얼마 전 친구와 통화를 하다가 깜짝 놀랄 이야기를 들었어요. 전세 재계약을 하면서 보증금을 2천만 원 올렸는데, 따로 확정일자는 안 받고 그냥 넘어갔다는 거예요.
그 말을 듣자마자 저는 거의 소리를 지르듯 말했죠.
“야, 너 그거 진짜 큰일 날 뻔했어. 보증금 올렸으면 확정일자 다시 받아야 해!”
사실 많은 분들이 전세 계약을 갱신하거나 보증금을 증액할 때, 단순히 계약서에 싸인하고 끝내는 경우가 많아요. 특히, 기존에 전입신고랑 확정일자 다 해뒀으니까 이번엔 안 해도 되겠지~ 하는 생각.
이게 정말 위험합니다.
오늘은 이처럼 놓치기 쉬운 전세보증금 증액 확정일자에 대해, 제가 직접 겪은 경험과 사례를 바탕으로 자세히 풀어보려 해요.
왜 확정일자가 중요한가요?
혹시 ‘확정일자’가 뭔지, 왜 그렇게까지 중요하냐고 생각하신 적 있으신가요?
확정일자는 임대차계약서를 가지고 동주민센터나 법원에 가서 ‘이 계약서를 이 날짜에 체결했다’는 사실을 공식적으로 기록하는 거예요.
이 기록이 있어야만 전세보증금을 지킬 수 있는 법적 보호 장치, 즉 우선변제권이 생깁니다.
쉽게 말해, 집주인이 집을 팔거나 집이 경매에 넘어가더라도 전세금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 확보하는 거예요.
전세보증금 증액하면 확정일자도 다시 받아야 할까?
정답은 무조건 YES입니다.
많은 분들이 오해하시는 게,
“전입신고랑 확정일자 이미 받아놨으니까, 보증금만 올리면 되는 거 아닌가요?”
이런 질문 많이 하세요.
하지만 확정일자는 ‘금액’ 기준으로 효력을 발휘해요.
즉, 처음에 보증금 1억 원으로 확정일자 받았고, 재계약하면서 1억 2천으로 올렸다면?
기존 확정일자는 1억 원까지만 보호해주고, 나머지 2천만 원은 보호받지 못합니다.
이런 상황에서 만약 집이 경매로 넘어가게 되면?
2천만 원은 떼일 수 있어요.
제 친구가 겪은 사례 – 실제로 이럴 뻔 했습니다
아까 이야기한 제 친구는, 보증금을 1억에서 1억 3천으로 증액했어요.
계약서도 썼고, 서로 사인도 다 했고, 집주인도 착해서 문제 없겠지~ 했죠.
그런데 우연히 세입자 모임에서 ‘보증금 증액 시 확정일자’ 이야기를 들었다는 거예요.
급하게 동사무소 가서 다시 확정일자 받으려고 했더니…
이미 증액일로부터 3주가 지나 있었고,
그 사이에 집에 ‘근저당’이 잡혀 있었어요.
다행히 금액이 크지 않아서 문제가 되진 않았지만,
그 때 제 친구가 정말 식겁했답니다.
그 후로는 이사할 때마다 계약서 사인하고 그날 바로 확정일자부터 받는다고 다짐했다더라고요.
그럼 확정일자는 어떻게 다시 받나요?
이건 정말 간단해요.
보증금 증액을 반영한 계약서를 들고 주민센터나 법원에 가서 확정일자 도장을 받으면 됩니다.
중요한 포인트는 아래와 같아요.
- 보증금이 바뀌었으면 반드시 다시 받아야 한다
- 전입신고는 유지되어야 ‘대항력’이 생긴다
- 계약서에 임대인의 서명만 있으면 임차인 혼자서도 확정일자 신청 가능
그리고 최근에는 정부24나 **홈페이지(부동산거래관리시스템)**를 통해 온라인 확정일자 신청도 가능해요.
단, 이건 **공동주택(아파트, 오피스텔 등)**만 해당되고, 단독주택은 오프라인 방문이 필요하다는 점 참고하세요.
확정일자 관련 자주 묻는 질문
Q. 기존 계약서에 ‘보증금 증액’ 내용을 추가로 적으면 그걸로 확정일자 받을 수 있나요?
네, 가능합니다. ‘변경 계약서’든 ‘신규 계약서’든, 증액이 반영된 문서라면 확정일자 도장이 찍혀요.
Q. 확정일자 받으러 갈 때 집주인도 같이 가야 하나요?
아니요. 임차인 혼자 계약서 원본만 들고 가도 됩니다.
Q. 증액만 하고 전입신고는 하지 않으면?
그럼 ‘우선변제권’은 생기지만, ‘대항력’은 없습니다.
즉, 전입신고 + 확정일자가 동시에 있어야 전세보증금 전체를 안전하게 보호받을 수 있어요.
놓치면 큰일 나는 포인트 요약
- 보증금이 올랐으면 확정일자 무조건 다시 받아야 함
- 기존 확정일자는 기존 금액까지만 보호
- 확정일자 없이 있다가 문제가 생기면 증액분은 보장 못 받음
- 전입신고가 끊기면 대항력 상실 → 낙찰자에게 나가야 할 수도 있음
- 증액일 당일 또는 그 주 안에 빠르게 처리할 것
마무리하며 – 내 전세금은 내가 지킨다
전세 계약은 종이에 사인 몇 번 하고 끝나는 일이 아니에요.
내가 수천만 원, 때론 억대 돈을 맡기는 일이니까, 그만큼 꼼꼼하게 법적 보호 장치를 챙겨야 합니다.
특히나 전세보증금 증액 확정일자 문제는
**“몰라서 못 챙긴 사람만 손해보는 구조”**예요.
주변에도 꼭 알려주세요.
보증금 올릴 땐? 확정일자 다시 받는 거 절대 잊지 마세요.
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