“전세금으로 주담대 깔끔하게 없애는 법, 내 경험담과 함께 알려드려요!”

혹시 여러분도 ‘전세금을 받아서 주담대, 그러니까 주택담보대출을 깔끔하게 없앨 수 있을까?’라는 고민 해보신 적 있으시죠? 저도 한참 집 문제로 머리 싸매던 시절이 있었는데, 그때 이 문제가 꽤 큰 고민이었어요.

서울에 오래된 아파트를 실거주 목적으로 갖고 있는데, 주담대가 꽤 큰 상태였거든요. 그리고 전세로 세입자를 받으려다 보니, 세입자가 대출을 받을 수 없다는 이야기를 듣고 막막했었죠. 그래서 ‘과연 전세금을 받아서 주담대를 바로 갚을 수 있을까?’ 하는 질문에 답을 직접 찾아봤답니다.

결과적으로는 ‘네, 가능합니다!’ 다만, 그냥 전세 보증금 받고 마음대로 갚는 게 아니라, 세입자와의 꼼꼼한 약속과 계약서에 특약까지 잘 넣어야 하더라고요. 그래서 이 글에서 그 과정을 차근차근 풀어드리려고 해요. 저도 한 번 경험해 봤기 때문에, 여러분도 조금이나마 도움이 되길 바라면서요.

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사실, 처음에는 전세금을 받아서 주담대를 갚는다는 게 마냥 쉬워 보이진 않았어요. 왜냐하면 주택담보대출이 설정되어 있는 집에 세입자가 들어오면, 세입자는 전세대출을 받을 수 없다는 얘기를 많이 들었거든요. ‘아, 그러면 전세금을 받아도 세입자가 대출을 못 받아서 계약 자체가 어려운 거 아닌가?’라는 걱정이 앞섰어요.

그런데 자세히 알아보니, 이게 법적으로 불가능한 게 아니라, 전세대출을 받으려는 세입자 입장에서는 ‘선순위 담보권(즉, 기존 주담대)’ 때문에 대출 승인이 안 나는 거였던 거죠. 그래서 집주인이 직접 기존 대출을 상환해 근저당을 말소해줘야 세입자가 대출을 받을 수 있고, 그게 가능한 조건이 된다는 사실을 알게 됐어요.

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제가 직접 경험했던 건 이렇게 진행됐어요.
제가 살던 서울의 어느 아파트였는데, 당시 집값이 8억 정도였고, 주담대 잔액이 1억 원 정도 있었어요. 전세보증금은 4억 원으로 계약하려고 했었죠. 세입자분께는 ‘전세보증금을 입금해주시면, 그 금액 중 1억 원은 기존 대출 상환에 바로 쓸 예정이고, 이후 근저당 말소를 해서 안전하게 계약 진행할 거예요’라고 미리 설명을 드렸습니다.

처음에는 세입자분도 ‘아, 그럼 내가 입금하는 보증금이 어디로 갔는지 걱정되는데…’라는 반응이었지만, 제가 ‘근저당 말소가 완료되면 법적으로 가장 안전한 1순위 권리가 세입자님께 넘어가니 안심하셔도 된다’고 설명드렸더니, 신뢰를 가지시고 동의해 주셨죠.

그래서 계약서에 ‘전세보증금 입금과 동시에 주담대 상환 및 근저당 말소를 진행한다’는 특약을 넣었고, 잔금 당일에 전세보증금이 입금되자마자 저는 은행에 연락해 기존 주담대를 모두 상환했고, 은행과 등기소를 통해 근저당 말소 신청을 바로 넣었습니다. 말소 등기가 완료되는 데는 2~3일 정도 걸렸지만, 세입자분과 일정 조율을 해서 입주에 문제 없도록 맞췄답니다.

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이 과정에서 가장 중요한 건 세입자와의 신뢰와 약속, 그리고 계약서 특약 작성입니다.

요즘은 부동산 계약 시 이런 특약 없이는 진행이 어려울 정도로 일반적인 절차가 되었어요.
특히 서울 같은 수도권에서는 규제가 엄격해서, 주담대가 설정되어 있으면 세입자 대출 자체가 막히기 때문에, ‘주담대 말소 조건으로 전세 계약’을 하는 게 거의 필수인 셈입니다.

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그리고 또 한 가지 오해하기 쉬운 점은, ‘주담대가 소액이면 세입자가 대출 받을 수 있지 않을까?’ 하는 부분인데요.

사실, 세입자가 전세대출을 받으려면 기존 담보권(주담대 포함)보다 전세보증금이 충분히 많아야 합니다. 담보 순위에서 밀리면 대출이 불가능해요. 그래서 소액 주담대라도, 선순위로 설정되어 있다면 전세대출 자체가 어렵습니다. 그러니 ‘주담대가 적으니까 문제없다’는 생각은 조금 위험할 수 있습니다.

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제가 이 글을 쓰면서 한 가지 더 강조하고 싶은 점은, 이 과정은 법률적으로도, 금융적으로도 꼼꼼하게 준비해야 한다는 것입니다.

인터넷이나 커뮤니티에서 ‘그냥 전세금 받아서 대출 갚으면 된다’라는 단순한 정보만 믿으면 낭패 보기 쉽습니다. 꼭 은행과 상의하고, 계약서에 특약을 넣고, 세입자에게 충분히 설명해서 신뢰를 쌓아야 합니다.

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마지막으로, 이렇게 전세금을 이용해 주담대를 없애는 방법은 사실 집주인과 세입자 모두에게 좋은 결과를 만듭니다.

세입자는 안전한 전세권 설정과 대출 가능성을 확보할 수 있고, 집주인은 기존 대출 부담에서 벗어나 마음 편하게 집을 관리할 수 있으니까요.

저도 이 경험을 통해 많이 배웠고, 여러분도 이 글을 통해 도움이 되길 진심으로 바랍니다.