정부가 부동산 PF 제도를 개선하려는 이유는 무엇인가요?

정부가 부동산 PF 제도를 개선하려는 이유는 무엇인가요?

Q1: 건설사 입장에서 임대까지 책임지지 않는 이유는 무엇인가요?

A1: 건설사는 분양이 잘 되기 때문에 굳이 임대까지 책임지지 않습니다. 예를 들어, 위례 신도시 같은 경우 상가는 분양은 잘 되지만 임차인이 들어오지 않는 경우가 많습니다. 건설사는 리스크를 감수할 필요 없이, 분양만 잘 되면 수익을 얻을 수 있기 때문에 임대까지 신경 쓰지 않게 됩니다.

Q2: 분양이 잘 되더라도 임차인을 찾는 데 어려움이 있는 이유는 무엇인가요?

A2: 분양은 잘 되지만, 임차인을 찾는 것이 어려운 이유는 투자자들이 상가를 시세 차익을 위한 투자로 보기 때문입니다. 투자자들은 시세 차익을 원하고, 임대 수익을 중요하게 생각하지 않아서 임차인 구하기가 어려운 상황입니다. 따라서 임대가 맞춰지면 시세 차익이 줄어들어 판매가 어렵게 됩니다.

Q3: 후분양을 한다면 분양이 잘 될까요?

A3: 후분양을 하게 되면 임대가 먼저 맞춰져야 하지만, 그 후에도 분양이 잘 될지는 확실하지 않습니다. 후분양 후 임대가 맞춰지면 시세 차익이 줄어들어, 투자자들이 이를 기피할 가능성이 높습니다. 결국 시세 차익을 노리는 투자자들은 후분양으로 임대가 먼저 맞춰진 상가는 선호하지 않게 됩니다.

Q4: 자기 자본 비율을 높이기 위해 토지주가 현물 출자를 해야 한다는 방안에 대해 어떻게 생각하시나요?

A4: 자기 자본 비율을 높이기 위해 토지주가 현물 출자를 해야 한다는 방안은 현실적이지 않다고 생각합니다. 우리나라에서 토지주들은 투자에 대한 수익을 시세 차익으로 보고 있기 때문에, 리츠와 같은 방식의 투자에는 관심을 두지 않습니다. 토지주는 현물 출자보다는 그냥 팔고 양도세를 내는 방식이 더 익숙하기 때문입니다.

Q5: 리츠 방식을 도입하려는 시도가 왜 어려운가요?

A5: 리츠 방식은 안정적인 월세 수익을 추구하지만, 우리나라 투자자들은 시세 차익을 목표로 하기 때문에 이런 방식을 선호하지 않습니다. 토지주들이 리츠에 참여하는 것도 거의 불가능하며, 대신 땅을 팔고 시세 차익을 얻는 것을 더 선호합니다. 결국, 리츠 방식은 한국의 부동산 투자 문화와 맞지 않아서 현실적으로 어려운 상황입니다.

Q6: 정부가 추진하는 제도 개선 방안은 현실성이 떨어진다고 보시나요?

A6: 네, 정부가 추진하는 제도 개선 방안은 현실과 동떨어져 있다고 생각합니다. 예를 들어, 한국형 디벨로퍼를 육성하려는 시도나 토지주가 현물 출자를 하게 하는 방안은, 현재의 한국 부동산 시장과 투기적 성향을 고려했을 때 실행하기 어렵습니다. 정부가 생각하는 이상적인 투자 환경과 실제 현장 상황에는 큰 차이가 있기 때문에 현실적인 개선 방안이 필요합니다.

Q1: 왜 공급 부족을 감수하고 안정적인 걸 택해야 하는 시대가 되었나요?

A1: 지금은 공급 과잉보다는 안정성이 중요해진 시대입니다. 예전처럼 무분별한 공급을 늘리는 시대가 아니기 때문에, 이제는 공급 부족 상황을 감수하더라도 안정적인 사업 진행을 우선시해야 합니다. 시대의 변화에 따라 부동산 시장도 안정적인 선택이 중요해졌습니다.

Q2: 정부가 추진하는 한국형 디벨로퍼란 무엇인가요?

A2: 한국형 디벨로퍼라는 용어는 정부가 부동산 개발 사업을 선진국형으로 바꾸기 위한 목표를 담고 있지만, 그 자체로는 특별한 정의가 없습니다. 다만, 한국형 디벨로퍼는 단순히 자기자본 비율을 높이는 것에 그치지 않고, 사업 개발 후 임대 및 건물 관리까지 포함하는 시스템을 목표로 하고 있습니다.

Q3: 한국형 디벨로퍼가 다른 나라의 시스템과 어떻게 다른가요?

A3: 한국형 디벨로퍼가 목표로 하는 방식은 미국이나 일본의 시스템을 지향하는 것으로, 주거 및 상업 부동산을 개발한 후 매각뿐만 아니라 임대, 관리 등까지 모두 담당하는 방식을 말합니다. 그러나 다른 나라에서는 주로 사무실 건물이 많고, 대형 회사들이 임차하는 방식이 일반적이어서 개발 사업이 비교적 쉬운 반면, 한국은 자영업자들이 들어오는 상업 부동산이 많아 사업 모델이 다릅니다.

Q4: 왜 한국에서 이런 방식이 실패할 가능성이 높은가요?

A4: 한국의 상업용 부동산은 자영업자들이 많이 입주하는 형태입니다. 반면, 외국은 대형 사무실이나 대기업들이 주로 임차하기 때문에, 사무실 임대가 쉬운 구조입니다. 한국에서는 자영업자들이 개별적으로 운영되기 때문에 임차인을 찾기가 어려워 개발 사업이 복잡하고 시간이 많이 걸리며, 성공하기 힘든 경우가 많습니다.

Q5: 임대 전문 회사들이 부동산 임차인을 맞추는 데 어려움이 있는 이유는 무엇인가요?

A5: 임대 전문 회사들이 임차인을 맞추는 것은 쉽지 않습니다. 왜냐하면, 이런 회사들이 직접 임차인을 관리하거나 거느리고 있지 않기 때문입니다. 임차인을 찾기 위해서는 결국 부동산을 찾아 다녀야 하는데, 그 과정에서 비용과 시간이 많이 듭니다. 임대 사업은 예상보다 많은 어려움이 따릅니다.

Q6: 부동산 임차인을 찾는 과정은 어떻게 이루어지나요?

A6: 부동산에서 임차인을 찾으려면, 주로 부동산 중개사를 통해 임차인을 구하는 방법이 사용됩니다. 이는 시간이 많이 소요되고, 의뢰한 임대 전문 회사만으로는 해결되지 않기 때문에, 실제로 부동산 중개사들이 나서서 임차인을 찾아야 합니다. 이 과정에서 부동산을 돌아다니며, 중개사가 임차인을 데려오는 방식이 필요합니다.

Q7: 한국에서 부동산 임대를 진행하는 것이 어려운 이유는 무엇인가요?

A7: 한국에서는 상업용 부동산이 자영업자들에 의해 분할 임대되는 경우가 많습니다. 이런 구조는 임차인을 찾기가 어려워서, 개발 후 임차인을 맞추는 데 많은 시간과 비용이 소모됩니다. 따라서, 단순히 부동산을 개발하고 임대를 진행하는 방식은 수익을 남기기가 어려운 구조입니다.

Q8: 현재 한국에서 분양은 잘 되나요?

A8: 현재 한국에서는 분양이 잘 되고 있습니다. 예전처럼 분양이 어려운 상황은 아니지만, 임대 사업과는 차이가 있어 분양이 잘 된다고 해서 임대가 자동으로 잘 되는 것은 아닙니다.