잔금을 치르기 전에 분양가 납부 구조는 어떻게 되나요?
1. 분양가 납부 구조
Q: 잔금을 치르기 전에 분양가 납부 구조는 어떻게 되나요?
A: 잔금을 치르려면 먼저 분양가 납부 구조를 이해해야 합니다.
- 계약금: 10%는 계약금으로 납부합니다.
- 중도금: 60%는 중도금 대출로 은행에서 대출을 받아 납부합니다.
- 잔금: 30%는 현금으로 납부하는 게 원칙입니다.
Q: 현금으로 잔금을 치르기 힘들다면 어떻게 해야 하나요?
A: 현금으로 잔금을 치르기 어려울 경우, 전세를 두고 부족한 돈을 메꿔서 잔금을 치를 수 있습니다. 또는 KB 시세와 **대출 비율(LTV)**을 기준으로 부족한 돈을 대출로 메꾸는 방법도 있습니다. 예를 들어, 분양가가 6억인 아파트를 분양받았다면, 월세를 5천에 250만원 정도로 두고 나머지 대출을 받아 부족한 자금을 메꾸기도 합니다. 이렇게 하면 잔금을 치를 때 내 돈이 적게 들 수 있습니다.
2. 기타 비용
Q: 분양가 외에 추가적으로 발생하는 비용은 어떤 게 있나요?
A: 분양가 외에도 확장비, 에어컨 옵션 금액 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.
또한, 중도금 대출이자나 취등록세도 납부해야 하며, 이는 집의 최종 소유권을 갖는 데 필요한 비용입니다. 취등록세는 지역에 따라 다르고, 주택수에 따라서도 다르게 부과되므로 이를 꼭 확인해야 합니다. 예를 들어, 1억짜리 집을 사면 취등록세로 약 1억을 내야 할 수 있습니다.
Q: 취등록세가 얼마 정도 나올까요?
A: 취등록세는 주택 가격과 지역에 따라 달라지며, 보통 1%에서 12%까지 차이가 날 수 있습니다. 현재는 취등록세가 다소 높지만, 2022년 12월부터 소급해서 완화될 예정이라고 합니다. 다만 아직 완전히 반영되지는 않았습니다.
3. 잔금 치르는 방법
Q: 잔금을 치르는 방법은 어떤 게 있나요?
A: 잔금을 치르는 방법은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.
- 대출을 받아서 부족한 돈을 메꾸고 실거주하는 방법
- 대출을 많이 받지 않고, 저금리로 자금을 융통하여 실거주하는 방식입니다. 대출 상환 부담을 줄이고 싶을 때 사용합니다.
- 대출을 많이 받고 월세를 두는 방법
- 대출을 많이 받고 월세를 두어, 월세 수익으로 대출 이자나 일부 비용을 충당하는 방식입니다.
- 전세를 두고 잔금을 치르는 방법
- 예를 들어, 분양가가 4억 원인 아파트를 분양받았고, 주변 전세가가 3억 원인 경우 전세를 두고 부족한 1억에서 1억 5천만 원을 메꾸면 잔금을 칠 수 있습니다. 이 방법은 흔히 사용되며, 실제로 전세 계약을 맺고 입주가 완료되면 소유권을 갖지 않은 상태에서도 전세를 두는 것이 가능합니다.
Q: 전세를 두는 게 가능하다고 하는데, 내가 아직 등기를 하지 않았을 경우에도 전세 계약을 할 수 있나요?
A: 네, 가능합니다. 등기가 되지 않았어도 전세 계약을 맺는 건 일반적으로 가능합니다. 이런 방식으로 많은 분들이 잔금을 치르며 전세를 놓기도 합니다.
4. 자금 세팅 방법
Q: 자금을 어떻게 세팅하나요? 예시를 들어주세요.
A: 예를 들어, 분양가 4억 원인 아파트를 분양받았다고 가정해 봅시다.
- 대출: 2억 원을 대출받고,
- 자기 자금: 나머지 2억 원을 현금으로 준비하여 은행 통장에 입금합니다.
- 은행 처리: 이 후 은행 담당자가 항목별로 입금을 처리해주므로, 대출금, 중도금 이자, 잔금 등을 별도로 관리할 필요 없이 은행에서 알아서 처리해줍니다.
1. 발코니 금액, 선수관리비, 수입인지 관련 항목
Q: 발코니 금액, 선수관리비, 수입인지 등의 비용은 어떻게 납부하나요?
A: 이 모든 항목을 각 항목별로 납부한 후, 입주지원센터에 제출해야 합니다. 그렇게 되면 입주지원센터에서 납부확인서와 함께 키를 불출해 줍니다. 이 과정을 거쳐 최종적으로 내 집이 되는 것입니다.
2. 잔금 치르는 데 필요한 자금 마련 방법
Q: 잔금을 치르기 위해 자금을 마련하는 방법은 무엇인가요?
A: 잔금을 치를 때는 자금을 마련하는 데 있어 내 돈을 최소화하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 전세나 대출을 활용하여 자금을 융통하는 방법이 있습니다. 즉, 잔금 시점에서 현금을 줄이고 필요한 자금을 대출이나 전세로 해결하는 전략이 유리합니다.
3. 대출 금액을 미리 파악하는 방법
Q: 대출이 얼마나 나올지 미리 파악하는 방법은 무엇인가요?
A: 대출 가능 금액은 **LTV(대출 가치 비율)**와 **DSR(총부채상환비율)**을 통해 알 수 있습니다. 대출 기준이 입주자 모집 공고일이나 계약서 작성 시점에 결정되기 때문에, 이 시점에서 대출 가능 금액을 파악하는 것이 중요합니다. 이 정보를 기반으로 자금을 준비하면 됩니다.
4. 대출 가능 금액 계산 방법
Q: 대출 가능 금액을 어떻게 계산하나요?
A: 대출 금액은 LTV와 DSR 기준을 통해 계산할 수 있습니다. 이를 확인하려면, 청약을 신청한 시점과 그 시점에 해당 지역의 대출 비율을 알아야 합니다. LTV와 DSR은 지역, 주택 소유 여부에 따라 다르기 때문에, 그에 맞춰 대출이 가능한 금액을 추정할 수 있습니다.
또한, 부동산 계산기를 사용해 대출금과 다른 대출금을 입력하고, 내가 원하는 담보 대출금액이 DSR 한도 내에 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 이런 계산을 미리 해놓으면 대출에 부딪히지 않게 됩니다.
5. DSR(총부채상환비율) 문제 해결 방법
Q: DSR 한도에 부딪히지 않으려면 어떻게 해야 하나요?
A: DSR 한도를 초과하지 않도록 부동산 계산기를 활용해 미리 계산해 보는 것이 중요합니다. DSR은 현재 가지고 있는 대출금(신용대출 등)과 새로 받을 대출금이 합산되어 계산됩니다. 이를 확인하고, 자신이 받을 수 있는 대출 한도를 체크하여 계획을 세우면 대출 승인을 받을 때 유리합니다.
6. 은행 대출 상담 및 대출 조건
Q: 대출을 받을 때 은행을 어떻게 선택하고 조건을 비교하나요?
A: 입주 시점에는 여러 은행에서 대출 상담사들이 찾아와서 자주 대출 조건을 제시합니다. 각 은행이 협약을 맺고 좋은 조건으로 대출을 제공하기 때문에, 여러 은행의 조건을 비교하고 자신에게 유리한 조건을 선택하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 농협의 여러 지점들(반월농협, 군자농협 등)에서도 각기 다른 조건을 제시하므로, 조건을 비교해 본 후 최적의 선택을 해야 합니다.
7. 분양가 대비 입주 시점 감정가 확인
Q: 분양가와 입주 시점 감정가는 어떻게 다를까요?
A: 입주 시점 감정가는 종종 분양가를 훨씬 초과할 수 있습니다. 예를 들어, 문래동 에듀플라츠의 경우 25평은 11억 원, 34평은 13억 원으로 평가되었습니다. 이는 분양가보다 상당히 높은 가격으로, 이런 감정가 차이는 대출 한도와도 밀접한 관련이 있습니다.
8. 자기 자금을 줄이는 방법
Q: 자기 자금을 줄이는 방법은 무엇인가요?
A: 자금을 줄이려면 KB 시세가 높을수록 유리합니다. KB 시세가 높을수록 대출 비율이 높아져, 내 자금 부담이 줄어들기 때문입니다. KB 시세가 높은 아파트일수록 대출 가능한 금액이 커지므로, 분양 시점에서 이런 시세가 중요한 요소가 됩니다.
9. 잔금 치르는 방법 정리
Q: 잔금 치르는 방법을 간단하게 정리하면?
A: 잔금 치르는 방법은 크게 다음과 같습니다:
- 계약금 10%: 먼저 계약금 10%를 납부합니다.
- 중도금 60%: 중도금은 대출을 받아 납부합니다.
- 잔금 30%: 잔금은 보통 현금으로 납부하지만, 전세를 두거나 대출을 받아서 실거주하거나 월세를 설정하여 자금을 마련할 수 있습니다.
10. DSR 부딪히지 않게 하는 방법
Q: DSR 기준을 초과하지 않으려면 어떻게 해야 하나요?
A: DSR이 부딪히지 않도록 하기 위해서는 부동산 계산기를 활용하여, 내가 현재 가지고 있는 대출과 새로 받을 대출을 합산해 보세요. 이를 통해 DSR 한도 내에 있는지를 미리 파악하여 대출 신청 시 문제가 없도록 준비하는 것이 중요합니다.
1. KB 시세와 재투자 가능성
Q: KB 시세가 높은 이유는 무엇인가요?
A: KB 시세가 높은 아파트는 대출 비율이 높아져 재투자가 가능해집니다. KB 시세는 해당 지역의 부동산 중개업소들이 최근 거래된 시세를 기반으로 책정되기 때문에, 시세가 높을수록 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 이는 재투자에 유리하게 작용하므로 KB 시세가 높게 나오는 것이 매우 중요합니다.
2. 법무사비 및 대출 조건
Q: 법무사비와 대출 조건에 대해 설명해주세요.
A: 집단 대출을 받을 때는 법무사비가 부과되지 않고, 꺾기도 없습니다. 즉, 법적인 부대비용이 거의 발생하지 않으므로 집단 대출은 굉장히 유리한 조건을 제공합니다. 이와 달리, 개별 대출 시에는 법무사비가 발생하고, 꺾기 등의 불필요한 추가 비용이 발생할 수 있기 때문에 집단 대출을 이용하는 것이 경제적입니다.
3. 월세 세팅과 전세 수요
Q: 월세 세팅과 전세 세팅 중 어떤 방식이 더 좋을까요?
A: 전세 수요가 월세 수요보다 훨씬 높습니다. 특히, 월세는 100만 원 이상을 내는 경우가 많아 부담을 느끼는 사람들이 많습니다. 그래서 월세 세팅을 하더라도 지역의 월세 수요가 있는지를 파악하는 것이 매우 중요합니다. 예를 들어, 2호선 역세권과 같은 핵심 지역에서는 월세가 높아도 수요가 있기 때문에, 월세 세팅을 고려할 수 있습니다.
Q: 월세가 잘 나가지 않는 지역에서는 어떻게 해야 하나요?
A: 만약 월세 수요가 전혀 없는 지역이라면, 전세를 맞추는 게 더 유리할 수 있습니다. 전세가 더 잘 나가는 지역에서 월세를 고집하는 것보다, 전세를 빠르게 맞추고 잔금을 치르는 것이 더 안정적일 수 있습니다.
4. 전세 세팅과 잔금 처리
Q: 전세 세팅을 할 때, 분양가와 전세금 차이를 어떻게 계산해야 할까요?
A: 예를 들어, 분양가가 4억 원인 아파트에서 전세금이 3억 원이라면, 1억 원에서 1억 1,000만 원 정도의 자금만으로 잔금을 치를 수 있습니다. 전세금을 고정하여 빠르게 자금을 마련하는 방식은 잔금을 치르는 데 매우 유리합니다.
Q: 전세가 많이 떨어지면 어떻게 해야 하나요?
A: 입주장이 보통 2~3개월 정도 주어지기 때문에, 전세가가 낮아질 위험이 있습니다. 전세가가 3억 원에서 2억 2천만 원으로 떨어지는 경우가 많지만, 전세 금액을 조금 높게 받는 것이 중요합니다. 전세가가 낮아지지 않도록 자산을 지키기 위해 조금 더 버텨보는 방법도 고려할 수 있습니다.
5. 입주가 지연될 경우의 전략
Q: 입주 시점에 전세를 맞추지 못한 경우에는 어떻게 해야 하나요?
A: 입주 시점에 전세를 맞추지 못했다면, 잔금을 미납하고 연체료를 내는 방법도 고려할 수 있습니다. 이때, 만약 해당 단지에 후속 입주자가 없다면, 입주 연체를 하면서 좀 더 기다리며 전세금이 오르기를 기대하는 전략이 가능합니다. 또한, 전세가가 계속 오를 것으로 예상되므로, 입주 물량을 확보하는 것이 유리할 수 있습니다.
6. 거래 성사 및 자산 가치 보호
Q: 전세가가 계속 오를 수 있나요?
A: 일반적으로 전세가는 지속적으로 오르는 경향이 있습니다. 입주장이 많을수록 전세금이 계속 오를 가능성이 높습니다. 예를 들어, 천세대 이상의 대형 아파트에서는 절반 이상이 전세나 월세로 나가므로, 거래가 성사될 확률이 높습니다. 따라서, 자산 가치를 보호하려면 입주 시기에 맞춰 전세를 빠르게 맞추는 것이 중요합니다.
8. 잔금 납부 및 각 항목별 계좌 처리
Q: 잔금을 납부할 때 각 항목별로 어떻게 계좌를 처리하나요?
A: 잔금을 납부할 때는 각 항목에 맞는 계좌로 입금해야 합니다. 예를 들어, 중도금 대출을 받은 금액과 잔금을 치를 금액이 각각 다르므로, 은행에서 제공하는 계좌별 입금 지침을 따라야 합니다. 이를 통해 모든 금액이 정확히 처리될 수 있도록 합니다.
1. 분양가와 실제 납부 금액
Q: 분양가 4억 원을 납부해야 한다고 했을 때, 실제로는 얼마나 더 납부해야 하나요?
A: 4억 원의 분양가는 3억 9,600만 원에 발코니 비용 850만 원과 중도금 대출 이자 후불 1,300만 원을 추가하면, 최종적으로는 약 4억 2,000만 원 정도의 금액을 납부해야 합니다. 즉, 기본적으로는 1억 2,000만 원이 현금으로 필요하지만, 실제로는 추가 비용이 발생하기 때문에 이 금액을 염두에 두고 준비해야 합니다.
2. 입주자 카페와 은행 정보 활용
Q: 입주자 카페에서 은행 정보는 어떻게 활용하나요?
A: 입주자 카페에서는 입주 두 달 전에 사전 점검 안내문을 통해 협력 은행들이 어떤 조건으로 대출을 제공하는지 알 수 있습니다. 이 시점에 은행 담당자들이 나오기도 하고, 그때부터 대출 조건과 감정가를 확인할 수 있습니다. 카페에서는 다른 사람들의 경험도 공유되므로, 입주 준비를 하면서 정보를 얻고, 조건을 비교하는 데 유용합니다.
3. 대출 조건 비교: 감정가와 대출 비율
Q: 감정가는 어떻게 결정되며, 그것이 대출에 미치는 영향은 무엇인가요?
A: 감정가는 주변 시세나 해당 아파트의 상태에 따라 결정됩니다. 예를 들어, 감정가가 5억 원이라면 60% 대출을 받아 3억 원을 대출받을 수 있습니다. 만약 감정가가 더 높아져 8억 원이라면 60% 대출을 받아 4억 8천만 원을 대출받을 수 있어, 분양가와 비슷한 대출을 받을 수 있게 됩니다. 따라서 감정가가 높을수록 대출 가능한 금액이 커지고, 자금 부담이 줄어들게 됩니다.
4. 금리와 대출 조건 비교
Q: 대출금리와 대출 조건을 어떻게 비교해야 하나요?
A: 대출금리를 비교할 때 중요한 요소는 금리, 대출 기간, 거치 기간 등이 있습니다. 예를 들어, 국민은행은 5년 고정 금리 4.05%, 농협은 **고정 금리 4.15%**를 제공하는데, 금리가 조금 낮은 국민은행이 더 유리해 보일 수 있습니다. 하지만 금리가 낮은 곳에서 대출을 받는 것 외에도 감정가나 대출 비율을 종합적으로 고려해야 합니다. 실거주자라면 금리가 낮은 곳을 선호하고, 투자자라면 감정가가 높은 은행을 선택하는 것이 유리할 수 있습니다.
5. 중도상환 수수료와 대출 선택
Q: 중도상환 수수료는 어떻게 영향을 미치나요?
A: 중도상환 수수료는 대출을 갚을 때 발생하는 비용으로, 대출을 일찍 갚을 경우 수수료가 적은 은행을 선택하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 농협은 **1.2%**의 수수료가 발생하지만, 기업은행은 **1%**로 수수료가 적게 발생합니다. 대출을 1년 내지 2년 후에 상환할 계획이라면, 수수료가 적은 대출 상품을 선택하는 것이 경제적입니다.
6. 실제 대출 자금 세팅
Q: 실제로 대출을 받을 때, 얼마의 자금을 준비해야 하나요?
A: 예를 들어, 분양가 4억 2천만 원의 아파트를 구매한다고 가정했을 때, 60% 대출을 받으면 대출금은 2억 5천만 원이 됩니다. 그럼 필요 자금은 1억 6,800만 원이 되며, 이는 현금으로 준비해야 할 금액입니다. 대출을 받을 때는 대출 금액과 자기 자금을 고려하여 자금 계획을 세워야 합니다.
7. 대출 선택 시 고려해야 할 점
Q: 어떤 대출을 선택해야 할지 고민됩니다. 어떻게 결정을 내리면 좋을까요?
A: 대출을 선택할 때는 금리, 대출 기간, 감정가, 중도상환 수수료 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 실거주자라면 금리가 낮고, 투자자라면 감정가가 높게 책정된 대출을 선호하는 것이 좋습니다. 또한, 대출 상환 계획도 함께 고려하여 추후 중도상환이나 대출 기간을 설정해야 합니다.
8. 입주 전 대출 준비와 세팅
Q: 입주 전에 대출을 어떻게 준비해야 하나요?
A: 입주 전에 대출을 준비할 때는 입주자 카페에서 협력 은행들의 조건을 미리 파악하고, 대출 상품을 비교하는 것이 중요합니다. 사전 점검 시 은행 담당자와 상담을 통해 대출 금리, 대출 한도, 대출 기간 등을 명확히 이해하고, 자신에게 유리한 조건을 선택해야 합니다. 이를 통해 잔금 납부를 위한 자금을 준비할 수 있습니다.
9. 대출 조건에 맞는 최적의 선택
Q: 여러 은행의 대출 조건을 비교할 때 중요한 점은 무엇인가요?
A: 금리, 대출 기간, 감정가, 중도상환 수수료 등을 종합적으로 비교하여 자신에게 가장 유리한 조건을 찾는 것이 중요합니다. 예를 들어, 금리가 낮은 곳을 선택하면 장기적으로 이자 부담을 줄일 수 있고, 감정가가 높은 은행을 선택하면 대출 한도가 더 커져 자금 부담을 줄일 수 있습니다.
1. 대출 80% 시 필요한 자금
Q: 대출을 80% 받으면 실제로 얼마의 자금이 들어가나요?
A: 대출 80%를 받는 경우, 예를 들어 분양가가 1억 원이라면 8천만 원을 대출받고, 나머지 2천만 원은 자부담으로 준비해야 합니다. 따라서 대출 가능한 금액은 80%, 자부담은 20%가 됩니다.
2. 전세 세팅 vs 월세 세팅
Q: 전세 세팅과 월세 세팅 중 어느 쪽이 유리한가요?
A: 전세 세팅은 전세가가 높은 경우에 유리하고, 월세 세팅은 전세가가 충분히 받쳐주지 않는 경우에 적합합니다. 예를 들어, 전세 시세가 2억 4천~2억 5천으로 나와 있는데, 이 정도면 전세 세팅이 유리할 수 있습니다. 월세는 2500~5000에 110~123,000 등으로 나와 있는데, 월세 세팅을 할 때는 보증금을 받는 금액에 따라 달라질 수 있습니다.
4. 잔금 기일 내에 납부하기 중요성
Q: 잔금을 기일 내에 납부하지 않으면 어떤 일이 발생하나요?
A: 잔금을 기일 내에 납부하지 않으면 연체가 발생하고, 대출 한도를 놓치게 되거나 은행에서 독촉이 들어올 수 있습니다. 은행은 대출을 연체하면 대출을 취소하거나 한도를 낮출 수 있기 때문에, 잔금을 기일 내에 납부하는 것이 매우 중요합니다.
5. 전세 세팅 시 추가 자금 필요 여부
Q: 전세 세팅 시 얼마나 추가 자금이 들어가나요?
A: 예를 들어, 분양가 4억 2천만 원인 아파트에서 전세 세팅을 한다면 2억 5천만 원의 전세금을 받고, 추가적으로 1억 5천만 원의 자금을 더 준비해야 할 수 있습니다. 이는 전세금과 본인이 준비해야 할 자금을 계산해 본 결과입니다.
6. 월세 세팅 시 자금 계산
Q: 월세 세팅을 할 경우, 실제로 필요한 자금은 얼마인가요?
A: 월세 세팅을 할 경우, 예를 들어 보증금 5천만 원을 받고, 월세를 3000만 원에 115,000원으로 설정한다고 했을 때, 실제로 필요한 자금은 약 1억 1,800만 원입니다. 따라서 월세 세팅을 선택하는 경우 자금 부담이 조금 더 적을 수 있습니다.
7. 보증금과 월세 차이점
Q: 보증금을 더 받으면 월세가 적어져도 유리한가요?
A: 맞습니다. 월세는 적게 받을 수 있지만, 보증금을 더 많이 받는 전략이 자금 부담을 줄일 수 있습니다. 예를 들어, 보증금을 5천만 원에서 7천만 원 또는 1억 원으로 올리면, 월세는 낮추더라도 자금 부담을 덜 수 있습니다. 이는 투자자로서 리스크를 줄이는 방법입니다.
8. 전세 세팅 vs 월세 세팅 선택
Q: 전세 세팅과 월세 세팅 중 어떤 선택이 나을까요?
A: 전세 세팅은 자금을 많이 확보할 수 있는 경우 유리하고, 월세 세팅은 초기 자금을 덜 들어가게 할 수 있는 경우 유리합니다. 예를 들어, 월세 세팅을 선택하면 보증금이 많으면 월세는 조금 더 적게 받을 수 있고, 자금 부담을 분산시킬 수 있습니다. 하지만 월세를 통해 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 점이 장점입니다.
9. 투자자의 입장에서 자금 세팅 방법
Q: 투자자로서 자금을 세팅할 때 어떤 방식이 좋은가요?
A: 투자자라면 초기 자금을 최소화하면서도, 보증금을 최대화하는 방식이 유리할 수 있습니다. 월세 세팅을 선택하되, 보증금을 5천만 원에서 1억 원까지 높여서 초기 자금을 덜 쓰고, 월세를 안정적으로 받는 전략을 취하는 것이 좋습니다.
10. 잔금 납부 전 6개월 전 준비
Q: 잔금 납부 전 6개월 동안 어떤 준비를 해야 하나요?
A: 잔금 납부 전 6개월 동안에는 대출 조건과 잔금 납부 계획을 꼼꼼히 세워야 합니다. 예를 들어, 현재 자금을 어떻게 운용할 것인지, 잔금을 어떻게 납부할 것인지에 대해 미리 계획을 세워야 합니다. 만약 1억 원의 자금이 잔금으로 들어가면, 이를 다른 투자에 쓸 수 없도록 보수적으로 관리하는 것이 중요합니다.
11. 투자 목적에 따른 전략 선택
Q: 물건을 팔 때의 전략은 어떻게 설정해야 하나요?
A: 투자자는 물건을 빠르게 팔길 원한다면 전세 세팅을 하지 않고 공실로 두고 팔기 전략을 취할 수 있습니다. 또는, 물건을 다른 투자로 전환하고 싶다면, 잔금을 치르고 임차인을 바로 맞추지 않으며 공실로 두고 판매하는 방법도 있습니다. 개인의 상황에 맞게 다양한 전략을 수립할 필요가 있습니다.
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