“1억 은행에 넣느니 월세 받는다?” 월세 시대, 집주인과 세입자 모두가 혼란스러운 이유

며칠 전 친구들과 저녁을 먹다 자연스럽게 부동산 얘기가 나왔습니다.
한 친구가 이렇게 말하더라고요. “야, 1억 은행에 넣어봤자 월 이자 20만 원도 안 되는데, 그냥 월세로 돌려서 40만 원 받는 게 낫지 않냐?”
그 말이 꽤 인상 깊었습니다. 요즘 정말 주변 집주인들 중 ‘월세 전환’을 고민하는 분들이 부쩍 많아졌거든요.

저도 실제로 부모님 소유의 아파트 임대차 계약을 반전세로 바꾸면서 느꼈던 현실적인 고민이 많았습니다.
전세 세입자를 찾기도 어려워지고, 전세보증금을 돌려줘야 하는 부담도 만만치 않았어요.
그래서 오늘은 지금 서울을 중심으로 벌어지고 있는 ‘월세 시대’의 현실에 대해,
서울 월세 시장이 왜 이렇게 바뀌고 있는지,
그리고 그 속에서 우리가 어떤 선택을 해야 할지 이야기해보려고 해요.

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 지금 서울엔 무슨 일이? '서울 월세' 비중 사상 최고

2025년 8월 기준, 서울의 주택 임대차 시장에서 **월세 비중이 무려 64.1%**에 달했습니다.
불과 10년 전만 해도 40%도 채 되지 않았던 수치인데요,
지금은 전세보다는 월세가 ‘보편적인 선택’이 되어버렸다고 해도 과언이 아닙니다.

특히 서울 아파트의 경우, 월세 비중이 **43.9%**에 이르렀습니다.
2024년 상반기(42.9%)보다 더 높고, 최근 5년 평균치(39.8%)보다도 훨씬 높습니다.
이건 단순한 일시적 현상이 아니라, 시장이 장기적으로 구조 변화를 겪고 있다는 신호예요.

저희 부모님이 소유한 양천구의 한 중소형 아파트도,
올 초까지는 전세 4억 원에 세입자가 살고 있었는데,
최근에는 보증금 2억 + 월세 80만 원으로 조건을 바꾸었습니다.
이 과정에서 겪은 세입자와의 조율, 세무 상담, 대출 이슈 등은 정말 쉽지 않았죠.

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 전세가 사라지는 이유? 복합적인 3가지 원인

많은 분들이 “전세는 왜 갑자기 줄었지?” 하고 의아해 하시는데,
사실 그 배경에는 세 가지 큰 변화가 있습니다.

첫째는 대출 규제입니다.
정부의 6·27 부동산 대책으로 인해 전세자금 대출 보증 비율이 90%에서 80%로 낮아졌습니다.
또 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 받는 ‘퇴거자금 대출’의 한도도 줄었고요.
이런 변화는 전세 공급을 더 어렵게 만들었습니다.

둘째는 전세 사기의 여파입니다.
최근 몇 년간 전세 사기로 피해를 입은 사례들이 쏟아지면서,
많은 세입자들이 이제는 전세보다 안전한 월세를 선호하게 되었어요.

셋째는 이자율 문제입니다.
은행에 돈을 넣어봤자 연 2.5% 수준의 금리로는 월 20만 원 조금 넘게 벌지만,
월세로 돌리면 그 두 배 가까운 수익을 받을 수 있습니다.
1억 보증금을 월세로 바꿨을 때 월 39만 원까지 받을 수 있는 상황이니,
집주인 입장에서는 굳이 전세를 고집할 이유가 없는 거죠.

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 반전세가 늘어나는 이유, 세입자도 집주인도 불안하다

서울 월세가 늘어나는 흐름 속에서 반전세가 특히 많아졌습니다.
보증금 일부에 월세를 더하는 형태인데요,
서로 부담을 나누는 구조로 보이지만, 사실상 세입자에겐 큰 압박이 될 수 있습니다.

실제로 제가 경험했던 사례도 마찬가지예요.
기존 세입자는 “보증금 4억은 마련이 안 된다”고 해서,
결국 보증금 2억 5천 + 월세 70만 원으로 조정했어요.
그런데 월세에 대한 세금, 관리비 부담까지 합치면 세입자 입장에서는 꽤 무거운 지출입니다.

서울의 중위 월세가 119만 원(2025년 6월 기준)이라는 점을 생각하면,
특히 소득이 적은 청년층, 고령층, 저소득층은 주거 불안에 놓일 수밖에 없습니다.

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 잘못된 오해 바로잡기: 월세 전환이 무조건 이득일까?

많은 사람들이 오해하는 것 중 하나가
“전세보다 월세가 더 안전하고 유리하다”는 생각입니다.

하지만 이건 양날의 검이에요.
월세는 매달 현금이 빠져나가는 구조라,
세입자 입장에서는 장기적으로 봤을 때 총 지출이 더 많을 수 있습니다.
또 집주인도 매달 월세를 꼬박꼬박 받지 못하면 리스크가 커지죠.

그리고 집주인에게도 세금 문제는 꽤 복잡합니다.
월세 수익에 대한 종합소득세, 건강보험료 등의 문제가 따라오고,
2채 이상 보유한 경우에는 임대사업자 등록 여부에 따라 세금 혜택도 다릅니다.

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월세 시대에 필요한 현실적 대응은?

서울 월세 시장은 앞으로도 계속 커질 가능성이 높습니다.
정부의 부동산 정책 방향, 금리 변화, 공급 부족 문제 등 여러 변수가 얽혀 있죠.

이런 시대에 우리가 취해야 할 현실적인 전략은 다음과 같습니다.

• 세입자라면: 월세 세액공제, 주거바우처, 청년주택 지원제도를 적극 활용하세요.
• 집주인이라면: 임대소득세 및 건강보험료 계산을 정확히 하고,
  임대사업자 등록제도를 활용해 세금 리스크를 최소화해야 합니다.

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 결론: 이제는 ‘서울 월세’를 이해하는 것이 생존 전략이다

지금 이 순간에도 수많은 사람들이 전세를 떠나 월세로 옮겨가고 있습니다.
서울 월세 시장의 변화는 단순한 유행이 아니라,
이제는 우리의 생활을 좌우하는 현실적인 주거 흐름이 되었어요.

은행에 1억을 넣고 이자 21만 원 받느니, 월세로 40만 원 받겠다는 집주인의 선택.
이런 변화가 누구에게 이득이고, 누군가에게는 부담이 되기도 합니다.

서울 월세 시장에 대한 이해는
지금 시대를 살아가는 우리 모두에게 필요한 ‘주거 생존 전략’입니다.

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