서론
“세입자 전세보증금 돌려줘야 하는데, 통장에 현금이 없다면?”
이 말, 생각보다 많은 집주인들이 현실로 겪고 있습니다. 특히 요즘처럼 전세금이 오르락내리락하고, 새 세입자 들어오기 전에 보증금을 먼저 돌려줘야 하는 상황이 오면 정말 막막하죠.
저도 불과 1년 전, 전세 계약 만료를 앞둔 세입자가 "보증금 돌려달라"고 했을 때 당황했던 기억이 납니다. 그때 처음 알게 된 게 바로 전세퇴거자금대출이에요.
당시 제가 조사하면서 가장 중요했던 건 ‘어떻게 하면 최대 80%까지 대출 받을 수 있을까?’였어요. 여러 은행, 보증기관, 실제 신청자 후기까지 샅샅이 분석한 결과, 명확한 조건과 준비 절차만 알면 누구나 받을 수 있다는 사실!
이 글에서는 전세퇴거자금대출을 최대한도로 받는 방법과 절차를 아주 쉽게 풀어드릴게요. 실수 없이 준비할 수 있도록 실제 경험도 녹여냈으니, 끝까지 꼭 읽어보세요.
본론
전세퇴거자금대출이란?
간단히 말해, 기존 세입자의 전세보증금을 반환하기 위해 집주인이 받는 대출이에요. 주택담보대출의 일종이긴 하지만 목적이 분명한 ‘퇴거자금’이기 때문에 심사 방식과 조건이 약간 다릅니다.
기존에는 담보대출이라 해도 DSR 규제, 소득 심사 등이 까다로워 대출이 어려웠던 분들도 많았죠. 하지만 전세퇴거자금대출은 일부 조건을 만족하면 DSR 적용이 제외되는 경우가 많고, 최대 80%까지 한도를 받을 수 있어 집주인들 사이에선 ‘숨통 트이는 대출’로 알려져 있어요.
전세퇴거자금대출, 80% 한도로 받는 조건은?
1. 대상자 조건
무주택자 또는 1주택자여야 신청할 수 있습니다.
다주택자는 대출 자체가 제한되거나, 보증기관에서 거절당할 확률이 높기 때문에 1주택 이하인 경우에만 현실적으로 대출 가능성이 높아요.
2. 담보 주택 조건
- 신청인이 본인 명의의 주택을 담보로 제공해야 하며,
- 해당 주택에 거주 중인 세입자는 퇴거 완료했거나,
- 계약 종료 및 퇴거 예정 상태여야 합니다.
퇴거 예정일이 가까워질수록 심사 통과 확률이 높아지니, 너무 일찍 신청하면 오히려 거절될 수 있어요.
3. 소득 및 신용 조건
은행별로 기준은 다르지만,
- 신용점수는 보통 600점 이상,
- 소득은 증빙 가능한 정기 소득이면 대부분 가능합니다.
단, 대출금액이 클 경우엔 은행에서 DSR(총부채원리금상환비율) 기준을 적용할 수 있으니, DSR 면제형 상품을 선택하는 것이 중요합니다. 일부 상품은 규제 대상에서 제외되어 소득이 낮아도 한도만큼 대출 가능한 경우도 있어요.
4. 보증기관의 보증 승인이 필수
주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 또는 서울보증보험(SGI) 중 하나에서 보증서를 받아야 합니다. 이게 없으면 은행 심사 자체가 불가능해요.
전세퇴거자금대출, 한도와 금리는?
- 한도: 감정가 또는 시세의 **최대 80%**까지 가능
- 금리: 보통 3~6%대 고정 또는 변동 금리.
- 신용도, 소득, 담보가치에 따라 달라지며,
- 금리가 낮은 상품은 DSR 기준을 일부 적용하기도 함
정확한 한도는 은행 감정가 기준으로 정해지므로 감정가 산정이 낮게 나올 경우 실제 대출금은 기대보다 적어질 수 있어요.
신청 절차는 어떻게 될까?
Step 1. 서류 준비
- 임대차 계약서
- 주민등록등본
- 등기부등본
- 소득증빙서류 (근로소득원천징수, 급여명세서 등)
- 세입자 퇴거 확인서류 또는 퇴거 예정 증빙
Step 2. 은행 상담
가까운 시중은행, 또는 모바일로 대출상담 신청 후 조건을 안내받습니다. 이때 전세퇴거자금대출을 80% 한도로 받고 싶다는 의사를 명확히 전달하세요.
Step 3. 보증기관 신청
은행에서 연결된 보증기관으로 보증서 신청이 들어가고, 보증 승인이 나야 다음 단계로 넘어갈 수 있어요. 이 과정은 보통 3~7일 정도 소요됩니다.
Step 4. 대출 실행
보증서가 발급되면, 은행의 내부 심사(LTV, 신용, 소득 등)를 거쳐 대출이 승인되고 실행됩니다. 이때 대출금은 세입자의 계좌로 직접 입금되며, 임대인(신청인)의 통장을 거치지 않습니다.
실전 팁 & 주의할 점
- DSR 면제 상품 선택: 고소득이 아니더라도 DSR 비적용 상품을 이용하면 훨씬 높은 한도를 받을 수 있습니다.
- 퇴거일 맞춰 타이밍 잡기: 퇴거가 너무 이르거나 너무 늦어도 심사에 영향을 미쳐요. 퇴거 1~2개월 전부터 준비하는 것이 가장 이상적입니다.
- 보증기관은 상황별로 다르게 선택: HF는 무주택자에게 유리하고, HUG는 1주택자에게 더 잘 맞는 경우도 있어요. 조건을 비교해보세요.
- 감정가 낮게 나오는 경우 주의: 집값 하락으로 감정가가 낮아지면 대출 한도가 줄 수 있으니, 감정가 기준을 미리 체크하는 것이 중요합니다.
결론
전세퇴거자금대출은 집주인 입장에서 세입자 보증금을 반환하는 데 있어 정말 유용한 수단입니다. 특히 조건을 잘 맞추면 최대 80% 한도까지 받을 수 있어, 갑작스러운 자금 수요에도 대응할 수 있죠.
무엇보다 중요한 건, 대출 준비는 미리미리 하라는 것!
퇴거일이 임박해서 급하게 서류를 준비하거나, DSR 문제로 꼬이게 되면 심사에서 거절당하는 경우도 있어요.
전세퇴거자금대출을 고려 중이라면, 오늘부터 바로 준비 시작하세요.
미리 계획하고 조건을 잘 갖추면, 내 자산을 지키면서도 세입자에게도 신뢰를 줄 수 있는 집주인이 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q. 퇴거 전에도 대출 신청 가능한가요?
가능은 하지만 보증기관은 퇴거가 임박했거나 확정된 상태를 선호합니다. 계약서 종료일이 가까워질수록 승인 확률이 높아져요.
Q. 대출금은 내 통장으로 들어오나요?
아니요. 전세퇴거자금대출은 목적이 명확한 상품이라서, 대출금은 세입자의 계좌로 직접 송금됩니다.
Q. 나는 소득이 적은데도 받을 수 있을까요?
DSR 비적용 상품을 선택하면 소득이 낮아도 받을 수 있습니다. 단, 신용등급과 보증기관의 심사는 통과해야 합니다.
✅ 핵심 요약
- 대상: 무주택자 또는 1주택자
- 조건: 본인 주택, 세입자 퇴거 예정 또는 완료
- 한도: 최대 감정가의 80%까지
- 금리: 3~6%대
- 준비 서류: 계약서, 소득증빙, 전입 확인 등
- 필수 절차: 보증기관 승인 후 은행 심사 → 대출금은 세입자 계좌로
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