전세보증금 증액분 보증보험 가입 안 했을 때, 돌려받는 방법 총정리

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서론 - 전세 계약 끝나고 보증금 증액분 걱정, 나만 그런 건 아닐까?

전세 계약을 갱신하거나 재계약할 때, 기존 보증금은 보증보험에 가입되어 있지만 ‘증액된 금액’에 대해서는 보증보험 가입을 깜빡하거나 아예 몰라서 가입하지 않는 경우가 의외로 많습니다. 이런 상황에서 보증금 돌려받기가 불안하고 막막하다는 이야기를 주변에서 자주 들었어요. 여러분도 혹시 그런 경험 있으신가요? 저도 과거에 비슷한 상황을 겪으면서 많이 답답했었고, 어떻게 해야 할지 몰라 여러 법률 상담을 받아보기도 했답니다.

이 글에서는 전세보증금 증액분이 보증보험에 가입되어 있지 않을 때, 즉 ‘보증보험 미가입’ 상태에서 어떻게 하면 안전하게 전세금을 돌려받을 수 있는지 구체적으로 알려드릴게요. 또한, 잘못 알고 있는 오해들을 바로잡고, 실질적인 해결 방안까지 사례와 함께 친근하게 풀어드리겠습니다.

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본론 - 전세보증금 증액분, 보증보험 미가입 상태의 현실과 해결책

전세보증금 증액분은 왜 보증보험에 가입 안 될까?

전세 계약을 처음 할 때는 보증보험 가입이 필수인 경우가 많지만, 재계약을 할 때 증액된 금액에 대해 보증보험에 따로 가입하지 않는 사례가 많습니다. 그 이유는 대부분 임대인과 임차인이 별도의 계약서나 증액내역을 명확히 작성하지 않거나, ‘기존 보증보험이 다 커버하는 줄’ 알고 있는 경우가 많기 때문입니다.

하지만 실제로 보증보험은 계약 당시 설정된 보증금만 보호합니다. 다시 말해, 재계약하면서 올린 보증금 증액분은 별도의 보증보험 가입이 없으면 보호받지 못해요. 그래서 임차인 입장에서는 ‘증액분’이 위험한 돈이 되는 셈입니다.

허그(HUG)의 입장과 임차권등기명령 절차

많은 임차인들이 보증보험 관련 문제로 ‘허그’라는 주택도시보증공사에 문의를 하는데요, 허그는 ‘기존 보증금 한도 내에서만 보증보험 보호가 가능하다’는 입장을 고수합니다. 따라서 증액된 금액은 보증보험으로 보호받기 어렵죠.

그렇다면 이 증액분은 어떻게 보호받을 수 있을까요? 바로 ‘임차권등기명령’을 신청하는 방법입니다. 임차권등기명령은 법원에 신청해 임차인의 권리를 부동산 등기부에 등기하는 절차로, 이 절차를 거치면 법적으로 전세금 반환을 우선변제 받을 권리가 인정됩니다. 즉, 임대인이 집을 경매에 넘기거나 재산을 처분할 때, 임차인은 임차권등기명령을 통해 우선권을 확보할 수 있는 겁니다.

제가 아는 사례 중 한 분은 증액분이 보증보험 미가입 상태였지만 임차권등기명령을 진행해서 결국 경매 절차 후에도 전세금을 전부 돌려받았습니다. 물론, 임차권등기명령 신청 전에 증액분에 대한 계약서, 송금 내역 등 증빙 서류를 꼼꼼히 준비한 것이 큰 도움이 되었어요.

임대인과의 협상, 그리고 법적 대응

임대인과 증액분 반환에 대해 직접 협상하는 것도 중요한 방법입니다. 보증보험이 적용되지 않는다는 사실을 임대인도 알고 있으면, 대화를 통해 원만하게 해결되는 경우도 종종 있거든요.

하지만 만약 임대인이 반환을 거부하거나 협상이 어려울 때는 ‘전세금 반환 청구 소송’을 제기하는 것이 최후의 방법입니다. 이때 임차권등기명령을 신청한 상태라면 법적 우선변제권을 주장하기 유리합니다.

실제로 여러 법률 상담 기관과 변호사들은 증액분 보증보험 미가입 상태일 때, 임차권등기명령 절차를 먼저 진행하고 이후 반환 청구 소송을 병행하는 방식을 추천합니다.

흔히 오해하는 점, 그리고 꼭 알아야 할 정보

많은 임차인들이 “전세 계약 갱신 시 기존 보증보험으로 증액분도 자동 보호된다”고 착각합니다. 그러나 이는 사실이 아닙니다. 보증보험은 ‘계약 당시 보증금’ 한도 내에서만 보장하므로 증액분은 별도 가입이 필수예요.

또한, 임차권등기명령은 ‘등기’를 통해 임차인의 권리를 법적으로 인정받는 것이기 때문에, 계약서나 구두 약속보다 더 강력한 보호 수단입니다. 그래서 전세 계약 시 증액분에 대해 반드시 임차권등기명령 절차를 검토할 필요가 있습니다.

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결론 - 전세보증금 증액분, 보증보험 미가입 상태도 충분히 대응 가능하다

전세보증금 증액분이 보증보험에 가입되어 있지 않다면, 처음에는 불안하고 막막할 수밖에 없습니다. 하지만 포기할 필요는 없어요. 임차권등기명령 신청을 통해 법적 권리를 확보하고, 임대인과 협상하거나 반환 청구 소송을 준비하는 등 단계별로 차근차근 대처하면 충분히 돌려받을 수 있습니다.

가장 중요한 것은 증액분에 대해 명확한 계약서 작성과 입금 증빙을 꼼꼼히 챙기는 일입니다. 또한, 전세 계약 갱신 시 보증보험 가입 여부를 반드시 확인하는 습관을 들이면 미래 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

여러분도 혹시 전세 계약 갱신 시 보증보험 증액분 관련 걱정이 있다면, 이번 글을 참고하셔서 현명하게 대처하시길 바랍니다.

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Q1. 전세보증금 증액분이 보증보험에 가입되어 있지 않으면 정말 돌려받기 어려운가요?
네, 보증보험 미가입 상태라면 증액분은 보험사의 보호를 받지 못해 위험할 수 있지만, 임차권등기명령 절차를 진행하면 법적으로 우선변제권을 확보할 수 있어 돌려받을 가능성이 높아집니다.

Q2. 임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?
법원에 임차권등기명령 신청서를 제출하면 되며, 이때 전세계약서와 증액분 입금 내역 등 증빙서류를 함께 제출해야 합니다. 절차가 어렵다면 법률 상담을 받는 것도 추천합니다.

Q3. 보증보험 가입은 꼭 해야 하나요?
네, 전세금 보호를 위해서 보증보험 가입은 필수입니다. 특히 계약 증액분에 대해서도 꼭 따로 가입하는 것이 안전합니다.

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