“전세집에 살긴 사는데, 주소는 잠깐 옮겨도 괜찮겠죠?”
며칠 전, 지인에게 이런 질문을 받았어요.
결론부터 말하자면, 절대 안 괜찮습니다.
주소 하나 옮겼다가 수천만 원 전세금을 통째로 날릴 수 있어요.
저도 몇 년 전 이사하면서 이 문제를 고민했던 적이 있었는데,
당시 관련 법을 하나하나 뒤져보고, 변호사 상담도 받으면서 공부한 끝에
전세금을 어떻게 해야 지킬 수 있는지 확실히 알게 됐죠.
이 글은 그때의 제 경험과
2025년 최신 법 해석을 바탕으로 정리한 전세금 안떼이는 법 가이드입니다.
특히 “전입신고 없이 거주만 하면 괜찮지 않을까?” 하는 분들에게는
정말 중요한 내용이니 꼭 끝까지 읽어보세요.
전세금을 지키기 위한 필수조건, 정말 알고 계신가요?
전세로 집을 구하고 보증금을 냈다면,
그 돈은 우리 삶의 몇 년치 혹은 전 재산일 수도 있어요.
하지만 안타깝게도,
“전세 사기” 피해자는 2024년 기준 전국 10만 명을 넘어섰고
대표 피해 원인은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보하지 않은 경우가 대부분입니다.
전세 보증금을 지키기 위해선 딱 두 가지가 필요해요.
바로 대항력과 우선변제권입니다.
- 대항력이란:
내가 그 집에 먼저 들어와 살고 있었으니,
집이 다른 사람에게 넘어가더라도 나의 권리를 주장할 수 있다는 힘이에요. - 우선변제권이란:
집이 경매로 넘어가더라도,
나의 보증금을 일정한 한도 내에서 먼저 돌려받을 수 있다는 권리입니다.
이 둘을 확보하려면,
전입신고와 확정일자, 그리고 실거주라는 세 가지 요건이 꼭 필요합니다.
그렇다면 주소지만 빼고, 집엔 계속 살면 괜찮지 않을까?
많은 분들이 하는 착각 중 하나가 이거예요.
“실제로는 계속 그 집에 살고 있으니 문제없겠지?”
저도 과거에 잠시 이런 고민을 했었어요.
주소지는 다른 곳으로 옮겨야 하는데,
이사까지 하긴 귀찮고 애매해서 그냥 두고 싶었거든요.
그런데 정확하게 말하면,
전입신고가 빠지는 순간 대항력은 ‘소멸’합니다.
즉, 그 집에 아무리 실제로 살고 있어도
법적으로 ‘그 집에 산다’고 인정받지 못해요.
전입신고는 법적으로 “내가 이 집에 살고 있다”는 표시입니다.
주소를 다른 곳으로 옮기면,
앞으로 들어올 임차인, 혹은 해당 부동산을 매입한 사람에게
“내 권리”를 주장할 수 없게 돼요.
전세보증보험도 주소 이전하면 무효?
네, 안타깝게도 사실입니다.
전세금 안떼이는 법의 가장 현실적인 수단인 전세보증금 반환보증,
즉 HUG나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증보험은
전입신고가 유지되어야만 효력이 발생합니다.
주소를 옮기면 보험사 측에서는
‘거주사실 부정’으로 보장 대상에서 제외할 수 있습니다.
실제 민원사례 중에도 “주소지만 옮겼다가 보험 거절”된 경우가 있어요.
그럼 대안은 없을까? 전세권 설정이 해답일 수 있어요
주소 이전이 불가피한 상황이라면,
전세권 설정 등기가 유일한 대안입니다.
전세권은 소유권과는 별개의 ‘물권’이기 때문에
전입신고나 실거주와 관계없이
법적으로 전세금을 보호받을 수 있는 강력한 수단이에요.
등기부등본에 전세권이 명시되면,
집주인이 나 몰래 대출을 받거나,
집이 경매로 넘어가도 내 권리를 확실하게 주장할 수 있습니다.
게다가 집주인이 보증금을 안 돌려주면,
세입자 스스로 경매 신청까지 가능해요.
단점이라면,
- 집주인 동의 없이는 불가능하고
- 설정비용(약 20~30만 원)도 발생한다는 점.
하지만 수천만 원, 수억 원의 보증금을 생각하면
이 정도 비용은 보험이라 생각해도 충분하죠.
'세대원 일부 남기기'로 대항력 유지 가능할까?
일부 커뮤니티나 인터넷 글에서는
“가족 중 한 명만 전입신고 상태로 있으면 대항력 유지된다”고 하는데요,
부분적으로 맞지만 매우 조심해야 할 내용입니다.
✅ 조건은 다음과 같습니다.
- 한 세대 구성원 전체가 동일한 전세계약서로 묶여 있어야 함
- 전입 상태를 유지한 사람이 실제 거주 중이어야 함
- 등본상 세대원으로 확인되어야 함
예를 들어, 자녀나 형제가 세대원으로 남아 있고, 실제로 그 집에 거주 중이라면
대항력은 유지될 수 있어요.
하지만 이건 민사 소송에서 다툼이 될 가능성이 있고,
법적으로 불안정한 방식이기 때문에 추천드리긴 어렵습니다.
마켓핑크가 권하는 현실적인 조합
저라면, 다음의 순서로 전세금을 보호하겠습니다.
- 가장 먼저 전입신고와 확정일자를 확보
- 주소 이전이 필요 없다면 → 전세보증보험까지 가입
- 주소 이전이 필요하다면 → 집주인과 협의 후 전세권 설정
- 위 방법이 다 안 될 경우 → 주소이전을 포기하고 안전을 택함
전세금 안떼이는 법의 핵심은
서류상의 ‘표시’를 명확히 하는 것이에요.
우리는 법 앞에서 감정이나 사정을 호소할 수 없습니다.
결론: 주소를 옮기면 모든 게 무너질 수 있어요
전세를 살면서 “주소 정도야 괜찮겠지”라는 생각,
그게 수천만 원을 통째로 날릴 수도 있습니다.
당신이 지금 보호받고 있다고 믿는 권리는
사실 주소 한 줄로 무력화될 수 있어요.
그래서 전세금 안떼이는 법을 정확히 아는 게 정말 중요합니다.
법은 서류대로만 움직입니다.
실거주, 착한 집주인, 주변의 조언도 중요하지만,
가장 중요한 건 **‘내가 권리를 주장할 수 있는 증거’**를 만드는 일이에요.
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