부부간 아파트 증여 후 5개월 내 사망하면 상속과 양도세는 어떻게 될까?

사랑하는 가족의 갑작스런 위기, 재산 문제도 함께 고민되시나요?

살면서 가장 힘든 순간 중 하나는 사랑하는 가족의 건강이 위독해지는 일입니다. 특히 아버님 명의의 아파트 두 채를 어머님께 증여한 후 5개월 만에 어머님 건강이 급격히 악화된 상황이라면 마음이 더욱 무거워질 수밖에 없습니다. 이럴 때 가장 궁금한 건 ‘증여한 집은 어떻게 될까?’, ‘갑작스런 사망 후 상속은 어떻게 진행되나?’, 그리고 ‘매도 시 복잡한 세금 문제는 어떻게 해결할 수 있나?’ 하는 현실적인 고민일 겁니다.

이 글은 부모님 간에 아파트 증여 후 짧은 시간 내 사망하는 경우 상속과 관련된 정확한 세금 처리 절차와 주의해야 할 점을 차근차근 알려드리려 작성했습니다.

많은 분들이 “증여만 하면 세금 없이 재산 이전이 된다”고 오해하기도 합니다. 하지만 실제로는 증여 후 10년 이내에 증여자가 사망하면 증여 받은 재산에 대해 다시 상속세가 부과돼 ‘이중과세’ 문제가 생길 수 있어 매우 주의가 필요합니다. 또, 상속세와 별도로 부동산 매매 시 양도소득세 부담도 커질 수 있기 때문에 증여와 상속의 세법 내용을 정확히 아는 것이 무엇보다 중요합니다.

부부간 아파트 증여 후 10년 이내 사망 시 상속세는 어떻게 되나?

아버님 명의로 된 아파트 두 채, 시가 약 4억 원 상당을 어머님께 증여한 상황을 가정해 보겠습니다. 이 사건에서 가장 핵심적인 쟁점은 ‘증여 후 사망 시 상속 처리’와 ‘증여 및 상속 받은 아파트를 팔 때 양도소득세 발생 여부’입니다. 먼저 상속세 문제부터 자세히 살펴볼게요.

증여한 재산은 증여 후 10년이 지나기 전에 증여자가 사망하면 상속세 과세 대상이 된다는 점이 세법의 기본 원칙입니다. 즉, 5개월 만에 어머님이 위독한 상황에서 사망한다면, 어머님은 법적으로 그 아파트 두 채를 증여받았지만 해당 아파트는 어머님의 상속재산에 포함되어 상속세 계산 시 다시 가산됩니다. 그렇게 되면 결국 어머님과 아버님이 각각의 법정상속분에 따라(예를 들어 부부와 자녀 간 5:5, 혹은 배우자 1.5, 자녀 1의 비율)에 따라 상속받게 됩니다. 이 과정에서 증여 당시 내었던 증여세는 상속세에서 차감하는 ‘증여세액공제’를 받을 수 있으나, 상속세 신고는 반드시 해야 합니다.

증여가액과 상속재산 합산, 실제 사례로 풀어보기

실제 사례를 들자면, 만약 아버님이 2억 6천만 원에 분양 받아 현재 시세가 4억 원 상당이라면, 증여 당시 4억 원 시가를 기준으로 증여세가 부과되고, 어머님 사망 시에는 상속세 신고 때 이 4억 원이 상속재산에 포함되는 셈입니다. 때문에 단기간에 증여가 이루어지고 증여자가 사망하면 생각보다 복잡한 세무 문제가 발생할 수 있습니다.

상속받은 아파트 매도 시 양도소득세는?

그렇다면 상속받은 아파트를 매도했을 때 양도소득세는 어떻게 될까요? 일반적으로 상속을 받은 부동산은 상속 시점의 시가를 취득가액으로 인정받습니다. 여기서 중요한 점은 증여받은 배우자의 취득가액이 증여 당시 시가로 인정되어 양도세 계산 시 필요경비로 공제된다는 것입니다.

즉, 앞의 예에서 증여 당시 4억 원으로 인정받았으면, 상속 시점 시가가 변동되어도 상속시점 시가를 새 취득가액으로 삼아 양도세를 산출합니다. 만약 상속 시점 시가가 높아졌다면 그 차익에 대해 양도소득세가 부과됩니다. 이때 양도세율은 보유 기간과 주택 수, 1세대 1주택 비과세 요건 등 여러 요소에 영향을 받습니다.

2주택자가 되면 양도세는 얼마나 더 내야 할까?

특히 주의할 부분은 ‘2주택자 양도세 중과’ 문제입니다. 일반적으로 배우자 간 아파트 증여 후 상속받으면 2주택자가 될 확률이 높고, 이는 양도세 중과로 더 높은 세율이 부과될 위험이 있습니다. 단, 일정 조건을 충족할 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받거나 양도세 중과 대상에서 제외될 수도 있으나, 대부분 단기간 내 매도할 경우 세금 부담이 커지므로 신중한 판단이 필요합니다.

또한 배우자 상속공제 혜택도 활용 가능하지만, 공제 금액과 법정 상속분, 상속인 구성에 따라 상속세 부담에 차이가 큽니다. 배우자가 단독 상속하는 경우 최대 30억 원까지 공제를 받는 반면, 배우자와 자녀가 함께 상속받으면 공제액이 달라지기 때문입니다.

취득세 및 기타 세금, 놓치지 말아야 할 비용

마지막으로 상속세를 내지 않더라도, 아파트 취득 시 취득세(보통 3.16%)는 반드시 납부해야 하며 지방교육세, 농어촌특별세 등 부가세도 포함됩니다. 무주택 상속인의 경우 취득세율이 낮게 적용될 수 있으니 세무 전문가와 상담을 통해 상황별 맞춤 전략을 세우는 것이 현명합니다.

결론: 부부간 아파트 증여 후 사망 시 꼭 알아야 할 점

부부간 아파트 증여 후 5개월 이내에 어머님이 사망하는 상황에서는 증여한 아파트가 곧바로 상속재산에 포함되어 아버님과 외동아들이 공동 상속자로 분할 상속받게 됩니다. 이때 증여세 납부 여부와 관계없이 증여재산은 상속세 과세 대상에 포함되고, 상속세 신고가 필요합니다. 아파트 매도 시 양도소득세도 상속 시점을 기준으로 산출되며, 2주택자가 되는 경우에는 양도세 중과세 적용 가능성도 있어 복잡한 세금 부담이 뒤따를 수 있음을 염두에 두셔야 합니다.

따라서, 이런 상황에선 증여와 상속세법의 원리를 정확히 이해하고, 절세 가능성을 높이기 위해 전문 세무 상담을 꼭 받으시는 것이 권장됩니다. 증여 시점부터 상속 신고, 매도에 이르기까지 각 단계별 법률과 세금 문제를 미리 챙기지 않으면 예기치 못한 비용 부담이 커질 수 있다는 점, 이 글을 읽는 모든 분들이 꼭 기억하시길 바랍니다.