안녕하세요, 마켓핑크입니다.
혹시 요즘 이런 얘기 들어보셨나요?
“잠실 엘리트 같은 아파트 사려면 현금 30억은 들고 있어야 한다더라.”
저도 처음에 이 말 들었을 때는 솔직히 웃음부터 났어요. 아니, 누가 30억을 현금으로 쥐고 있냐는 거죠. 그런데 막상 주변에 잠실 쪽 아파트 보러 다니는 지인 따라다니고, 저도 부동산 상담을 받아보니까… 이게 전혀 근거 없는 얘기가 아니더라고요. 그래서 오늘은 제가 직접 겪었던 경험을 토대로, 잠실 엘리트 아파트 자금 구조가 어떻게 되는지, 그리고 도대체 누가 이런 집을 사고 왜 시세는 자꾸 오르는지 얘기해 보려고 합니다.
본론
1. 진짜 돈은 어디서 얼마나 들어가나?
많은 분들이 아파트 매매가만 생각하시는데, 사실 그게 전부가 아니에요. 잠실 엘리트 같은 초고가 단지를 보면 매매가 말고도 부수 비용이 어마어마하게 들어갑니다.
일단 취득세부터 볼까요? 30억짜리 집이면 세금만 9천만 원 넘게 나옵니다. 지방교육세랑 농어촌특별세까지 붙으니까요. 저도 계산기 두드리면서 ‘이 돈이면 중형차 한 대 값이네…’ 싶더라고요.
그리고 복비(중개보수). 서울 기준으로 15억 넘어가면 최대 0.7%예요. 30억이면 2억 넘게 나올 수도 있다는 거죠. 물론 협상해서 깎는 경우도 많지만, 어쨌든 몇 천만 원에서 억 단위는 기본이라는 겁니다.
여기에 인테리어 비용이 또 들어가요. 잠실 엘리트 같은 경우 신축이라면 덜하겠지만, 재건축이면 최소 평당 300만 원 이상은 잡아야 합니다. 40평만 해도 1억 넘게 훌쩍 나가요.
그리고 제일 큰 부담은 중도금이에요. 보통 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50% 이렇게 내잖아요? 그러면 30억 기준으로 계약금 3억, 중도금 12억, 잔금 15억이 필요합니다. 문제는 중도금 낼 때 대출이 생각만큼 잘 안 나온다는 거예요. 그래서 최소 10억 정도 현금이 없으면 진행 자체가 꼬일 수 있다는 거죠.
제가 부동산에서 직접 들었던 말이 아직도 기억나요. “30억 아파트 본다 하셨죠? 중도금 낼 때 현금 최소 10억은 들고 있어야 해요. 그래야 은행 일정 안 맞아도 흔들리지 않아요.” 그때 느꼈죠. 아, 그래서 다들 현금 30억 얘기하는구나.
2. 근데 누가 이런 집을 사는 걸까?
여기서 제일 궁금한 게 이거잖아요. 누가 이런 잠실 엘리트를 사냐는 거. 제 주변 사례를 보니까 크게 세 부류가 있더라고요.
첫 번째는 기존 자산가예요. 이미 다른 강남권 아파트 갖고 있는 사람들이에요. 그 집 팔면 수십억 현금이 들어오니까, 그걸로 잠실 엘리트로 갈아타는 거죠.
두 번째는 고소득 전문직이나 잘되는 자영업자. 의사, 변호사, IT 창업자 같은 분들이 많고, 최근에는 온라인 기반 사업으로 단기간에 큰 수익을 낸 경우도 있더라고요. 이런 분들은 대출 비중을 줄이고 현금으로 바로 진입하는 경우가 흔합니다.
세 번째는 투자 차익을 본 실수요자예요. 예전에 5억에 산 집을 10억에 팔고, 그 돈을 보태서 잠실 엘리트에 진입하는 경우죠. 결국 아예 새로운 돈으로 30억을 만든 게 아니라, 기존 아파트를 팔아서 끌어올린 경우가 많다는 겁니다.
3. 시세가 왜 계속 오를까?
많은 분들이 “이거 조작 아니야? 소수 졸부들이 장난치는 거 아니냐”라고 하시는데, 시세 구조를 알면 조금 다르게 보입니다.
아파트 시세는 최근 거래 몇 건으로 결정돼요. 예를 들어 잠실 엘리트에서 30억에 거래된 딱 한 건이 있으면, 그게 바로 공식 시세가 됩니다. 그러면 나머지 집주인들도 호가를 그 기준에 맞춰 올리죠. 실제로 다 팔리지 않더라도, 시세표에는 30억으로 기록이 되는 거예요.
또 잠실은 입지가 워낙 좋잖아요. 강남 접근성, 한강 조망, 학군까지 다 잡고 있으니까, 자산 있는 사람들이 기어코 들어오려고 해요. 공급은 한정돼 있는데, 수요는 계속 있으니 가격이 오를 수밖에 없는 구조죠.
결론
정리하자면, “잠실 엘리트 사려면 현금 30억 필요하다”는 말이 단순한 소문은 아니에요. 취득세, 복비, 인테리어, 중도금 자금까지 계산해 보면 충분히 현실적인 얘기입니다. 다만 그렇다고 모든 사람이 통장에 30억을 쌓아둔 건 아니고, 기존 집 팔아서 현금화하거나, 고소득 전문직·자영업처럼 소득이 높은 사람들이 주로 들어옵니다.
결국 중요한 건 “왜 저 아파트를 누가 사는가”가 아니라, 자산 이동과 시세 형성 구조를 이해하는 것이에요. 저도 직접 알아보면서 “지금은 못 사도 언젠가 기회가 올 수도 있겠구나, 최소한 구조는 알고 있어야겠다”는 생각을 했습니다.
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