“보증금 2,000만 원에 월세 180만 원… 그런데 대출이 안된다고요?”
직장을 막 시작한 20대 후반, 독립을 결심하고 월세로 집을 알아보던 친구가 이런 말을 꺼냈다.
"청년 전세자금대출 신청하려 했는데, 보증금 2천만 원짜리 월세집인데도 대출이 안된대."
처음에는 이해가 되지 않았다. 임차보증금 3억 원 이하라서 조건에 맞는 줄 알았는데,
알고 보니 여기엔 **'환산보증금'**이라는 숨겨진 계산법이 있었다.
이 글에서는 '환산보증금이 무엇인지', '어떤 기준으로 대출이 가능하고 불가능한지',
그리고 많은 청년들이 헷갈려 하는 오해들을 바로잡고,
실제 사례를 통해 어떤 점을 주의해야 하는지를 낱낱이 정리해보려 한다.
특히 요즘처럼 전세보다 보증부 월세가 대세인 상황에서,
버팀목전세자금 대출이 가능한 기준을 모르면 대출 자체가 불허되기도 하므로
이 글을 읽고 정확히 이해하는 것이 실질적인 도움이 될 것이다.
✅ 본론
✔️ 환산보증금이란 무엇인가요?
먼저 **'환산보증금'**이라는 개념부터 이해해야 한다.
월세로 계약된 주택을 전세로 환산한 금액을 의미하는데,
정부와 한국주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 등이 대출 심사 기준을 통일하기 위해 사용하는 계산 방식이다.
보증부 월세는 월세 + 보증금으로 구성되어 있으므로,
전체 부담 규모를 전세 기준으로 환산하여 비교할 수 있도록 만든 제도다.
정부는 일반적으로 다음의 공식을 사용한다.
※ 이때 곱하기 100이라는 기준은 보증금과 월세의 가치 환산비율을 단순화한 기준으로,
정부 지침에 따라 일정하게 적용되는 수치다.
✔️ 사례로 보는 환산보증금 계산법
그럼 실제로 계산해보자.
- 보증금 2,000만 원
- 월세 180만 원
보증금만 보면 대출 조건(3억 원 이하)에 무난히 맞는 것 같지만,
환산 기준으로 보면 벌써 2억 원을 넘긴 금액이 된다.
✔️ 청년 버팀목전세자금대출 기준 총정리
청년 버팀목전세자금대출은 만 19세 ~ 34세 이하 청년들이
월세 부담 없이 안정적인 거주공간을 마련할 수 있도록 정부가 지원하는 제도다.
하지만 아래 기준에 부합하지 않으면 대출 자체가 거절될 수 있다.
| 나이 | 만 19~34세 이하 |
| 소득 | 연 소득 5천만 원 이하 (단독), 7천만 원 이하 (신혼부부 등) |
| 자산 | 총 자산 3.25억 원 이하 |
| 보증금 한도 | 환산보증금 3억 원 이하 |
| 대출한도 | 최대 1.5억 원 (보증금의 80% 이내) |
| 대상 주택 | 전용면적 85㎡ 이하 (수도권), 보증금 3억 이하 주택 |
※ 핵심: 환산보증금이 3억 원 이하여야 한다.
✔️ 많은 사람들이 오해하는 포인트들
❌ “보증금만 기준이면 되지 않나요?”
→ ❗아닙니다. ‘환산보증금’ 기준이 적용됩니다. 월세가 높다면 대출이 불가할 수 있습니다.
❌ “전세대출인데 월세 계약은 상관없겠지?”
→ ❗아닙니다. 보증부 월세도 환산보증금으로 계산해서 심사합니다.
❌ “보증금만 있으면 월세 상관없이 대출 나와요”
→ ❗보증금만 적더라도 월세가 높으면 환산보증금이 3억 원을 넘게 되어 대출이 불허될 수 있습니다.
✔️ 대출이 가능한 구조를 만들려면?
보증금이 적고 월세가 높은 구조라면,
다음의 방식으로 조정해보는 것이 유리합니다:
- 월세를 줄이고 보증금을 높여서 환산보증금을 낮추기
- 전세 계약 구조로 전환하여 깔끔하게 대출 신청
- 혹은 정부의 청년 월세 특별지원 사업 활용도 고려
✔️ 대체 제도는 없을까?
청년 월세 특별지원 제도는
보증금이 적고 월세가 많은 경우에도 최대 월 20만 원까지 지원해주는 제도다.
이 경우는 대출이 아니라 월세 지원 형태이므로, 환산보증금 조건이 적용되지 않는다.
주거급여 제도도 본인의 소득 수준이 기준 중위소득 47% 이하라면,
임대료와 관리비 일부를 현금으로 지원해주는 제도이므로 함께 확인해보는 것이 좋다.
✅ 결론: 환산보증금, 대출의 관문이다
요즘같이 전세 매물이 부족하고, 보증부 월세가 많은 시대에
환산보증금은 청년 주거 정책에서 매우 중요한 기준점이 된다.
내가 얼마의 월세를 내고 있는지, 보증금이 얼마인지만 보는 것이 아니라
그 구조가 정부 대출 기준에 어떻게 반영되는지를 명확히 파악하는 것이 중요하다.
모르고 계약하면 대출이 불허되고, 지원도 못 받는 상황이 올 수 있다.
따라서 월세로 계약하려는 청년이라면 반드시 다음 세 가지를 기억하자:
- 월세가 높을수록 환산보증금도 높아진다
- 버팀목전세자금은 환산보증금 3억 원 이하만 가능
- 다른 제도(월세지원·주거급여)도 병행 검토 필요
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