“대구·부산 아파트값, ‘미분양 무덤’ 딛고 급등! 지금 투자해도 될까?”

최근 대구와 부산의 아파트 시장이 다시 뜨거워지고 있다는 소식, 혹시 들어보셨나요? 몇 년 전만 해도 ‘미분양 무덤’이라는 별명이 붙으며 투자자와 실수요자 모두에게 외면받았던 지역들이었는데, 지금은 한 달 새 1억 원 넘게 가격이 오르는 곳도 있다니 정말 놀랍죠. 오늘은 왜 대구 아파트값과 부산 아파트값이 이렇게 들썩이고 있는지, 미분양 감소와 재건축 기대가 어떤 영향을 주고 있는지 차근차근 살펴보려고 합니다.

혹시 여러분도 아파트 투자나 내 집 마련 고민을 하다가 ‘지금이 적기인가?’라는 생각이 들었던 적 있으시죠? 저도 얼마 전까지는 그런 고민을 했었는데요, 이번 글에서는 단순히 ‘오른다더라’ 하는 이야기보다, 시장의 흐름과 구체적 사례를 통해 대구와 부산 부동산 시장의 진짜 모습을 알려드리겠습니다.

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‘미분양 무덤’에서 탈출한 대구와 부산 아파트값, 왜 갑자기 올랐을까?

몇 년 전만 해도 대구와 부산 일부 지역은 ‘미분양 무덤’이라 불리며, 공급 과잉에 따른 가격 하락으로 몸살을 앓았습니다. 대구 수성구와 부산 해운대구 등 핵심지역마저도 예외는 아니었죠. 미분양 물량이 쌓이면서 새 아파트는 거래가 뚝 끊기고, 전셋값도 계속 떨어졌습니다. 다만 최근 몇 달 사이 이 상황에 큰 변화가 생겼습니다.

한국부동산원의 2025년 8월 기준 자료에 따르면, 대구 수성구 아파트값은 최근 5주간 하락세를 멈추고 보합으로 전환했고, 부산 해운대구와 수영구는 소폭이지만 꾸준히 상승 중입니다. 수영구 남천자이 아파트 전용 59㎡는 지난 3월보다 약 7000만 원 오른 8억 7000만 원에 거래됐고, 대구 수성구 범어자이 전용 84㎡는 한 달 만에 1억 원 넘게 가격이 올라 10억 7천만 원을 돌파했습니다.

이처럼 단기간에 가격이 급등한 이유는 무엇일까요? 가장 큰 배경은 미분양 감소와 재건축 기대감이 복합적으로 작용했기 때문입니다.

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미분양 물량 감소, 공급 조절이 바닥 다지기의 핵심

대구와 부산 모두 미분양 물량이 큰 폭으로 줄어들고 있습니다. 대구의 경우 2024년 6월 기준 미분양은 약 8995가구로, 1년 전 9738가구 대비 7.6% 감소했습니다. 특히 대구 수성구는 1525가구에서 710가구로 무려 53% 가까이 줄었고, 남구 역시 2183가구에서 820가구로 급감했습니다. 부산도 상황은 비슷합니다. 남구 미분양 물량은 1119가구에서 232가구로 80% 이상 감소했고, 동래구도 485가구에서 234가구로 크게 줄었습니다.

이런 변화에는 정부와 지방자치단체의 정책적 영향도 큽니다. 최근 정부는 미분양 아파트를 기업구조조정(CR) 리츠를 통해 적극 매입하며 시장 안정에 나섰습니다. 실제로 수성구 ‘수성레이크우방아이유쉘’ 288가구를 1호 리츠가 매입 완료했으며, 2호 리츠도 대구와 부산 지역에서 총 1400가구 이상 매입을 계획 중입니다.

또한 지방자치단체들이 신규 인허가를 조절하면서 공급 과잉 우려를 줄인 점도 바닥 다지기에 중요한 역할을 했습니다. 신규 공급이 줄면서 미분양 재고가 자연스럽게 소진되는 효과가 나타나고 있는 거죠.

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재건축 기대, 핵심 지역 신축 단지 가격 상승 이끌다

재건축 기대감 역시 대구와 부산 부동산 시장에 긍정적 영향을 끼치고 있습니다. 대구 수성구와 부산 해운대구는 이미 노후 아파트가 많은 지역으로, 재건축 호재가 큰 힘을 발휘합니다.

예를 들어, 부산 해운대구 삼호가든 전용 84㎡ 아파트는 최근 거래가 10억 원에 이루어져 이전 거래 대비 1억 원 상승했습니다. 대구 수성구도 범어자이와 힐스테이트 범어 등 신축 단지가 신고가를 갈아치우며 상승세를 주도 중입니다.

재건축이 추진될 경우 해당 단지는 시세 상승뿐만 아니라 주변 지역 가격 상승을 견인하는 역할도 하게 됩니다. 이처럼 핵심 지역 중심의 재건축 호재가 시장 분위기를 바꾸고 있는 것입니다.

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전세값 상승도 매매가격 견인에 한몫

요즘 지방 부동산 시장에서 간과하기 어려운 부분이 전·월세 임대차 시장 변화입니다. 전셋값이 오르면 실수요자의 매매 전환 수요가 늘면서 매매가격도 덩달아 올라가거든요.

한국부동산원 주간 동향에 따르면, 대구 아파트 전셋값은 93주 연속 하락세를 멈추고 보합으로 돌아섰으며, 부산은 최근 소폭 상승세를 보이고 있습니다. 이 변화가 매매시장에 미치는 영향도 점차 커지고 있다고 볼 수 있습니다.

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오해와 진실: 지방 부동산, 아직 ‘끝난 게임’ 아니다

대구와 부산 아파트값이 오르기 시작하니 ‘이제 지방 부동산도 끝났구나’ 싶을 수도 있는데요, 사실 아직은 신중할 필요가 있습니다.

첫째, 다주택자에 대한 규제와 대출 규제는 여전히 존재합니다. 대출 심사 강화와 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 적용 등으로 쉽게 대출받아 투자하기 어려운 환경이 유지되고 있죠.

둘째, 수도권 수요가 지방으로 크게 이동하는 흐름도 제한적입니다. 지방 부동산 시장은 지역 자체적인 호재와 기대에 의해 움직이는 경향이 강합니다.

따라서 무턱대고 투자에 뛰어들기보다는 교통, 재건축, 신규 개발 등 구체적 호재가 있는 지역을 선별해 실수요 중심으로 접근하는 게 현명합니다.

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마무리하며: 현명한 선택이 필요한 시기

이번 대구 아파트값과 부산 아파트값 상승은 단순한 단기 반등이 아닌 미분양 감소, 재건축 기대, 전세값 상승 등 복합적 요인에 따른 결과라는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

저 역시 얼마 전 대구 수성구 신축 아파트 단지를 직접 둘러보면서, 이 지역에 대한 관심과 기대가 단순한 소문이 아님을 피부로 느꼈습니다. 실제로 매물을 문의하는 사람이 부쩍 늘어난 걸 보니, 시장 분위기가 확실히 달라졌다는 게 실감이 났습니다.

하지만 이처럼 호재가 많은 곳이라도 ‘똘똘한 한 채’ 전략으로 실거주나 장기 거주를 염두에 둔 접근이 가장 안전하다는 점은 꼭 잊지 마세요. 지금 부동산 시장은 예전처럼 무조건 ‘사면 오른다’는 시기가 아닙니다.

앞으로도 대구 아파트값과 부산 아파트값, 미분양 현황, 재건축 이슈 등을 꾸준히 체크하면서 내 집 마련과 투자 전략을 세우시길 바랍니다.

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