입지에 대한 중요성을 강조하시는데, 어떤 이유 때문인가요?
Q: 2023년도에 부동산 시장 흐름이 바뀌었는데, 그에 따라 어떤 전략을 세워야 할까요?
A: 2023년에는 부동산 시장 흐름이 확실히 바뀌었습니다. 그래서 여러분들이 빨리 전략을 세워야 하는 시점입니다. 모든 지역이 하락했으나, 서울과 지방 중 어느 쪽을 선택할지, 마이너스 프리미엄이 붙은 지역을 어떻게 다룰지 고민하는 상황이었어요. 서울에 대한 수요가 높아지고, 지방에 대한 수요는 점차 줄어들었죠.
Q: 서울을 봐야 한다고 하셨는데, 왜 지방 대신 서울을 추천했나요?
A: 작년 초, 지방이 상승할 가능성이 거의 없고 서울이 아직 오르지 않았다고 생각했기 때문에 서울을 봐야 한다고 강조했어요. 특히 대구나 지방에서 적은 금액을 들여 투자하려는 사람들을 많이 봤는데, 그런 사람들에게는 서울을 선택하라고 조언했습니다. 자금이 있다면 서울권에서 더 좋은 투자처를 찾는 것이 훨씬 안전하고 수익을 낼 수 있다고 봤습니다.
Q: 대구 분양권 투자에 대해서 어떻게 생각하셨나요?
A: 대구에서 분양권을 사는 것은 그 자체로 위험할 수 있습니다. 특히 적은 금액으로 투자하려는 사람들은 쉽게 끌리지만, 결국 입지와 타이밍을 고려하지 않으면 큰 위험을 동반할 수 있습니다. 예를 들어, 2천만 원으로 대구의 4천만 원짜리 아파트 분양권을 샀다고 해도, 타이밍을 잘못 잡으면 예상보다 낮은 수익을 낼 수 있습니다. 그런 점을 고려하면 입지를 잘 따져보고, 타이밍을 맞춰야 합니다.
Q: 그렇다면 입지와 타이밍을 어떻게 고려해야 할까요?
A: 입지는 매우 중요합니다. 지방의 마이너스 프리미엄이 붙은 지역은 피해가야 하고, 좋은 입지를 선택해야 합니다. 특히 서울권에서는 여전히 수요가 많기 때문에, 서울의 아파트가 많이 올랐지만 여전히 수익을 낼 수 있는 타이밍이 있을 수 있습니다. 타이밍 역시 중요합니다. 타이밍이 잘 맞아야만 상승 가능성이 큰 지역에서 성공적인 투자가 가능하죠.
Q: 2023년도 이후 부동산 시장에서 가장 중요한 포인트는 무엇인가요?
A: 2023년도 부동산 시장에서는 '타이밍'이 가장 중요한 포인트라고 생각합니다. 언제 사느냐가 중요하고, 그 시점을 잘 파악해야 합니다. 이때는 저평가된 단지를 골라서 시세 배교를 잘 파악해야 해요. 그리고 무엇보다, 내 집 마련을 조금 더 빠르게 하고 싶은 사람들에게 실전 수업이 정말 중요하다고 생각합니다. 실제로 내 집 마련을 위해 실전 경험을 쌓는 것이 핵심입니다.
Q: 요즘 임대업을 하는 것에 대해 어떻게 생각하시나요?
A: 현재 임대사업자로 아파트를 구입하는 것에는 그다지 큰 혜택이 없다고 생각합니다. 예전처럼 세금 혜택이나 보유세 할인 등의 장점이 많이 줄어들었기 때문에 굳이 임대사업자 등록을 하는 것이 필수는 아니죠. 만약 신축 다가구나 상업용 부동산을 구매해서 세금 절세를 고려한다면 좋겠지만, 아파트를 사서 임대사업자 등록을 하는 것은 이제 더 이상 큰 메리트가 없습니다.
Q: 그러면, 부동산 투자에서 중요한 점은 무엇인가요?
A: 중요한 점은 '입지'와 '타이밍'입니다. 지방에 있는 아파트라도 끝물에만 몰리지 말고, 입지가 좋은 곳을 선택해야 합니다. 또한, 가격이 적게 들어가고 저평가된 지역에서 투자하는 것이 좋죠. 서울에서 3억 5천만 원을 들여 신축 아파트를 사는 것보다는, 지방에서 급지나 좋은 입지를 선택해 가격이 저평가된 아파트를 사는 것이 더 나을 수 있습니다. 그리고 타이밍이 정말 중요합니다. 좋은 타이밍에 맞춰서 투자해야 수익을 얻을 수 있습니다.
Q: 요즘 사람들, 특히 초보자들은 어떤 실수를 자주 하나요?
A: 요즘에도 초보자들이 많이 하는 실수는 '좋은 것만 바라보고' 무작정 투자하는 거예요. 예를 들어, 서울에 7천만 원밖에 없으면서 서울 신축 아파트를 사려고 한다면, 현실적으로 불가능한 경우가 많습니다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 서울에서만 투자하려고 하죠. 그래서 저는 '서울이 아니더라도 지방에서 더 나은 투자처를 찾을 수 있다'고 강조합니다. 가격이 저평가된 지방 급지를 선택하고, 타이밍을 잘 맞추는 것이 중요합니다.
Q: 그럼 5년 뒤에도 여전히 그런 실수들이 반복될까요?
A: 네, 아마 5년 뒤에도 이런 실수는 계속 발생할 겁니다. 부동산 시장은 항상 변화가 있기 때문에, 초보자들이 잘못된 방향으로 투자하는 경우가 많아요. 예를 들어, 너무 좋은 것만 바라보거나, 입지를 무시하고 무작정 구매하는 사람들이 여전히 많을 겁니다. 그래서 부동산 투자에 대한 기본적인 원칙을 이해하고, 실수하지 않도록 배우는 것이 중요하죠.
Q: 그 당시, 투자 후에 어떻게 되었나요?
A: 처음에는 제가 전세가를 보고 매입을 했고, 예상대로 전세가는 괜찮았어요. 2년 동안 보유하며 2~3천만 원 정도 올랐죠. 그런데 결국 고점에서 하락이 시작되었고, 그때부터 다시 시세가 떨어졌습니다. 결국 급매로 팔게 되었고, 남은 수익은 크지 않았어요. 사실 200만 원 남았지만, 거래비용을 다 빼고 나니 거의 남은 게 없었죠. 그 당시의 심정은 '내가 왜 이런 실수를 했나' 하는 후회가 컸습니다. 그리고 입지가 중요한 이유를 그때 알게 되었죠.
Q: 입지에 대한 중요성을 강조하시는데, 어떤 이유 때문인가요?
A: 네, 입지가 정말 중요하다는 것을 절실히 느꼈습니다. 지방에서 고점에 들어가면, 결국 하락장에서 다시 원위치로 돌아가거나 더 하락하는 경우가 많아요. 특히 입지가 안 좋은 아파트는 하락장이 오면 더 빠르게 떨어지고, 다시 회복하기 어렵죠. 반면, 수도권이나 입지가 좋은 곳은 하락장이 와도 일정 부분 회복이 가능합니다. 결국 우상향으로 가기 위해서는 기본적으로 입지가 좋은 지역을 선택하는 것이 중요하다는 것을 배웠어요.
Q: 또 다른 실패 사례가 있을까요?
A: 네, 또 다른 실패 경험은 포항에서 했던 투자입니다. 이곳도 2급지였고, 수요도 있었고, 부동산 사이클 상으로도 상승 추세였어요. 그런데 전세가와 매매가가 동시에 상승하는 상황에서, 하락장이 오면 가장 먼저 떨어지는 것이 전세가라는 사실을 간과했습니다. 지방은 공급이 많이 늘어나는 경우가 많아 전세가가 빠르게 떨어지고, 그로 인해 매매가도 떨어지게 되죠. 그래서 결국 상승분을 다 빼앗기게 되었습니다.
Q: 그럼에도 불구하고 임대사업자 등록을 하셨다고 하셨는데, 그 이유는 무엇인가요?
A: 네, 저는 임대사업자로 등록한 아파트가 꽤 많습니다. 사실 장기적으로 보유하고 싶어서 임대사업자 등록을 했죠. 장기 임대주택으로 등록하면 종부세 혜택이나 재산세 할인 혜택을 받을 수 있어서 좋았습니다. 그래서 '나는 오래 가져갈 거니까, 세금 혜택을 받는 게 좋겠다'는 마음으로 등록을 했어요. 그러나 그 후에도 롤러코스터 같은 시세 변화가 있었습니다. 상승하고 하락하고, 반복되는 상황 속에서 결국 어느 정도 실질적인 상승이 있었을 때 매각을 했어요.
Q: 부동산 투자에 대한 조언이 있다면 무엇일까요?
A: 제 경험상, 입지가 정말 중요합니다. 특히 수도권 아파트나 인프라가 잘 갖춰진 곳을 선택하는 것이 핵심입니다. 지방의 끝물 지역은 아무리 싸다고 하더라도 위험이 큽니다. 또한, 투자 전에 시장 사이클을 제대로 이해하고, 과거의 시세 흐름을 잘 분석하는 것도 중요하죠. 제가 실패한 경험을 바탕으로, 다른 사람들은 비슷한 실수를 반복하지 않기를 바랍니다.
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