도, 시장 상황에 따라 인상률을 낮추거나, 세입자와 충분한 대화를 거쳐 조율해야 하죠.

이 부분은 저도 실제 계약 시 여러 번 조정 과정을 겪으며 깨달은 부분입니다. 감정 싸움이나 억지 인상은 결국 계약 해지나 공실 위험만 키운다는 점을 명심하세요.

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마무리하며

전세금 인상과 계약갱신청구권 문제는 임대인과 세입자 모두에게 민감한 사안입니다. 임대인은 합법적인 권리를 행사하되, 세입자와의 신뢰 관계를 유지하는 것이 장기적으로도 유리합니다.

5% 인상 제한과 갱신청구권 제도를 제대로 이해하고, 현실적인 시세를 참고해 합리적으로 조율한다면 좋은 계약 관계를 유지할 수 있습니다. 만약 세입자가 5% 인상을 거부한다면, 당장 퇴거 요청이 아닌 원만한 협상을 우선하시길 권해드립니다.

이 글이 전세 만기 전세금 인상과 관련한 궁금증 해소에 도움이 되셨길 바랍니다. 앞으로도 실생활에서 쓸 수 있는 부동산 정보, 시장 트렌드 등 유익한 내용으로 찾아뵐게요.

읽어주셔서 감사합니다!

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