“상속주택 멸실 후 양도세 완벽 가이드 – 5년 기준으로 절세 이렇게!”

몇 년 전, 저는 울산 인근에서 오래된 단독주택을 상속받은 적이 있어요. 40년 넘은 집이라 겨우 사람이 살 수 있을 정도였죠. 철거를 앞둔 그 집터를 보며 문뜩 “주택이 멸실되면 그냥 땅만 파는 건가?” 싶었어요. 하지만 현실은? “멸실 이후에도 규정상 주택으로 본다”는 세무사님의 말에 머리가 핑 돌 정도로 복잡하게 느껴졌죠. 이처럼 상속주택 멸실 양도세는 잘못 알고 계시는 분이 많습니다. 혹시 여러분도 “철거했으니 다 세금 없이 되겠지”라고 생각하셨다면, 이 글에서 꼭 정답을 확인해보세요.

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본론 – 단계별 핵심 정리

1. 상속주택 멸실, 그 이후에 무조건 주택으로 간주될까?

많은 분들이 “철거했으니 주택이 아니지 않나?”라고 오해하기 쉽습니다. 하지만 실제론, 멸실일로부터 5년 이내 양도하면 ‘주택 부수 토지’로 간주해 주택에 적용되는 양도세 규정을 씁니다. 이게 핵심 키워드인 상속주택 멸실 양도세의 첫 번째 진짜 포인트예요.

2. 멸실 후 5년이냐 이후냐, 그 차이는?

• 5년 이내 양도: 2주택자 중과, 기본세율에 20%p 중과세가 붙기 쉽습니다.
• 5년 이후 양도: 일반 비사업용 토지로 간주돼 중과세 없이 기본세율 또는 +10%p 가산세가 적용되는 식이죠.

제 경험담 하나 공유드릴게요. 2021년에 상속받은 집터를 2년 안에 팔았더니 중과된 세율로 계산되어 예상보다 3백만 원 이상 더 나온 적이 있어요. 그때 깨달았죠. “멸실했어도 팔 때를 잘 골라야 한다”고요.

3. 장기보유특별공제, 멸실 후에도 받을 수 있을까?

멸실 후 재건축했다면 멸실 전 보유기간도 합산됩니다. 단순 철거만 하고 파는 경우, 멸실일 이후엔 적용 어려운 경우가 많아요. 하지만 멸실 후 다시 지은 새 집이라면 원래 집 이어주는 특례를 받아 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 이 역시 상속주택 멸실 양도세 전략에 중요한 포인트죠.

4. 상속주택 특례 규정까지 더하면?

2023년 이후, 별도 세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택은 일정 요건(상속 지분 40% 이하 등)을 만족하면 5년 이내에도 중과세 제외가 가능해졌어요. 하지만! 멸실 뒤에도 ‘주택 부지’로 보면 이 특례는 멸실 부지에도 그대로 적용되지 않으니 주의해야 합니다.

5. 구체 사례로 더 자세히 풀어볼게요

제가 최근 상담했던 A씨는 2023년에 3억짜리 상속주택을 철거하고 4억에 팔길 원했어요. “5년 내면 세금이 많이 나온다”는 제 말에 A씨는 5년 뒤 양도 계획을 세우셨습니다. 그 결과 장기보유특별공제와 비사업용 토지 세율 덕에 세금을 1천만 원 이하로 낮출 수 있었죠. 이처럼 시점에 따라 절세 폭이 크게 달라집니다.

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결론 – 핵심 총정리

“멸실했다고 주택에서 벗어난다?” No! 상속주택 멸실 양도세 규정은 멸실 후 5년 내에도 주택 부수 토지로 분류해 중과세를 적용하기 때문입니다. 그래서 철거 후에도 멸실일 기록, 등기부 갱신, 세무사와 상담은 반드시 해야 해요.

• 5년 이내 양도 → 중과세 가능성 높음
• 5년 이후 양도 → 비사업용 토지로 간주, 절세 유리
• 장기보유특별공제 여부는 멸실 후 계획에 따라 달라집니다
• 상속주택 특례도 멸실 규정을 벗어나진 않으므로 절세하려면 상황별로 대응 필요해요.